第十一講 收益法（下）
6．5 直接資本化法
6．5．1 直接資本化法概述
6．5．1．1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收
入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：
資本化率=年收益/價格
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：
y—NOI/V
式中 y——房地產(chǎn)價值；
NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；
R——資本化率。
因此，資本化率的具體計算公式為：
R=NOI/V
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：
收益乘數(shù)＝價格/年收益
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值＝年收益X收益乘數(shù)
6．5．1．2 幾種收益乘數(shù)法
對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier， GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù) (effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。
相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
(1)毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金
乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
房地產(chǎn)價值＝毛租金X毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：
毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金
毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。當采用月租金轉(zhuǎn)換為價值時i要采
用通過月租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當采用年租金轉(zhuǎn)換為價值時，要采用通過年租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；
②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估
價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。
(2)潛在毛收入乘數(shù)法
潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝PGI×PGIM
潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：
PGIM=V/PGI
與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。
如果估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率差異是暫時的，并且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。但總的來說，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。
6．5 直接資本化法
6．5．1 直接資本化法概述
6．5．1．1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收
入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：
資本化率=年收益/價格
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：
y—NOI/V
式中 y——房地產(chǎn)價值；
NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；
R——資本化率。
因此，資本化率的具體計算公式為：
R=NOI/V
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：
收益乘數(shù)＝價格/年收益
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值＝年收益X收益乘數(shù)
6．5．1．2 幾種收益乘數(shù)法
對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier， GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù) (effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。
相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
(1)毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金
乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
房地產(chǎn)價值＝毛租金X毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：
毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金
毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。當采用月租金轉(zhuǎn)換為價值時i要采
用通過月租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當采用年租金轉(zhuǎn)換為價值時，要采用通過年租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；
②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估
價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。
(2)潛在毛收入乘數(shù)法
潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝PGI×PGIM
潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：
PGIM=V/PGI
與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。
如果估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率差異是暫時的，并且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。但總的來說，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。