5．5 建筑物折舊
5．5．1 建筑物折舊的概念和原因
這里所講的建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質上的區(qū)別。估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從重新購建價格中扣除折舊，即是進行減價調整。 在實際估價中，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三個方面。
5．5．1．1 物質折舊
物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經過的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。
5．5．1．2 功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本。
5．5．1．3 經濟折舊
經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。
[例5-4] 某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折 舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經濟折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現值。
[解] 該舊住宅的折舊總額和現值分別求取如下：
該舊住宅的折舊總額＝3+8+7
＝18(萬元)
該舊住宅的現值＝重置價格一折舊
＝40—18
＝22(萬元)
5．5．2 求取建筑物折舊的方法
求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法；②實際觀察法；③成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。
5．5．2．1 年限法
年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關
系的基礎上。
建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣 工驗收合格之日起到不堪使用時的年數。建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗 收合格之日起預期產生的收人大于運營費用的持續(xù)年數，如圖5—2所示。
建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，具體是根據建筑物的結構、用途和維修養(yǎng)護情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等進行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。
建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數。有效經過年數是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數。有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數：①建筑物的維修養(yǎng)護正常的，有效經過年數與實際經過年數相當；②建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經過更新改造的，有效經過年數短于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較長；③建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，有效經過年數長于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較短。
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。因此，有效經過年數＝經濟壽命一剩余經濟壽命
在估價上一般不采用實際經過年數而采用有效經過年數或預計的剩余經濟壽命,因為采用有效經過年數或剩余經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經過年數相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求取有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整后得到。
5．5．1 建筑物折舊的概念和原因
這里所講的建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質上的區(qū)別。估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從重新購建價格中扣除折舊，即是進行減價調整。 在實際估價中，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三個方面。
5．5．1．1 物質折舊
物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經過的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。
5．5．1．2 功能折舊
功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本。
5．5．1．3 經濟折舊
經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。
[例5-4] 某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折 舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經濟折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現值。
[解] 該舊住宅的折舊總額和現值分別求取如下：
該舊住宅的折舊總額＝3+8+7
＝18(萬元)
該舊住宅的現值＝重置價格一折舊
＝40—18
＝22(萬元)
5．5．2 求取建筑物折舊的方法
求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法；②實際觀察法；③成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。
5．5．2．1 年限法
年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關
系的基礎上。
建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣 工驗收合格之日起到不堪使用時的年數。建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗 收合格之日起預期產生的收人大于運營費用的持續(xù)年數，如圖5—2所示。
建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，具體是根據建筑物的結構、用途和維修養(yǎng)護情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等進行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。
建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數。有效經過年數是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數。有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數：①建筑物的維修養(yǎng)護正常的，有效經過年數與實際經過年數相當；②建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經過更新改造的，有效經過年數短于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較長；③建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，有效經過年數長于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較短。
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。因此，有效經過年數＝經濟壽命一剩余經濟壽命
在估價上一般不采用實際經過年數而采用有效經過年數或預計的剩余經濟壽命,因為采用有效經過年數或剩余經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經過年數相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求取有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整后得到。