第18講 房地產(chǎn)估價(jià)程序
內(nèi)容：
①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；③擬定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告；⑩出具估價(jià)報(bào)告；⑩估價(jià)資料歸檔。
11．1 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)
從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要有下列3類(lèi)：
(1) 被動(dòng)接受。即坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)征求估價(jià)服務(wù)。
(2) 主動(dòng)爭(zhēng)取。即估價(jià)人員走出門(mén)去力爭(zhēng)為他人提供估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化后，這是估價(jià)業(yè)務(wù)的最主要來(lái)源
(3) 自有自估。即對(duì)自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出估價(jià)要求，并自己進(jìn)行估價(jià)。這是對(duì)有估價(jià)能力者而言的，但這種估價(jià)不屬于專(zhuān)業(yè)估價(jià)行為，其估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告對(duì)外也不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。
11．2 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)
11．2．1． 明確估價(jià)基本事項(xiàng)
明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括：①明確估價(jià)目的；②明確估價(jià)對(duì)象；③明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
11．2．1．1 明確估價(jià)目的
明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或者有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。例如，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)。因此，屬于規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”該法第34條第(五)項(xiàng)的規(guī)定是：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”。第36條第三款的規(guī)定是：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第8條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； (二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)?！?BR> 11．2．1．2 明確估價(jià)對(duì)象
明確估價(jià)對(duì)象包括：明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況。這首先要弄清楚委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)具體是什么，范圍多大，例如，它是土地，還是建筑物，還是土地與建筑物的合成體，還是其中的某一部分，如果是正在經(jīng)營(yíng)中的賓館，是否還包含其中配備的家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。
其次，估價(jià)人員應(yīng)掌握，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。因此，估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見(jiàn)后綜合確定。
在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)人員還應(yīng)要求委托人提供其能提供的反映該估價(jià)對(duì)象基本狀況的資料，如坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)狀況(擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，如果是使用權(quán)，使用年限多長(zhǎng)，已使用了多少年，還剩余多少年)等。
11．2．1．3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)
明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)是明確所要評(píng)估的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值。如果這一點(diǎn)不明確，將難以估價(jià)，因?yàn)橥蛔诜康禺a(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)價(jià)值會(huì)有所不同。但在這個(gè)方面，委托人往往也不懂得要提出估價(jià)時(shí)點(diǎn)，這也需要估價(jià)人員提出問(wèn)題，讓委托人回答認(rèn)可。
多數(shù)估價(jià)是對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但在某些情況下需要對(duì)過(guò)去或未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過(guò)去或未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。另外，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。從理論上講，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的詳細(xì)程度與估價(jià)的難易程度有關(guān)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求的估價(jià)精度越高，估價(jià)也就越困難。
11．2．2 簽訂書(shū)面估價(jià)委托合同
房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：①委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)(包括名稱(chēng)或者姓名和住所)；②估價(jià)目的；③估價(jià)對(duì)象；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑤委托人的協(xié)助義務(wù)(如委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料及對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性的承諾，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘等)；⑥估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式；⑦出具估價(jià)報(bào)告的日期；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭(zhēng)議的方法；⑩估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
11．3 擬定估價(jià)作業(yè)方案
(1)確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)值所遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。初步選擇估價(jià)方法的目的，是為了使后面進(jìn)入搜集資料和實(shí)地查勘時(shí)有的放矢，避免不必要的無(wú)效勞動(dòng)。
(2)擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道。
（3） 據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期；便可知估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而可以確定投入多少人力參加估價(jià)。
(4) 估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，主要是對(duì)往后要做的各項(xiàng)工作做出具體安排，包括對(duì)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。
內(nèi)容：
①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；③擬定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告；⑩出具估價(jià)報(bào)告；⑩估價(jià)資料歸檔。
11．1 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)
從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要有下列3類(lèi)：
(1) 被動(dòng)接受。即坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)征求估價(jià)服務(wù)。
(2) 主動(dòng)爭(zhēng)取。即估價(jià)人員走出門(mén)去力爭(zhēng)為他人提供估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化后，這是估價(jià)業(yè)務(wù)的最主要來(lái)源
(3) 自有自估。即對(duì)自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出估價(jià)要求，并自己進(jìn)行估價(jià)。這是對(duì)有估價(jià)能力者而言的，但這種估價(jià)不屬于專(zhuān)業(yè)估價(jià)行為，其估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告對(duì)外也不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。
11．2 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)
11．2．1． 明確估價(jià)基本事項(xiàng)
明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括：①明確估價(jià)目的；②明確估價(jià)對(duì)象；③明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
11．2．1．1 明確估價(jià)目的
明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或者有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。例如，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)。因此，屬于規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”該法第34條第(五)項(xiàng)的規(guī)定是：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”。第36條第三款的規(guī)定是：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第8條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； (二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)?！?BR> 11．2．1．2 明確估價(jià)對(duì)象
明確估價(jià)對(duì)象包括：明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況。這首先要弄清楚委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)具體是什么，范圍多大，例如，它是土地，還是建筑物，還是土地與建筑物的合成體，還是其中的某一部分，如果是正在經(jīng)營(yíng)中的賓館，是否還包含其中配備的家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。
其次，估價(jià)人員應(yīng)掌握，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。因此，估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見(jiàn)后綜合確定。
在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)人員還應(yīng)要求委托人提供其能提供的反映該估價(jià)對(duì)象基本狀況的資料，如坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)狀況(擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，如果是使用權(quán)，使用年限多長(zhǎng)，已使用了多少年，還剩余多少年)等。
11．2．1．3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)
明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)是明確所要評(píng)估的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值。如果這一點(diǎn)不明確，將難以估價(jià)，因?yàn)橥蛔诜康禺a(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)價(jià)值會(huì)有所不同。但在這個(gè)方面，委托人往往也不懂得要提出估價(jià)時(shí)點(diǎn)，這也需要估價(jià)人員提出問(wèn)題，讓委托人回答認(rèn)可。
多數(shù)估價(jià)是對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但在某些情況下需要對(duì)過(guò)去或未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過(guò)去或未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。另外，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。從理論上講，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的詳細(xì)程度與估價(jià)的難易程度有關(guān)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求的估價(jià)精度越高，估價(jià)也就越困難。
11．2．2 簽訂書(shū)面估價(jià)委托合同
房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：①委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)(包括名稱(chēng)或者姓名和住所)；②估價(jià)目的；③估價(jià)對(duì)象；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑤委托人的協(xié)助義務(wù)(如委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料及對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性的承諾，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘等)；⑥估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式；⑦出具估價(jià)報(bào)告的日期；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭(zhēng)議的方法；⑩估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
11．3 擬定估價(jià)作業(yè)方案
(1)確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)值所遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。初步選擇估價(jià)方法的目的，是為了使后面進(jìn)入搜集資料和實(shí)地查勘時(shí)有的放矢，避免不必要的無(wú)效勞動(dòng)。
(2)擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道。
（3） 據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期；便可知估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而可以確定投入多少人力參加估價(jià)。
(4) 估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，主要是對(duì)往后要做的各項(xiàng)工作做出具體安排，包括對(duì)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。