一、內(nèi)容提要
1、成本法的基本原理；
2、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；
3、成本法的基本公式；
4、重新購(gòu)建價(jià)格。
二、考試要求
1、熟悉成本法的基本原理 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格；
2、掌握成本法的基本公式。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第五章 成本法
第一節(jié) 成本法的基本原理
一、成本法的概念和理論依據(jù)
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。
成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。
從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造(或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建造)。
由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)估算其價(jià)格。
例題：從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)為（ ）
A、成本費(fèi)用價(jià)值論； B、替代原理； C、效用價(jià)值論； D、預(yù)期原理。
答案：A
二、成本法適用的對(duì)象和條件
只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來(lái)解決。
運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)人市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：
首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給也正好等于需求，然后假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。在供大于求時(shí)，由于供求規(guī)律的作用，價(jià)格會(huì)下降；價(jià)格下降而成本已經(jīng)發(fā)生，則利潤(rùn)會(huì)減少；利潤(rùn)減少使開(kāi)發(fā)商得不到其原先期望的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn)就會(huì)使以后的供給減少，供給減少而如果需求不變就會(huì)出現(xiàn)供小于求，供小于求就會(huì)使價(jià)格上升，價(jià)格上升就會(huì)使利潤(rùn)增加，利潤(rùn)增加就會(huì)重新吸引投資，重新吸引投資就會(huì)使供給增加，供給增加就會(huì)出現(xiàn)新一輪的供大于求。如此往復(fù)。
顯而易見(jiàn)，如果不是在長(zhǎng)期內(nèi)，沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，這個(gè)循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。因此，開(kāi)發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高，開(kāi)發(fā)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就不該高。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可以大大高于其開(kāi)發(fā)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能低于其開(kāi)發(fā)成本。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問(wèn)題。
懂得了上述原理之后，并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中主要的是下列兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。
1、成本法的基本原理；
2、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；
3、成本法的基本公式；
4、重新購(gòu)建價(jià)格。
二、考試要求
1、熟悉成本法的基本原理 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格；
2、掌握成本法的基本公式。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第五章 成本法
第一節(jié) 成本法的基本原理
一、成本法的概念和理論依據(jù)
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。
成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。
從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造(或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建造)。
由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)估算其價(jià)格。
例題：從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)為（ ）
A、成本費(fèi)用價(jià)值論； B、替代原理； C、效用價(jià)值論； D、預(yù)期原理。
答案：A
二、成本法適用的對(duì)象和條件
只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來(lái)解決。
運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)人市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：
首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給也正好等于需求，然后假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。在供大于求時(shí)，由于供求規(guī)律的作用，價(jià)格會(huì)下降；價(jià)格下降而成本已經(jīng)發(fā)生，則利潤(rùn)會(huì)減少；利潤(rùn)減少使開(kāi)發(fā)商得不到其原先期望的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn)就會(huì)使以后的供給減少，供給減少而如果需求不變就會(huì)出現(xiàn)供小于求，供小于求就會(huì)使價(jià)格上升，價(jià)格上升就會(huì)使利潤(rùn)增加，利潤(rùn)增加就會(huì)重新吸引投資，重新吸引投資就會(huì)使供給增加，供給增加就會(huì)出現(xiàn)新一輪的供大于求。如此往復(fù)。
顯而易見(jiàn)，如果不是在長(zhǎng)期內(nèi)，沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，這個(gè)循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。因此，開(kāi)發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高，開(kāi)發(fā)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就不該高。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可以大大高于其開(kāi)發(fā)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能低于其開(kāi)發(fā)成本。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問(wèn)題。
懂得了上述原理之后，并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中主要的是下列兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。