第15講 地 價 評 估（上）
9．1 路 線 價 法
9．1．1 路線價法的基本原理
9．1．1．1 路線價法的概念
路線價法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。
9．1．1．2 路線價法的理論依據(jù)
路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”;臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
9．1．1．3 路線價法適用的對象和條件
路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。 一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。 運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9．1．1．4 路線價法的操作步驟
運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨 街各宗土地的價格。
9．1．2 劃分路線價區(qū)段
路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個 路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從 十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
9．1．3 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實。際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18％；如果臨街深度普遍為25％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為25％。
9．1 路 線 價 法
9．1．1 路線價法的基本原理
9．1．1．1 路線價法的概念
路線價法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。
9．1．1．2 路線價法的理論依據(jù)
路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”;臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
9．1．1．3 路線價法適用的對象和條件
路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。 一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。 運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9．1．1．4 路線價法的操作步驟
運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨 街各宗土地的價格。
9．1．2 劃分路線價區(qū)段
路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個 路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從 十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
9．1．3 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實。際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18％；如果臨街深度普遍為25％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為25％。