在國內(nèi)某些大城市的社區(qū)中，老齡人口所占的比例要比上述調(diào)查所顯示的數(shù)字高很多。目前上海楊浦區(qū)擁有人口112.4萬，其中60歲以上的老人達(dá)16.7萬，占總?cè)丝诘?5.86%，接近1990年全國平均值的兩倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國目前60歲以上的老年人已達(dá)1.2億，占中國總?cè)丝诘?.7%，預(yù)計(jì)到2001年將達(dá)到1.3億，約占中國總?cè)丝诘?0%，到2020年，中國60歲以上老年人口比率預(yù)計(jì)將占到15.2%，進(jìn)入老年型國家的行列。
二、我國人口老齡化到來的必然性
中國雖是一個(gè)地域廣闊的國家，但近 1/3的土地不適于耕種和居住，加之由于以前人口政策的失誤，造成中國目前人口已超過12億，占世界人口的1/5，中國人民的生存環(huán)境不容樂觀。由于龐大的人口壓力，中國政府堅(jiān)持實(shí)行計(jì)劃生育工作，下大力氣控制人口數(shù)量發(fā)展，取得了很大的成績。由于人口增長速度雖然下降，但總體人口數(shù)量仍在持續(xù)上漲。據(jù)估計(jì)，中國在堅(jiān)持目前人口政策的前提下，人口將增加到16億左右后，才可能緩慢下降，迅速膨脹的人口對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的不利影響已表現(xiàn)得十分明顯，按照目前人口增長的速度，每年新增加的國民收入 有40%將要被新增的人口消費(fèi)掉，這不僅影響社會(huì)資金的積累，也影響人民消費(fèi)水平的提高。因此，在下世紀(jì)初，中國的人口政策不會(huì)放松，仍以控制人口數(shù)量、降低人口自然增長率 為戰(zhàn)略決策。
由于我國是靠出生率的收縮來降低人口總量的，20多年出生率長期持續(xù)下降，加之生活水平的提高和醫(yī)療條件的改善，我國人口的平均壽命由1949年的不足40歲延長到目前的70.6歲，這一降一升，也必然導(dǎo)致老年人口的比例迅速上升。因此說，人口老齡化是我國社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。
第二章 社會(huì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第一節(jié) 政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
一、房地產(chǎn)企業(yè)投資取向新定位
由于寫字樓、商品項(xiàng)目供大于求，需求疲軟，因此在一段時(shí)期內(nèi)建設(shè)新的類似項(xiàng)目將面臨政策和經(jīng)濟(jì)的雙重壓力，因此許多開發(fā)商紛紛將目標(biāo)轉(zhuǎn)向住房建設(shè)。高價(jià)商品房在短期有飽和的趨勢，而且由于福利分房的取消，許多公款購買高檔住房的單位已提前進(jìn)入市場，隨這部分市場的萎縮，高價(jià)位商品房的銷售將進(jìn)入低谷。而建設(shè)開發(fā)普通商品房，不僅是符合政策的導(dǎo)向，也是適應(yīng)市場的變化所需。建設(shè)普通住宅將成為投資的主方向。
二、住房價(jià)格下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
二、我國人口老齡化到來的必然性
中國雖是一個(gè)地域廣闊的國家，但近 1/3的土地不適于耕種和居住，加之由于以前人口政策的失誤，造成中國目前人口已超過12億，占世界人口的1/5，中國人民的生存環(huán)境不容樂觀。由于龐大的人口壓力，中國政府堅(jiān)持實(shí)行計(jì)劃生育工作，下大力氣控制人口數(shù)量發(fā)展，取得了很大的成績。由于人口增長速度雖然下降，但總體人口數(shù)量仍在持續(xù)上漲。據(jù)估計(jì)，中國在堅(jiān)持目前人口政策的前提下，人口將增加到16億左右后，才可能緩慢下降，迅速膨脹的人口對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的不利影響已表現(xiàn)得十分明顯，按照目前人口增長的速度，每年新增加的國民收入 有40%將要被新增的人口消費(fèi)掉，這不僅影響社會(huì)資金的積累，也影響人民消費(fèi)水平的提高。因此，在下世紀(jì)初，中國的人口政策不會(huì)放松，仍以控制人口數(shù)量、降低人口自然增長率 為戰(zhàn)略決策。
由于我國是靠出生率的收縮來降低人口總量的，20多年出生率長期持續(xù)下降，加之生活水平的提高和醫(yī)療條件的改善，我國人口的平均壽命由1949年的不足40歲延長到目前的70.6歲，這一降一升，也必然導(dǎo)致老年人口的比例迅速上升。因此說，人口老齡化是我國社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。
第二章 社會(huì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第一節(jié) 政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
一、房地產(chǎn)企業(yè)投資取向新定位
由于寫字樓、商品項(xiàng)目供大于求，需求疲軟，因此在一段時(shí)期內(nèi)建設(shè)新的類似項(xiàng)目將面臨政策和經(jīng)濟(jì)的雙重壓力，因此許多開發(fā)商紛紛將目標(biāo)轉(zhuǎn)向住房建設(shè)。高價(jià)商品房在短期有飽和的趨勢，而且由于福利分房的取消，許多公款購買高檔住房的單位已提前進(jìn)入市場，隨這部分市場的萎縮，高價(jià)位商品房的銷售將進(jìn)入低谷。而建設(shè)開發(fā)普通商品房，不僅是符合政策的導(dǎo)向，也是適應(yīng)市場的變化所需。建設(shè)普通住宅將成為投資的主方向。
二、住房價(jià)格下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響