第 八 章 投資性房地產(chǎn)
第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍
一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)（房產(chǎn)或地產(chǎn)）。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用權(quán)
是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。
（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（三）已出租的建筑物
是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
【例題1】下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。
A.已出租的建筑物
B.已出租的土地使用權(quán)
C.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
D.按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地
【答案】ABC
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：（1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。
（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
教材【例8-1】【例8-2】
（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
教材【例8-3】
（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
參見“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。
二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
（一）資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。
教材【例8-4】【例8-5】
（二）費用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：
投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準備
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。
對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。
教材【例8-7】
二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
（一）采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理
科目設(shè)置：
投資性房地產(chǎn)—成本
—公允價值變動
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。
資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
教材【例8-8】
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。
已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
教材【例8-9】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。（不考慮所得稅費用影響）
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 95 000 000
累計折舊 2 700 000
貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000
利潤分配——未分配利潤 6 930 000
盈余公積 770 000
【例題2】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（?。?BR> A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更
B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
C.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更
【答案】 B
【例題3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中錯誤的有（ ）。
A.采用公允價值模式計量的，不對投資性房產(chǎn)計提折舊
B.采用公允價值模式計量的，應(yīng)對投資性房產(chǎn)計提折舊
C.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
D.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
E.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
【答案】BDE 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（主要為自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換）
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
1.投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。
2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日（注意以后學(xué)習(xí)中會涉及到租賃期開始日和租賃開始日，區(qū)分二者不同）。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。
（1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。
將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。
（2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。
教材【例8-10】【例8-12】【例8-13】
2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換
（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。
（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。
①將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。
將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按已計提的累計折舊等，借記 “累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。
②將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本、公允價值變動）”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
教材【例8-11】【例8-14】【例8-15】
【例題4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值的確定，下列說法中正確的有（?。?。
A.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值
B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
D.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值計價
E.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價
【答案】ABE
二、投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。
（一）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)
處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。
（二）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例題5】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為1800萬元，長江公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。
2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬元。2009年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬元。2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬元。
2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投入行政管理部門使用。假定轉(zhuǎn)換后建筑物的折舊方法、預(yù)計折舊年限和預(yù)計凈殘值未發(fā)生變化。2011年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1560萬元。2012年1月5日長江公司將該建筑物對外出售，收到1530萬元存入銀行。假定不考慮相關(guān)稅費。
要求：編制長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計分錄。
（1）2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 500
固定資產(chǎn)減值準備 300
貸：固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 500
投資性房地產(chǎn)減值準備 300
（2）2008年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務(wù)收入 150
借：其他業(yè)務(wù)成本 100（2000÷20）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 100
2008年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2000-100=1900萬元，可收回金額為2000萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉(zhuǎn)回。
（3）2009年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務(wù)收入 150
借：其他業(yè)務(wù)成本 100（1900÷19）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 100
2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1900-100=1800萬元，可收回金額為1710萬元，應(yīng)計提減值準備90萬元。
借：資產(chǎn)減值損失 90
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 90
（4）2010年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務(wù)收入 150
借：其他業(yè)務(wù)成本 95（1710÷18）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 95
2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1710-95=1615萬元，可收回金額為1700萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉(zhuǎn)回。
借：固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 795
投資性房地產(chǎn)減值準備 390
貸：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 795
固定資產(chǎn)減值準備 390
（5）2011年12月31日
借：管理費用 95（1615÷17）
貸：累計折舊 95
2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價值=1615-95=1520萬元，可收回金額為1560萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉(zhuǎn)回。
（6）2012年1月5日
2012年1月計提折舊=1520÷16×1/12=7.92萬元
借：管理費用 7.92
貸：累計折舊 7.92
借：固定資產(chǎn)清理 1512.08
累計折舊 897.92
固定資產(chǎn)減值準備 390
貸：固定資產(chǎn) 2800
借：銀行存款 1520
貸：固定資產(chǎn)清理 1512.08
營業(yè)外收入 7.92
【例題6】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時，該幢商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元，2007年12月31日，該幢商品房的公允價值為2150萬元，2008年12月31日，該幢商品房的公允價值為2120萬元，2009年12月31日，該幢商品房的公允價值為2050萬元，2010年1月5日將該幢商品房對外出售，收到2080萬元存入銀行。
要求：編制長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計分錄。（假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入）
（1）2007年1月1日
借：投資性房地產(chǎn)—成本 2200
貸：開發(fā)產(chǎn)品 2000
資本公積—其他資本公積 200
（2）2007年12月31日
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：公允價值變動損益 50
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 50
（3）2008年12月31日
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：公允價值變動損益 30
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 30
（4）2009年12月31日
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：公允價值變動損益 70
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 70
（5）2010年1月5日
借：銀行存款 2080
貸：其他業(yè)務(wù)收入 2080
借：其他業(yè)務(wù)成本 2050
投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 150
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 2200
借：資本公積—其他資本公積 200
貸：其他業(yè)務(wù)收入 200
借：其他業(yè)務(wù)收入 150
貸：公允價值變動損益 150
【例題7】長江公司于2008年1月30日將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物2007年12月31日的公允價值為2000萬元（成本1900萬元，公允價值變動100元），2008年1月30日的公允價值為2070萬元，轉(zhuǎn)換日該建筑物的尚可使用年限為15年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。
要求：
（1）編制長江公司2008年1月30日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會計分錄。
（2）計算長江公司2008年計提的折舊額并編制會計分錄。
【答案】
（1）2008年1月30日
借：固定資產(chǎn) 2070
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 1900
—公允價值變動 100
公允價值變動損益 70
（2）2008年計提折舊=2070÷15×11/12=126.5萬元
借：管理費用 126.5
貸：累計折舊 126.5
教材【例8-16】
教材【例8-17】甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。20×6年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。20×9年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）轉(zhuǎn)換日：
借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 300 000 000
累計攤銷 9 000 000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 30 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 9 000 000
（2）計提攤銷（假設(shè)按年）：
借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525 000
（3）出售時：
借：銀行存款 40 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 10 575 000（1575000+9000000）
貸：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán) 30 000 000
教材【例8-18】
第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍
一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)（房產(chǎn)或地產(chǎn)）。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用權(quán)
是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。
（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（三）已出租的建筑物
是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
【例題1】下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。
A.已出租的建筑物
B.已出租的土地使用權(quán)
C.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
D.按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地
【答案】ABC
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：（1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。
（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
教材【例8-1】【例8-2】
（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
教材【例8-3】
（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
參見“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。
二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
（一）資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。
教材【例8-4】【例8-5】
（二）費用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：
投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準備
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。
對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。
教材【例8-7】
二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
（一）采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理
科目設(shè)置：
投資性房地產(chǎn)—成本
—公允價值變動
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。
資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
教材【例8-8】
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。
已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
教材【例8-9】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。（不考慮所得稅費用影響）
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 95 000 000
累計折舊 2 700 000
貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000
利潤分配——未分配利潤 6 930 000
盈余公積 770 000
【例題2】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（?。?BR> A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更
B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
C.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更
【答案】 B
【例題3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中錯誤的有（ ）。
A.采用公允價值模式計量的，不對投資性房產(chǎn)計提折舊
B.采用公允價值模式計量的，應(yīng)對投資性房產(chǎn)計提折舊
C.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
D.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
E.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式
【答案】BDE 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（主要為自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換）
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
1.投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。
2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日（注意以后學(xué)習(xí)中會涉及到租賃期開始日和租賃開始日，區(qū)分二者不同）。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。
（1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。
將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。
（2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。
教材【例8-10】【例8-12】【例8-13】
2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換
（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。
（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。
①將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。
將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按已計提的累計折舊等，借記 “累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。
②將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本、公允價值變動）”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
教材【例8-11】【例8-14】【例8-15】
【例題4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值的確定，下列說法中正確的有（?。?。
A.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值
B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
D.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值計價
E.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價
【答案】ABE
二、投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。
（一）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)
處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。
（二）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例題5】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為1800萬元，長江公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。
2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬元。2009年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬元。2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬元。
2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投入行政管理部門使用。假定轉(zhuǎn)換后建筑物的折舊方法、預(yù)計折舊年限和預(yù)計凈殘值未發(fā)生變化。2011年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1560萬元。2012年1月5日長江公司將該建筑物對外出售，收到1530萬元存入銀行。假定不考慮相關(guān)稅費。
要求：編制長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計分錄。
（1）2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 500
固定資產(chǎn)減值準備 300
貸：固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 500
投資性房地產(chǎn)減值準備 300
（2）2008年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務(wù)收入 150
借：其他業(yè)務(wù)成本 100（2000÷20）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 100
2008年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2000-100=1900萬元，可收回金額為2000萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉(zhuǎn)回。
（3）2009年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務(wù)收入 150
借：其他業(yè)務(wù)成本 100（1900÷19）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 100
2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1900-100=1800萬元，可收回金額為1710萬元，應(yīng)計提減值準備90萬元。
借：資產(chǎn)減值損失 90
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 90
（4）2010年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務(wù)收入 150
借：其他業(yè)務(wù)成本 95（1710÷18）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 95
2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1710-95=1615萬元，可收回金額為1700萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉(zhuǎn)回。
借：固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 795
投資性房地產(chǎn)減值準備 390
貸：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 795
固定資產(chǎn)減值準備 390
（5）2011年12月31日
借：管理費用 95（1615÷17）
貸：累計折舊 95
2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價值=1615-95=1520萬元，可收回金額為1560萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉(zhuǎn)回。
（6）2012年1月5日
2012年1月計提折舊=1520÷16×1/12=7.92萬元
借：管理費用 7.92
貸：累計折舊 7.92
借：固定資產(chǎn)清理 1512.08
累計折舊 897.92
固定資產(chǎn)減值準備 390
貸：固定資產(chǎn) 2800
借：銀行存款 1520
貸：固定資產(chǎn)清理 1512.08
營業(yè)外收入 7.92
【例題6】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時，該幢商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元，2007年12月31日，該幢商品房的公允價值為2150萬元，2008年12月31日，該幢商品房的公允價值為2120萬元，2009年12月31日，該幢商品房的公允價值為2050萬元，2010年1月5日將該幢商品房對外出售，收到2080萬元存入銀行。
要求：編制長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計分錄。（假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入）
（1）2007年1月1日
借：投資性房地產(chǎn)—成本 2200
貸：開發(fā)產(chǎn)品 2000
資本公積—其他資本公積 200
（2）2007年12月31日
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：公允價值變動損益 50
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 50
（3）2008年12月31日
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：公允價值變動損益 30
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 30
（4）2009年12月31日
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：公允價值變動損益 70
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 70
（5）2010年1月5日
借：銀行存款 2080
貸：其他業(yè)務(wù)收入 2080
借：其他業(yè)務(wù)成本 2050
投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 150
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 2200
借：資本公積—其他資本公積 200
貸：其他業(yè)務(wù)收入 200
借：其他業(yè)務(wù)收入 150
貸：公允價值變動損益 150
【例題7】長江公司于2008年1月30日將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物2007年12月31日的公允價值為2000萬元（成本1900萬元，公允價值變動100元），2008年1月30日的公允價值為2070萬元，轉(zhuǎn)換日該建筑物的尚可使用年限為15年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。
要求：
（1）編制長江公司2008年1月30日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會計分錄。
（2）計算長江公司2008年計提的折舊額并編制會計分錄。
【答案】
（1）2008年1月30日
借：固定資產(chǎn) 2070
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 1900
—公允價值變動 100
公允價值變動損益 70
（2）2008年計提折舊=2070÷15×11/12=126.5萬元
借：管理費用 126.5
貸：累計折舊 126.5
教材【例8-16】
教材【例8-17】甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。20×6年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。20×9年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）轉(zhuǎn)換日：
借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 300 000 000
累計攤銷 9 000 000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 30 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 9 000 000
（2）計提攤銷（假設(shè)按年）：
借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525 000
（3）出售時：
借：銀行存款 40 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 10 575 000（1575000+9000000）
貸：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán) 30 000 000
教材【例8-18】