小城鎮(zhèn)在湖泊、河流或鐵路的周圍逐漸興起，城鎮(zhèn)的發(fā)展促使居住地越來(lái)越集中，同時(shí)人們開(kāi)始了生意往來(lái)。許多房主住在房屋的后室或者樓上而前室則用來(lái)做生意。
城市在主要的商業(yè)港口和工業(yè)基地發(fā)展起來(lái)。大量的工作機(jī)會(huì)和不斷創(chuàng)造的財(cái)富使城市發(fā)展越來(lái)越迅速，更多人前來(lái)從事商業(yè)，商業(yè)活動(dòng)與城市并肩走向繁榮。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要轉(zhuǎn)折
1900年，75%左右的美國(guó)城市居民生活在租來(lái)的公寓里，而大量的房產(chǎn)所有者主要產(chǎn)生于在過(guò)去的100年特別是近60年里。1945年至1946年間，大批參加二戰(zhàn)的士兵回到家鄉(xiāng)組織家庭，人口數(shù)量大幅度增加，這個(gè)時(shí)期被稱為“新生兒爆炸”時(shí)期。經(jīng)濟(jì)也取得了迅猛發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了人民生活水平的提高，人們開(kāi)始購(gòu)置屬于自己的房產(chǎn)。那時(shí)房產(chǎn)價(jià)格不高，這得益于樓房的大規(guī)模批量生產(chǎn)，原來(lái)的大房子被分割成無(wú)數(shù)個(gè)緊挨的小房間。這些房間正適合新婚家庭居住。
房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)
房地產(chǎn)利潤(rùn)可觀，但是卻要受所處時(shí)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下降趨勢(shì)時(shí)，稱作“經(jīng)濟(jì)蕭條期”。此時(shí)，失業(yè)人員增加，各種投資的收益都大幅度下降，包括房地產(chǎn)、股票、以及各種商業(yè)投資。經(jīng)濟(jì)蕭條期少則1年多則4至5年。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)大蕭條期開(kāi)始于1989年一直持續(xù)到90年代初。許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)直到1994、1995年才恢復(fù)到1989年的發(fā)展水平。這次經(jīng)濟(jì)蕭條期是自世界經(jīng)濟(jì)大蕭條（1929年開(kāi)始持續(xù)到30年代中期）后最嚴(yán)重的一次。1989年經(jīng)濟(jì)蕭條的原因有幾個(gè)方面，其中包括美國(guó)政府稅收政策的變動(dòng)，以及商品房的過(guò)量供應(yīng)等因素。
經(jīng)濟(jì)簫條期持續(xù)時(shí)間不同，通常小規(guī)模的經(jīng)濟(jì)蕭條期一般持續(xù)1年到2年，在這個(gè)時(shí)期，失業(yè)率增加，房地產(chǎn)以及其他消費(fèi)品的供應(yīng)相應(yīng)減小。然而，個(gè)別地方卻可以免受經(jīng)濟(jì)蕭條的影響，這主要是因?yàn)樗麄兙哂辛己玫牡胤浇?jīng)濟(jì)條件。相反，在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁時(shí)期，一些地方由于地方經(jīng)濟(jì)條件的限制也不能充分利用經(jīng)濟(jì)的良好勢(shì)頭來(lái)贏取豐厚利潤(rùn)。舉例來(lái)說(shuō)，2002年9月11日中東恐怖主義分子襲擊五角大樓，使得紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到了重創(chuàng)，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著重大的危機(jī)。全國(guó)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)受到恐怖襲擊的影響，因?yàn)榇舜我u擊造成了大量的人員傷亡，數(shù)以千萬(wàn)美元用來(lái)支付保險(xiǎn)等意外支出。同時(shí)，此次襲擊還影響了美國(guó)各個(gè)貿(mào)易中心，使得保險(xiǎn)利率漲幅巨大，在20%到100%之間。
經(jīng)濟(jì)繁榮期一般為6到10年的時(shí)間。美國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)繁榮期一般為10年。如果不是因?yàn)?.11事件的發(fā)生，這個(gè)繁榮時(shí)期將還會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。如果不計(jì)這一意外情況，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期還可以再持續(xù)3至4年的時(shí)間。
影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭的另外一個(gè)因素是政治局勢(shì)的變化。在美國(guó)，每四年進(jìn)行一次總統(tǒng)選舉。美國(guó)為共和黨與民主黨兩黨執(zhí)政，在民主黨執(zhí)政時(shí)期，政府更注重社會(huì)的進(jìn)步，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題上則做的相對(duì)較少。盡管這樣，從一個(gè)黨執(zhí)政換成另外一個(gè)黨執(zhí)政，這多少會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定程度的影響。
經(jīng)濟(jì)的繁榮期可分為兩種類型：第一種：表現(xiàn)為低失業(yè)率（一般在6%左右），工人工資略有漲幅，利率低，2%至4%的通貨膨脹率。經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，但是人們并不能確切感知它的存在。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展是建立在某種不確定的因素之上的，這種因素會(huì)削弱經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
第二種：真正的經(jīng)濟(jì)繁榮期。這個(gè)階段通常出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)蕭條期之后。此時(shí)的繁榮勢(shì)頭強(qiáng)勁，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。美國(guó)目前正處于這個(gè)時(shí)期。在20世紀(jì)90年代初的經(jīng)濟(jì)蕭條中，住宅和商業(yè)用房的建設(shè)比較緩慢。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)突然迅速發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)需要一定的時(shí)間來(lái)適應(yīng)。結(jié)果是許多的家庭有錢也難以買到房子和家居用品。另一方面較低的利息率為購(gòu)房者提供了一個(gè)相對(duì)輕松的月供款。不購(gòu)買新房的人則把閑置的錢用來(lái)裝修。這樣一來(lái)，人們對(duì)房產(chǎn)的需求便源源不斷。人們對(duì)生活用品和服務(wù)的需求相應(yīng)產(chǎn)生了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。這種需求在各個(gè)行業(yè)以連鎖反映的形式迅速傳播開(kāi)來(lái)。包括房產(chǎn)、用品、汽車的購(gòu)置，以及裝飾行業(yè)。居民可以支付的錢越來(lái)越多，所以越來(lái)越多的錢花在穿著和個(gè)人享受上。例如：在此之前，人們多在家里用餐，而此時(shí)則多選擇在餐館就餐。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)
在美國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于迅速可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的蕭條?，F(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，對(duì)鋼鐵和石油的大量需求導(dǎo)致了價(jià)格的大幅度提高。如果價(jià)格居高不下，必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)蕭條和通貨膨脹。另外一個(gè)因素是生產(chǎn)過(guò)量和物業(yè)的過(guò)量建設(shè)。一旦房地產(chǎn)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，就會(huì)引起物業(yè)的貶值。
小結(jié)
將來(lái)一段很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都將會(huì)有良好的發(fā)展勢(shì)頭。即使市場(chǎng)偶爾會(huì)有暫時(shí)的停滯狀態(tài)，但恢復(fù)之后住宅和房地產(chǎn)的其他物業(yè)總體上都會(huì)呈逐步上升態(tài)勢(shì)。在過(guò)去的8至9年里，美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值持續(xù)以每年12%到20%的速度遞增。如某物業(yè)在1975年售價(jià)為56900美元，而現(xiàn)在其價(jià)值425000美元。
2003年，美國(guó)68.8%的人口擁有屬于自己的房產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，總量為約1.2億戶。而在這些業(yè)主中，42.2%的人為年齡不到35歲（包括35歲）的中青年人。
近幾年，中國(guó)的部分主要城市房地產(chǎn)價(jià)格攀升非?？?，我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有著很大的發(fā)展空間，原因在于其較低的物業(yè)價(jià)格和人們對(duì)房產(chǎn)大量需求。
城市在主要的商業(yè)港口和工業(yè)基地發(fā)展起來(lái)。大量的工作機(jī)會(huì)和不斷創(chuàng)造的財(cái)富使城市發(fā)展越來(lái)越迅速，更多人前來(lái)從事商業(yè)，商業(yè)活動(dòng)與城市并肩走向繁榮。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要轉(zhuǎn)折
1900年，75%左右的美國(guó)城市居民生活在租來(lái)的公寓里，而大量的房產(chǎn)所有者主要產(chǎn)生于在過(guò)去的100年特別是近60年里。1945年至1946年間，大批參加二戰(zhàn)的士兵回到家鄉(xiāng)組織家庭，人口數(shù)量大幅度增加，這個(gè)時(shí)期被稱為“新生兒爆炸”時(shí)期。經(jīng)濟(jì)也取得了迅猛發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了人民生活水平的提高，人們開(kāi)始購(gòu)置屬于自己的房產(chǎn)。那時(shí)房產(chǎn)價(jià)格不高，這得益于樓房的大規(guī)模批量生產(chǎn)，原來(lái)的大房子被分割成無(wú)數(shù)個(gè)緊挨的小房間。這些房間正適合新婚家庭居住。
房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)
房地產(chǎn)利潤(rùn)可觀，但是卻要受所處時(shí)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下降趨勢(shì)時(shí)，稱作“經(jīng)濟(jì)蕭條期”。此時(shí)，失業(yè)人員增加，各種投資的收益都大幅度下降，包括房地產(chǎn)、股票、以及各種商業(yè)投資。經(jīng)濟(jì)蕭條期少則1年多則4至5年。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)大蕭條期開(kāi)始于1989年一直持續(xù)到90年代初。許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)直到1994、1995年才恢復(fù)到1989年的發(fā)展水平。這次經(jīng)濟(jì)蕭條期是自世界經(jīng)濟(jì)大蕭條（1929年開(kāi)始持續(xù)到30年代中期）后最嚴(yán)重的一次。1989年經(jīng)濟(jì)蕭條的原因有幾個(gè)方面，其中包括美國(guó)政府稅收政策的變動(dòng)，以及商品房的過(guò)量供應(yīng)等因素。
經(jīng)濟(jì)簫條期持續(xù)時(shí)間不同，通常小規(guī)模的經(jīng)濟(jì)蕭條期一般持續(xù)1年到2年，在這個(gè)時(shí)期，失業(yè)率增加，房地產(chǎn)以及其他消費(fèi)品的供應(yīng)相應(yīng)減小。然而，個(gè)別地方卻可以免受經(jīng)濟(jì)蕭條的影響，這主要是因?yàn)樗麄兙哂辛己玫牡胤浇?jīng)濟(jì)條件。相反，在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁時(shí)期，一些地方由于地方經(jīng)濟(jì)條件的限制也不能充分利用經(jīng)濟(jì)的良好勢(shì)頭來(lái)贏取豐厚利潤(rùn)。舉例來(lái)說(shuō)，2002年9月11日中東恐怖主義分子襲擊五角大樓，使得紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到了重創(chuàng)，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著重大的危機(jī)。全國(guó)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)受到恐怖襲擊的影響，因?yàn)榇舜我u擊造成了大量的人員傷亡，數(shù)以千萬(wàn)美元用來(lái)支付保險(xiǎn)等意外支出。同時(shí)，此次襲擊還影響了美國(guó)各個(gè)貿(mào)易中心，使得保險(xiǎn)利率漲幅巨大，在20%到100%之間。
經(jīng)濟(jì)繁榮期一般為6到10年的時(shí)間。美國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)繁榮期一般為10年。如果不是因?yàn)?.11事件的發(fā)生，這個(gè)繁榮時(shí)期將還會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。如果不計(jì)這一意外情況，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期還可以再持續(xù)3至4年的時(shí)間。
影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭的另外一個(gè)因素是政治局勢(shì)的變化。在美國(guó)，每四年進(jìn)行一次總統(tǒng)選舉。美國(guó)為共和黨與民主黨兩黨執(zhí)政，在民主黨執(zhí)政時(shí)期，政府更注重社會(huì)的進(jìn)步，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題上則做的相對(duì)較少。盡管這樣，從一個(gè)黨執(zhí)政換成另外一個(gè)黨執(zhí)政，這多少會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定程度的影響。
經(jīng)濟(jì)的繁榮期可分為兩種類型：第一種：表現(xiàn)為低失業(yè)率（一般在6%左右），工人工資略有漲幅，利率低，2%至4%的通貨膨脹率。經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，但是人們并不能確切感知它的存在。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展是建立在某種不確定的因素之上的，這種因素會(huì)削弱經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
第二種：真正的經(jīng)濟(jì)繁榮期。這個(gè)階段通常出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)蕭條期之后。此時(shí)的繁榮勢(shì)頭強(qiáng)勁，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。美國(guó)目前正處于這個(gè)時(shí)期。在20世紀(jì)90年代初的經(jīng)濟(jì)蕭條中，住宅和商業(yè)用房的建設(shè)比較緩慢。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)突然迅速發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)需要一定的時(shí)間來(lái)適應(yīng)。結(jié)果是許多的家庭有錢也難以買到房子和家居用品。另一方面較低的利息率為購(gòu)房者提供了一個(gè)相對(duì)輕松的月供款。不購(gòu)買新房的人則把閑置的錢用來(lái)裝修。這樣一來(lái)，人們對(duì)房產(chǎn)的需求便源源不斷。人們對(duì)生活用品和服務(wù)的需求相應(yīng)產(chǎn)生了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。這種需求在各個(gè)行業(yè)以連鎖反映的形式迅速傳播開(kāi)來(lái)。包括房產(chǎn)、用品、汽車的購(gòu)置，以及裝飾行業(yè)。居民可以支付的錢越來(lái)越多，所以越來(lái)越多的錢花在穿著和個(gè)人享受上。例如：在此之前，人們多在家里用餐，而此時(shí)則多選擇在餐館就餐。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)
在美國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于迅速可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的蕭條?，F(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，對(duì)鋼鐵和石油的大量需求導(dǎo)致了價(jià)格的大幅度提高。如果價(jià)格居高不下，必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)蕭條和通貨膨脹。另外一個(gè)因素是生產(chǎn)過(guò)量和物業(yè)的過(guò)量建設(shè)。一旦房地產(chǎn)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，就會(huì)引起物業(yè)的貶值。
小結(jié)
將來(lái)一段很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都將會(huì)有良好的發(fā)展勢(shì)頭。即使市場(chǎng)偶爾會(huì)有暫時(shí)的停滯狀態(tài)，但恢復(fù)之后住宅和房地產(chǎn)的其他物業(yè)總體上都會(huì)呈逐步上升態(tài)勢(shì)。在過(guò)去的8至9年里，美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值持續(xù)以每年12%到20%的速度遞增。如某物業(yè)在1975年售價(jià)為56900美元，而現(xiàn)在其價(jià)值425000美元。
2003年，美國(guó)68.8%的人口擁有屬于自己的房產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，總量為約1.2億戶。而在這些業(yè)主中，42.2%的人為年齡不到35歲（包括35歲）的中青年人。
近幾年，中國(guó)的部分主要城市房地產(chǎn)價(jià)格攀升非?？?，我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有著很大的發(fā)展空間，原因在于其較低的物業(yè)價(jià)格和人們對(duì)房產(chǎn)大量需求。