1.緒論
在房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的過程中，業(yè)界都強(qiáng)烈地感受到了住宅與房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，即要求產(chǎn)業(yè)資本和金融資本緊密結(jié)合。當(dāng)前的中國對于房地產(chǎn)開發(fā)商，對于消費(fèi)者，對于銀行界，一個(gè)普遍的共識(shí)是：住房金融的發(fā)展是推動(dòng)中國住宅與房地產(chǎn)市場啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。剛剛起步的中國住房金融與發(fā)達(dá)國家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。中國的住房金融業(yè)的發(fā)展，對住宅產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)來說，更多意味的是機(jī)遇。
2.金融政策對房地產(chǎn)市場的影響
2.1.2001年以來我國房地產(chǎn)金融政策的幾次調(diào)整
從2001年起，國家每年都出臺(tái)了新的房地產(chǎn)金融政策，基本上經(jīng)歷了規(guī)范、發(fā)展、加強(qiáng)管理和適度調(diào)控四個(gè)階段。
2.1.1.規(guī)范。
2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號(hào)文，以下簡稱“195號(hào)文件”).該文件針對1999年以來各商業(yè)銀行為了競爭任意放寬房地產(chǎn)貸款條件的現(xiàn)象，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了三個(gè)方面：一是重申了過去房地產(chǎn)金融政策的一些規(guī)定。二是適當(dāng)提高了個(gè)人住房貸款門檻，要求多層住宅達(dá)到工程主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規(guī)定的個(gè)人商業(yè)用房貸款在貸款成數(shù)、期限、工程進(jìn)度方面進(jìn)行了明確?？陀^地講，195號(hào)文件主要是重申過去的政策，其目的是規(guī)范商業(yè)銀行的行為。
2.1.2.發(fā)展。
2002年2月21日，中國人民銀行調(diào)低貸款利率0.54個(gè)百分點(diǎn)，這是自1997年以來第六次降息，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
2.1.3.加強(qiáng)管理。
貸款利率下調(diào)以后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，局部地區(qū)出現(xiàn)過熱苗頭。為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，中國人民銀行于2003年6月5日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào)文，以下簡稱“121號(hào)文件”)，加強(qiáng)了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理。
2.1.4.適度控制。
2004年，國家有關(guān)部門利用直接調(diào)控手段，對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)進(jìn)行適度控制。直接調(diào)控手段表現(xiàn)為：今年4月，國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。
2.2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
2.2.1.房地產(chǎn)貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求。過去，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金委托貸款。由于流動(dòng)資金貸款不按項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用這部分貸款來支付土地價(jià)款(有的地方稱為“過橋貸款”)，在“四證”齊全后再申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自身投入較少。另外，商業(yè)銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發(fā)放了不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。121號(hào)文件出臺(tái)以后，商業(yè)銀行不得再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，公積金委托貸款只能用于發(fā)放個(gè)人住房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)貸款。121號(hào)文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款設(shè)立了兩個(gè)準(zhǔn)入門檻：一是自有資金(所有者權(quán)益)不低于項(xiàng)目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個(gè)門檻宣告了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關(guān)傳統(tǒng)做法的結(jié)束。隨著國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例提高到35%，商業(yè)銀行相應(yīng)地提高了房地產(chǎn)貸款自有資金比例，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實(shí)行窗口指導(dǎo)和提高存款準(zhǔn)備金率緊縮貸款規(guī)模以后，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查會(huì)更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)越來越難以獲得貸款。
2.2.2.開發(fā)資金來源減少，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快。過去，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金主要來源于四個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、房地產(chǎn)貸款、建筑施工企業(yè)墊資和預(yù)售房款。實(shí)施宏觀金融調(diào)控以后，由于房地產(chǎn)貸款門檻提高，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得貸款；建筑施工企業(yè)墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實(shí)際上仍然十分普遍，而墊資中有相當(dāng)一部分來自于建筑施工企業(yè)向銀行申請的流動(dòng)資金貸款，121號(hào)文件下發(fā)以后，建筑施工企業(yè)將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現(xiàn)象和墊資數(shù)量將明顯減少；預(yù)售房款由兩部分構(gòu)成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個(gè)人住房貸款，隨著我國購房者提前消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，個(gè)人住房貸款占據(jù)了很高比例(可達(dá)80%)，本輪宏觀金融調(diào)控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求(詳細(xì)原因?qū)⒃诤竺娣治?，結(jié)果將導(dǎo)致預(yù)售房款減少。四個(gè)資金來源中有三個(gè)趨于減少，項(xiàng)目開發(fā)不得不依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金，一些資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勉強(qiáng)還可以應(yīng)付，而一些中小企業(yè)可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)較大的資金缺口，導(dǎo)致已開工項(xiàng)目形成爛尾工程?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局，一些資金實(shí)力有限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)被淘汰出局，而那些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位。
2.2.3.對集團(tuán)公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)。為了控制成本，許多房地產(chǎn)集團(tuán)公司采用了資金統(tǒng)一管理模式，實(shí)行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，即由母公司統(tǒng)一向銀行申請貸款，然后轉(zhuǎn)貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統(tǒng)一還貸。121號(hào)文件禁止房地產(chǎn)開發(fā)貸款跨地區(qū)使用，對房地產(chǎn)集團(tuán)公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)，母公司申請的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于注冊地房地產(chǎn)開發(fā)，而外地開發(fā)只能由當(dāng)?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產(chǎn)開發(fā)公司“遍地開花”現(xiàn)象，在一定程度上減緩了開發(fā)速度。
2.3.對個(gè)人購房者的影響
2.3.1.延遲購房行為。在195號(hào)文件基礎(chǔ)上，121號(hào)文件進(jìn)一步提高了發(fā)放個(gè)人住房貸款的工程進(jìn)度要求，將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結(jié)構(gòu)完成封頂，這對一次性付款的購房人基本上沒有影響，而對于依靠貸款作為購房款的大多數(shù)購房者來說，意味著只能等到主體結(jié)構(gòu)封頂以后才能購房。由于此時(shí)工程量已完成大部分，爛尾風(fēng)險(xiǎn)大為降低，在一定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3.2.部分地區(qū)貸款門檻提高，借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規(guī)模緊張影響，在部分地區(qū)，商業(yè)銀行提高了個(gè)人住房貸款門檻，如有的地區(qū)將首付款比例由20%提高到30%，有的地區(qū)停止發(fā)放二手房貸款，還有的地區(qū)對借款人資格審查更加嚴(yán)格。所有這些，都加大了借款人獲得貸款的難度，一些借款人將被拒之門外，從而無法實(shí)現(xiàn)安居夢想。
2.3.3.投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號(hào)文件對借款人購買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房需求采取了利率歧視政策，規(guī)定執(zhí)行同期同檔次貸款利率，不得執(zhí)行個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。銀行通常都是通過控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，在借款人還款來源沒有變化的情況下，其可以承擔(dān)的月還款額也沒有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額將會(huì)減少。121號(hào)文件提高了投資性需求首付款比例，對借款人自身實(shí)力提出了更高的要求，過去能買三套房的現(xiàn)在可能只能購買兩套。這兩方面的作用，將導(dǎo)致借款人購房需求減少。
2.4.對住房價(jià)格的影響
根據(jù)市場供求規(guī)律，商品價(jià)格由市場供求關(guān)系決定，房地產(chǎn)也不例外。下面從宏觀金融調(diào)控對住房供給和需求的影響來判斷未來一段時(shí)間住房價(jià)格的走勢。
2.4.1.對供給的影響。由前面分析可知，本輪宏觀金融調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量減少，開發(fā)進(jìn)度放緩，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給減少。
2.4.2.對需求的影響。購房者的需求有兩方面：一是投資需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無疑問，受利率政策變化和首付款比例提高影響，本輪宏觀金融調(diào)控將抑制投資需求和高檔住房需求，而對自住普通住房的需求影響較少。從總體上看，將削弱住房需求。
2.4.3.對價(jià)格的影響。宏觀金融調(diào)控對住房價(jià)格的影響取決于對供給和需求作用強(qiáng)度的對比，如果對供給的影響大于對需求的影響，市場上將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，導(dǎo)致住房價(jià)格上漲；反之，如果對需求的影響大于對供給的影響，市場上將出現(xiàn)供過于求，住房價(jià)格出現(xiàn)下跌。具體到一個(gè)地區(qū)，關(guān)鍵要看住房需求中投資所占的比例，對于我國大部分地區(qū)，由于投資需求所占比例較少，宏觀金融調(diào)控對需求的影響小于對供給的影響，住房價(jià)格將會(huì)上揚(yáng)；而對于投資需求占比較高的地區(qū)，房價(jià)無疑會(huì)出現(xiàn)下跌。
在房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的過程中，業(yè)界都強(qiáng)烈地感受到了住宅與房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，即要求產(chǎn)業(yè)資本和金融資本緊密結(jié)合。當(dāng)前的中國對于房地產(chǎn)開發(fā)商，對于消費(fèi)者，對于銀行界，一個(gè)普遍的共識(shí)是：住房金融的發(fā)展是推動(dòng)中國住宅與房地產(chǎn)市場啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。剛剛起步的中國住房金融與發(fā)達(dá)國家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。中國的住房金融業(yè)的發(fā)展，對住宅產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)來說，更多意味的是機(jī)遇。
2.金融政策對房地產(chǎn)市場的影響
2.1.2001年以來我國房地產(chǎn)金融政策的幾次調(diào)整
從2001年起，國家每年都出臺(tái)了新的房地產(chǎn)金融政策，基本上經(jīng)歷了規(guī)范、發(fā)展、加強(qiáng)管理和適度調(diào)控四個(gè)階段。
2.1.1.規(guī)范。
2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號(hào)文，以下簡稱“195號(hào)文件”).該文件針對1999年以來各商業(yè)銀行為了競爭任意放寬房地產(chǎn)貸款條件的現(xiàn)象，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了三個(gè)方面：一是重申了過去房地產(chǎn)金融政策的一些規(guī)定。二是適當(dāng)提高了個(gè)人住房貸款門檻，要求多層住宅達(dá)到工程主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規(guī)定的個(gè)人商業(yè)用房貸款在貸款成數(shù)、期限、工程進(jìn)度方面進(jìn)行了明確?？陀^地講，195號(hào)文件主要是重申過去的政策，其目的是規(guī)范商業(yè)銀行的行為。
2.1.2.發(fā)展。
2002年2月21日，中國人民銀行調(diào)低貸款利率0.54個(gè)百分點(diǎn)，這是自1997年以來第六次降息，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
2.1.3.加強(qiáng)管理。
貸款利率下調(diào)以后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，局部地區(qū)出現(xiàn)過熱苗頭。為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，中國人民銀行于2003年6月5日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào)文，以下簡稱“121號(hào)文件”)，加強(qiáng)了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理。
2.1.4.適度控制。
2004年，國家有關(guān)部門利用直接調(diào)控手段，對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)進(jìn)行適度控制。直接調(diào)控手段表現(xiàn)為：今年4月，國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。
2.2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
2.2.1.房地產(chǎn)貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求。過去，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金委托貸款。由于流動(dòng)資金貸款不按項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用這部分貸款來支付土地價(jià)款(有的地方稱為“過橋貸款”)，在“四證”齊全后再申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自身投入較少。另外，商業(yè)銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發(fā)放了不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。121號(hào)文件出臺(tái)以后，商業(yè)銀行不得再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，公積金委托貸款只能用于發(fā)放個(gè)人住房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)貸款。121號(hào)文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款設(shè)立了兩個(gè)準(zhǔn)入門檻：一是自有資金(所有者權(quán)益)不低于項(xiàng)目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個(gè)門檻宣告了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關(guān)傳統(tǒng)做法的結(jié)束。隨著國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例提高到35%，商業(yè)銀行相應(yīng)地提高了房地產(chǎn)貸款自有資金比例，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實(shí)行窗口指導(dǎo)和提高存款準(zhǔn)備金率緊縮貸款規(guī)模以后，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查會(huì)更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)越來越難以獲得貸款。
2.2.2.開發(fā)資金來源減少，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快。過去，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金主要來源于四個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、房地產(chǎn)貸款、建筑施工企業(yè)墊資和預(yù)售房款。實(shí)施宏觀金融調(diào)控以后，由于房地產(chǎn)貸款門檻提高，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得貸款；建筑施工企業(yè)墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實(shí)際上仍然十分普遍，而墊資中有相當(dāng)一部分來自于建筑施工企業(yè)向銀行申請的流動(dòng)資金貸款，121號(hào)文件下發(fā)以后，建筑施工企業(yè)將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現(xiàn)象和墊資數(shù)量將明顯減少；預(yù)售房款由兩部分構(gòu)成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個(gè)人住房貸款，隨著我國購房者提前消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，個(gè)人住房貸款占據(jù)了很高比例(可達(dá)80%)，本輪宏觀金融調(diào)控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求(詳細(xì)原因?qū)⒃诤竺娣治?，結(jié)果將導(dǎo)致預(yù)售房款減少。四個(gè)資金來源中有三個(gè)趨于減少，項(xiàng)目開發(fā)不得不依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金，一些資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勉強(qiáng)還可以應(yīng)付，而一些中小企業(yè)可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)較大的資金缺口，導(dǎo)致已開工項(xiàng)目形成爛尾工程?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局，一些資金實(shí)力有限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)被淘汰出局，而那些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位。
2.2.3.對集團(tuán)公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)。為了控制成本，許多房地產(chǎn)集團(tuán)公司采用了資金統(tǒng)一管理模式，實(shí)行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，即由母公司統(tǒng)一向銀行申請貸款，然后轉(zhuǎn)貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統(tǒng)一還貸。121號(hào)文件禁止房地產(chǎn)開發(fā)貸款跨地區(qū)使用，對房地產(chǎn)集團(tuán)公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)，母公司申請的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于注冊地房地產(chǎn)開發(fā)，而外地開發(fā)只能由當(dāng)?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產(chǎn)開發(fā)公司“遍地開花”現(xiàn)象，在一定程度上減緩了開發(fā)速度。
2.3.對個(gè)人購房者的影響
2.3.1.延遲購房行為。在195號(hào)文件基礎(chǔ)上，121號(hào)文件進(jìn)一步提高了發(fā)放個(gè)人住房貸款的工程進(jìn)度要求，將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結(jié)構(gòu)完成封頂，這對一次性付款的購房人基本上沒有影響，而對于依靠貸款作為購房款的大多數(shù)購房者來說，意味著只能等到主體結(jié)構(gòu)封頂以后才能購房。由于此時(shí)工程量已完成大部分，爛尾風(fēng)險(xiǎn)大為降低，在一定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3.2.部分地區(qū)貸款門檻提高，借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規(guī)模緊張影響，在部分地區(qū)，商業(yè)銀行提高了個(gè)人住房貸款門檻，如有的地區(qū)將首付款比例由20%提高到30%，有的地區(qū)停止發(fā)放二手房貸款，還有的地區(qū)對借款人資格審查更加嚴(yán)格。所有這些，都加大了借款人獲得貸款的難度，一些借款人將被拒之門外，從而無法實(shí)現(xiàn)安居夢想。
2.3.3.投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號(hào)文件對借款人購買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房需求采取了利率歧視政策，規(guī)定執(zhí)行同期同檔次貸款利率，不得執(zhí)行個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。銀行通常都是通過控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，在借款人還款來源沒有變化的情況下，其可以承擔(dān)的月還款額也沒有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額將會(huì)減少。121號(hào)文件提高了投資性需求首付款比例，對借款人自身實(shí)力提出了更高的要求，過去能買三套房的現(xiàn)在可能只能購買兩套。這兩方面的作用，將導(dǎo)致借款人購房需求減少。
2.4.對住房價(jià)格的影響
根據(jù)市場供求規(guī)律，商品價(jià)格由市場供求關(guān)系決定，房地產(chǎn)也不例外。下面從宏觀金融調(diào)控對住房供給和需求的影響來判斷未來一段時(shí)間住房價(jià)格的走勢。
2.4.1.對供給的影響。由前面分析可知，本輪宏觀金融調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量減少，開發(fā)進(jìn)度放緩，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給減少。
2.4.2.對需求的影響。購房者的需求有兩方面：一是投資需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無疑問，受利率政策變化和首付款比例提高影響，本輪宏觀金融調(diào)控將抑制投資需求和高檔住房需求，而對自住普通住房的需求影響較少。從總體上看，將削弱住房需求。
2.4.3.對價(jià)格的影響。宏觀金融調(diào)控對住房價(jià)格的影響取決于對供給和需求作用強(qiáng)度的對比，如果對供給的影響大于對需求的影響，市場上將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，導(dǎo)致住房價(jià)格上漲；反之，如果對需求的影響大于對供給的影響，市場上將出現(xiàn)供過于求，住房價(jià)格出現(xiàn)下跌。具體到一個(gè)地區(qū)，關(guān)鍵要看住房需求中投資所占的比例，對于我國大部分地區(qū)，由于投資需求所占比例較少，宏觀金融調(diào)控對需求的影響小于對供給的影響，住房價(jià)格將會(huì)上揚(yáng)；而對于投資需求占比較高的地區(qū)，房價(jià)無疑會(huì)出現(xiàn)下跌。