第七章 風(fēng)險與不確定性分析
1、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及主要的不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、資本化率、貸款利率、建筑容積率等。
土地費(fèi)用要參照按期土地成交的案例，土地費(fèi)用由土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成。租售價格的確定也是通過與市場近期成交的類似物業(yè)的租售價格進(jìn)行比較、修正后得出的。開發(fā)期由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。租售期的長短與宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。資本化率常常選取若干個參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項(xiàng)目的資本化率。除了以上項(xiàng)目外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等變動也會對項(xiàng)目的評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。
2、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素有：購買價格、權(quán)益投資比率、空置率、運(yùn)營費(fèi)用(是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用)、租金水平、貸款利率、有效面積系數(shù)。
3、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析兩種，當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量成線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析就是線性盈虧平衡分析。
房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩類，臨界點(diǎn)是達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時的各個風(fēng)險因素組合，保本點(diǎn)是使利潤為零時的各個風(fēng)險因素組合。單個風(fēng)險因素分析用列表法和圖解法，多個因素分析用列表法。
房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有：最低租售價格的分析、最低租售數(shù)量分析、土地取得價格、工程費(fèi)用、購買價格、運(yùn)營費(fèi)用比率。注意它們抵抗風(fēng)險能力的強(qiáng)弱判斷。
4、敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素。其目的是：指出有影響的敏感性因素并分析其原因;研究敏感性因素引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值并分析其項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力;比較多方案的敏感性大小選出不敏感的投資方案。
敏感性分析的步驟：
①確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)、通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率、也可選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
②確定不確定性因素的變動范圍
③計(jì)算不確定因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值
④通過評價指標(biāo)的變動情況、找出較為敏感的不確定因素進(jìn)一步分析。可以采用列表法也可以用圖表法。
敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測值法是對項(xiàng)目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。
敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分，但其有一個弱點(diǎn)，對找出的敏感性因素?zé)o法確定其未來發(fā)生變動的可能性有多大，所以要進(jìn)行概率風(fēng)險。
5、在經(jīng)濟(jì)評價中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險分析，并提出規(guī)避風(fēng)險的對策，盈虧平衡分析和敏感性分析不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析比較成熟的方法是概率分析法。
6、風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險分析的三個階段：風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計(jì)、風(fēng)險評價。
風(fēng)險辨識的常用方法有：專家調(diào)查法、故障樹分析法、幕景分析法和篩選監(jiān)測診斷法。
風(fēng)險估計(jì)與評價的常用方法，采用定性與定量相結(jié)合的方法，目的是估計(jì)風(fēng)險大小、評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。方法有：調(diào)查和專家打分法，適用項(xiàng)目決策前期;解析方法;蒙特卡洛模擬法。
解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計(jì)，解析方法主要用于解決2-3個變量的情況，蒙特卡洛模擬法則要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣，當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法。
概率分析的步驟：
①列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素
②選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)
③分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率
④計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累進(jìn)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率，客觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納得出的。
概率分析中的期望值法，選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素，分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值，包括各年凈現(xiàn)值期望值和整個項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值期望值。項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于0，則項(xiàng)目可行，否則不可行。計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)反映各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度，為了消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，一般地，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險越小，反之，項(xiàng)目的相對風(fēng)險就越大。當(dāng)期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。
蒙特卡洛模擬法的步驟有：分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布;反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)收益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。
1、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及主要的不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、資本化率、貸款利率、建筑容積率等。
土地費(fèi)用要參照按期土地成交的案例，土地費(fèi)用由土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成。租售價格的確定也是通過與市場近期成交的類似物業(yè)的租售價格進(jìn)行比較、修正后得出的。開發(fā)期由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。租售期的長短與宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。資本化率常常選取若干個參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項(xiàng)目的資本化率。除了以上項(xiàng)目外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等變動也會對項(xiàng)目的評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。
2、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素有：購買價格、權(quán)益投資比率、空置率、運(yùn)營費(fèi)用(是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用)、租金水平、貸款利率、有效面積系數(shù)。
3、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析兩種，當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量成線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析就是線性盈虧平衡分析。
房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩類，臨界點(diǎn)是達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時的各個風(fēng)險因素組合，保本點(diǎn)是使利潤為零時的各個風(fēng)險因素組合。單個風(fēng)險因素分析用列表法和圖解法，多個因素分析用列表法。
房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有：最低租售價格的分析、最低租售數(shù)量分析、土地取得價格、工程費(fèi)用、購買價格、運(yùn)營費(fèi)用比率。注意它們抵抗風(fēng)險能力的強(qiáng)弱判斷。
4、敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素。其目的是：指出有影響的敏感性因素并分析其原因;研究敏感性因素引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值并分析其項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力;比較多方案的敏感性大小選出不敏感的投資方案。
敏感性分析的步驟：
①確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)、通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率、也可選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
②確定不確定性因素的變動范圍
③計(jì)算不確定因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值
④通過評價指標(biāo)的變動情況、找出較為敏感的不確定因素進(jìn)一步分析。可以采用列表法也可以用圖表法。
敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測值法是對項(xiàng)目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。
敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分，但其有一個弱點(diǎn)，對找出的敏感性因素?zé)o法確定其未來發(fā)生變動的可能性有多大，所以要進(jìn)行概率風(fēng)險。
5、在經(jīng)濟(jì)評價中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險分析，并提出規(guī)避風(fēng)險的對策，盈虧平衡分析和敏感性分析不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析比較成熟的方法是概率分析法。
6、風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險分析的三個階段：風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計(jì)、風(fēng)險評價。
風(fēng)險辨識的常用方法有：專家調(diào)查法、故障樹分析法、幕景分析法和篩選監(jiān)測診斷法。
風(fēng)險估計(jì)與評價的常用方法，采用定性與定量相結(jié)合的方法，目的是估計(jì)風(fēng)險大小、評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。方法有：調(diào)查和專家打分法，適用項(xiàng)目決策前期;解析方法;蒙特卡洛模擬法。
解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計(jì)，解析方法主要用于解決2-3個變量的情況，蒙特卡洛模擬法則要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣，當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法。
概率分析的步驟：
①列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素
②選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)
③分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率
④計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累進(jìn)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率，客觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納得出的。
概率分析中的期望值法，選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素，分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值，包括各年凈現(xiàn)值期望值和整個項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值期望值。項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于0，則項(xiàng)目可行，否則不可行。計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)反映各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度，為了消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，一般地，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險越小，反之，項(xiàng)目的相對風(fēng)險就越大。當(dāng)期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。
蒙特卡洛模擬法的步驟有：分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布;反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)收益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。