第九講 收益法(上)
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。
根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將來來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未采各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價(jià)值的早期購買年法，即：
地價(jià)＝年地租×購買年
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。
例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時(shí)此人有40萬元資金以5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價(jià)，即值40萬元。
普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn) 視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。
收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期
收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測 估價(jià)對象的未來收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。
6．2 報(bào)酬資本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后，現(xiàn)在來分析報(bào)酬資本化法的各種計(jì)算公式。
這里假設(shè)凈收益、報(bào)酬率均已知。至于它們的實(shí)際求取，將分別在本章第3節(jié)和第
4節(jié)介紹。
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。
根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將來來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未采各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價(jià)值的早期購買年法，即：
地價(jià)＝年地租×購買年
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。
例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時(shí)此人有40萬元資金以5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價(jià)，即值40萬元。
普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn) 視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。
收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期
收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測 估價(jià)對象的未來收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。
6．2 報(bào)酬資本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后，現(xiàn)在來分析報(bào)酬資本化法的各種計(jì)算公式。
這里假設(shè)凈收益、報(bào)酬率均已知。至于它們的實(shí)際求取，將分別在本章第3節(jié)和第
4節(jié)介紹。