5．6 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
為便于成本法的實(shí)際應(yīng)用，下面對(duì)商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征 用和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊及房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定作一介紹。
5．6．1 商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
5．6．1．1 商品住宅價(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
1992年7月20日，國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民建設(shè)銀行印發(fā)的 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》(11992,)價(jià)費(fèi)字382號(hào))規(guī)定：商品住宅價(jià)格應(yīng)以合 理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤(rùn)，結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實(shí)行差別價(jià)格。
商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：
(1)成本。包括：
1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算；
3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算；
4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行；
5)管理費(fèi)：以上述1)至4)項(xiàng)之和為基數(shù)的l％～3％計(jì)算；
6)貸款利息：計(jì)入成本的貸款利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。
(2)利潤(rùn)。以上述成本中1)至4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤(rùn)率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
(3)稅金。按國(guó)家稅法規(guī)定繳納。
(4)地段差價(jià)。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。
下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：
(1)非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；
(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。
5．6．1．2 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
2002年11月17日，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》 (計(jì)價(jià)格[2002]2503號(hào))規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收人家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。
經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成：
(1)開(kāi)發(fā)成本。包括：
1)按照法律、法規(guī)規(guī)定用于土地征用和房屋拆遷等所支付的征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。
3)列入施工圖預(yù)(決)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。
4)在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè) 施建設(shè)費(fèi)。
5)管理費(fèi)按照不超過(guò)以上1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的2％計(jì)算。
6)貸款利息按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款 利息計(jì)算。
7)行政事業(yè)性收費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。
(2)稅金。依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。
(3)利潤(rùn)。按照不超過(guò)開(kāi)發(fā)成本中1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的3％計(jì)算。
下列費(fèi)用不得計(jì)人經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：
(1)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；
(2)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；
(3)各種與住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；
(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
(5)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)人價(jià)格的費(fèi)用
為便于成本法的實(shí)際應(yīng)用，下面對(duì)商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征 用和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊及房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定作一介紹。
5．6．1 商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
5．6．1．1 商品住宅價(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
1992年7月20日，國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民建設(shè)銀行印發(fā)的 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》(11992,)價(jià)費(fèi)字382號(hào))規(guī)定：商品住宅價(jià)格應(yīng)以合 理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤(rùn)，結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實(shí)行差別價(jià)格。
商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：
(1)成本。包括：
1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算；
3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算；
4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行；
5)管理費(fèi)：以上述1)至4)項(xiàng)之和為基數(shù)的l％～3％計(jì)算；
6)貸款利息：計(jì)入成本的貸款利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。
(2)利潤(rùn)。以上述成本中1)至4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤(rùn)率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
(3)稅金。按國(guó)家稅法規(guī)定繳納。
(4)地段差價(jià)。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。
下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：
(1)非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；
(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。
5．6．1．2 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
2002年11月17日，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》 (計(jì)價(jià)格[2002]2503號(hào))規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收人家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。
經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成：
(1)開(kāi)發(fā)成本。包括：
1)按照法律、法規(guī)規(guī)定用于土地征用和房屋拆遷等所支付的征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。
3)列入施工圖預(yù)(決)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。
4)在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè) 施建設(shè)費(fèi)。
5)管理費(fèi)按照不超過(guò)以上1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的2％計(jì)算。
6)貸款利息按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款 利息計(jì)算。
7)行政事業(yè)性收費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。
(2)稅金。依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。
(3)利潤(rùn)。按照不超過(guò)開(kāi)發(fā)成本中1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的3％計(jì)算。
下列費(fèi)用不得計(jì)人經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：
(1)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；
(2)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；
(3)各種與住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；
(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
(5)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)人價(jià)格的費(fèi)用