第16講 地 價 評 估（下）
9.2城市基準地價評估
城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。
城市基準地價評估的方法和步驟一般是：
(1)確定基準地價評估的區(qū)域范圍。這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。
(2)明確基準地價的內(nèi)涵、構成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(zhì)(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。
(3)劃分地價區(qū)段。所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應以標準深度為分界線。
(4)抽查評估標準宗地的價格。這是在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。
(5)計算區(qū)段地價。區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。
(6)確定基準地價。在上述區(qū)段地價計算的基礎上做適當?shù)恼{(diào)整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基準地價。
(7)提出基準地價應用的建議和技術。包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。
9．3 宗地價格評估和基準地價修正法
宗地價格是一宗土地的一定權益在某一時點的價格。土地的一定權益，有出讓
土地使用權、劃撥土地使用權、設有抵押權的土地使用權、設有地役權的土地使用
權、有租約限制的土地使用權，等等。
宗地價格原則上可以采用下列兩種技術途徑來評估：
(1)直接運用市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等來評估。但是，宗地的類
型和估價目的不同，具體適用的估價方法可能不完全相同。拿宗地的類型來說，待
開發(fā)土地，如將利用該土地建造某種類型的商品住宅或?qū)懽謽?、商店、賓館等，適用假設開發(fā)法估價；經(jīng)新近人工開發(fā)或改造的宗地，如填海造地，開山造地，征用農(nóng)地或拆除舊城區(qū)的舊建筑物后進行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，適用成本法估價；已有建筑物的宗地，例如現(xiàn)成的寫字樓、商店、賓館、餐館等的占地，適用收益法(具體是其中的土地剩余技術)估價；而不論宗地的類型如何，只要該類宗地有較發(fā)達的交易市場存在，可以找到較多的交易實例，均適用市場法估價。
(2)在有了基準地價的地區(qū)，可通過基準地價的修正來評估。這種方法具體可稱為基準地價修正法。該方法可定義為：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。
運用基準地價修正法估價應按如下步驟進行：①搜集有關基準地價的資料；②查出估價對象所處地段的基準地價；③進行交易日期調(diào)整；④進行土地狀況調(diào)整；⑤求出估價對象宗地的價格。
進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在其基準日期時的值，調(diào)整為估價時點時的值。此處的交易日期調(diào)整的方法，與市場法中的交易日期調(diào)整的方法相同。
進行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況，與評估基準地價時設定的土地條件或狀況進行比較，將基準地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。
由于在不同城市，基準地價的內(nèi)涵、構成、表達方式等可能不同，具體調(diào)整的內(nèi)容和方法也不完全相同。基準地價的內(nèi)涵、構成、表達方式等的不同，有基準地價是熟地價還是生地價，尤其是在城市建成區(qū)內(nèi)是否包含市政配套費、拆遷補償安置費；是土地級別的基準地價，還是區(qū)片價的基準地價或路線價的基準地價；是用土地單價表示的，還是用樓面地價表示的；對應的用途、容積率和土地使用年限等，如在評估基準地價時設定的土地使用年限是無限年還是相應用途的法定年限， 或是統(tǒng)一為某個固定年限，如50年，等等。
9.2城市基準地價評估
城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。
城市基準地價評估的方法和步驟一般是：
(1)確定基準地價評估的區(qū)域范圍。這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。
(2)明確基準地價的內(nèi)涵、構成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(zhì)(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。
(3)劃分地價區(qū)段。所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應以標準深度為分界線。
(4)抽查評估標準宗地的價格。這是在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。
(5)計算區(qū)段地價。區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。
(6)確定基準地價。在上述區(qū)段地價計算的基礎上做適當?shù)恼{(diào)整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基準地價。
(7)提出基準地價應用的建議和技術。包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。
9．3 宗地價格評估和基準地價修正法
宗地價格是一宗土地的一定權益在某一時點的價格。土地的一定權益，有出讓
土地使用權、劃撥土地使用權、設有抵押權的土地使用權、設有地役權的土地使用
權、有租約限制的土地使用權，等等。
宗地價格原則上可以采用下列兩種技術途徑來評估：
(1)直接運用市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等來評估。但是，宗地的類
型和估價目的不同，具體適用的估價方法可能不完全相同。拿宗地的類型來說，待
開發(fā)土地，如將利用該土地建造某種類型的商品住宅或?qū)懽謽?、商店、賓館等，適用假設開發(fā)法估價；經(jīng)新近人工開發(fā)或改造的宗地，如填海造地，開山造地，征用農(nóng)地或拆除舊城區(qū)的舊建筑物后進行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，適用成本法估價；已有建筑物的宗地，例如現(xiàn)成的寫字樓、商店、賓館、餐館等的占地，適用收益法(具體是其中的土地剩余技術)估價；而不論宗地的類型如何，只要該類宗地有較發(fā)達的交易市場存在，可以找到較多的交易實例，均適用市場法估價。
(2)在有了基準地價的地區(qū)，可通過基準地價的修正來評估。這種方法具體可稱為基準地價修正法。該方法可定義為：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。
運用基準地價修正法估價應按如下步驟進行：①搜集有關基準地價的資料；②查出估價對象所處地段的基準地價；③進行交易日期調(diào)整；④進行土地狀況調(diào)整；⑤求出估價對象宗地的價格。
進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在其基準日期時的值，調(diào)整為估價時點時的值。此處的交易日期調(diào)整的方法，與市場法中的交易日期調(diào)整的方法相同。
進行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況，與評估基準地價時設定的土地條件或狀況進行比較，將基準地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。
由于在不同城市，基準地價的內(nèi)涵、構成、表達方式等可能不同，具體調(diào)整的內(nèi)容和方法也不完全相同。基準地價的內(nèi)涵、構成、表達方式等的不同，有基準地價是熟地價還是生地價，尤其是在城市建成區(qū)內(nèi)是否包含市政配套費、拆遷補償安置費；是土地級別的基準地價，還是區(qū)片價的基準地價或路線價的基準地價；是用土地單價表示的，還是用樓面地價表示的；對應的用途、容積率和土地使用年限等，如在評估基準地價時設定的土地使用年限是無限年還是相應用途的法定年限， 或是統(tǒng)一為某個固定年限，如50年，等等。