第七講 成本法（二）
一、內(nèi)容提要
1、建筑物折舊的概念和原因；
2、求取建筑物折舊的方法；
3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)。
二、考試要求
掌握建筑物折舊的概念和原因、求取建筑物折舊的方法及求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第五節(jié) 建筑物折舊
一、建筑物折舊的概念和原因
這里所講的建筑物折舊，是估價(jià)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括下列3個(gè)方面：(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。
(一)物質(zhì)折舊
物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為下列4個(gè)方面：(1)自然經(jīng)過的老朽；(2)正常使用的磨損；(3)意外的破壞損毀；(4)延遲維修的損壞殘存。
自然經(jīng)過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的損耗就大。
正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對(duì)建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物的磨損。
意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。
延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。
(二)功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。
例題：建筑物內(nèi)部布局過時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于（ ）
A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、有形折舊
答案：C
(三)經(jīng)濟(jì)折舊
經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的附近建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價(jià)值會(huì)下降，這也是經(jīng)濟(jì)折舊。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)值降低，在估價(jià)上也應(yīng)考慮這種折舊，但這種現(xiàn)象不會(huì)永久存在，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。
例5-6：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40萬元減18萬元等于22萬元。
例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）
A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊
答案：ABC
二、求取建筑物折舊的方法
折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法；(2)實(shí)際觀察法；(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。
（一）年限法
年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。
建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分。前者是指建筑物從建成之日七起到不堪使用時(shí)的持續(xù)年數(shù)，后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命具體來說是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。
建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，是因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實(shí)際情況。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。
一、內(nèi)容提要
1、建筑物折舊的概念和原因；
2、求取建筑物折舊的方法；
3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)。
二、考試要求
掌握建筑物折舊的概念和原因、求取建筑物折舊的方法及求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第五節(jié) 建筑物折舊
一、建筑物折舊的概念和原因
這里所講的建筑物折舊，是估價(jià)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括下列3個(gè)方面：(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。
(一)物質(zhì)折舊
物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為下列4個(gè)方面：(1)自然經(jīng)過的老朽；(2)正常使用的磨損；(3)意外的破壞損毀；(4)延遲維修的損壞殘存。
自然經(jīng)過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的損耗就大。
正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對(duì)建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物的磨損。
意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。
延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。
(二)功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。
例題：建筑物內(nèi)部布局過時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于（ ）
A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、有形折舊
答案：C
(三)經(jīng)濟(jì)折舊
經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的附近建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價(jià)值會(huì)下降，這也是經(jīng)濟(jì)折舊。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)值降低，在估價(jià)上也應(yīng)考慮這種折舊，但這種現(xiàn)象不會(huì)永久存在，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。
例5-6：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40萬元減18萬元等于22萬元。
例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）
A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊
答案：ABC
二、求取建筑物折舊的方法
折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法；(2)實(shí)際觀察法；(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。
（一）年限法
年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。
建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分。前者是指建筑物從建成之日七起到不堪使用時(shí)的持續(xù)年數(shù)，后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命具體來說是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。
建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，是因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實(shí)際情況。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。