16、投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。成本法計提折舊、攤銷，計減值。公允價值法不計提折舊、攤銷，不計減值，體現(xiàn)公允價值變動損益和投資性房地產(chǎn)--公允價值變動。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。
17、預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量時，應(yīng)當以資產(chǎn)當時的狀況為基礎(chǔ)，不應(yīng)當包括籌資活動和所得稅收付產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：①未作出承諾的重組不作考慮。②已經(jīng)承諾的重組在預(yù)計未來現(xiàn)金流量時要考慮。③即將發(fā)生的資產(chǎn)的改良以及它所帶來的未來現(xiàn)金流量的變化，不予考慮。④正常的維持性的現(xiàn)金支出要考慮。
18、資產(chǎn)減值，計提減值準備后（比如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)），賬面價值相應(yīng)調(diào)整（賬面價值=原值-累計折舊或累計攤銷-減值準備），則下一年計提折舊或進行攤銷時，就應(yīng)該按照計提減值準備后的賬面價值計算。.計提減值準備后（指非流動資產(chǎn)，比如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，等），不得轉(zhuǎn)回。因為這些非流動資產(chǎn)發(fā)生減值，通常是不可逆轉(zhuǎn)的。另外一個原因是為了避免企業(yè)調(diào)節(jié)利潤。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。但存貨、金融資產(chǎn)等流動性資產(chǎn)的減值可轉(zhuǎn)回。但是，遇到資產(chǎn)處置、出售、對外投資、以非貨幣性資產(chǎn)交換方式換出、在債務(wù)重組中抵償債務(wù)等情況，同時符合資產(chǎn)終止確認條件的，企業(yè)應(yīng)當將相關(guān)資產(chǎn)減值準備予以轉(zhuǎn)銷。
19、資產(chǎn)組的認定，應(yīng)當以資產(chǎn)組產(chǎn)生的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流入為依據(jù)。在資產(chǎn)組的認定中，企業(yè)幾項資產(chǎn)的組合生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者其他產(chǎn)出）存在活躍市場的，無論這些產(chǎn)品或者其他產(chǎn)出是用于對外出售還是僅供企業(yè)內(nèi)部使用，均表明這幾項資產(chǎn)的組合能夠獨立創(chuàng)造現(xiàn)金流入，在符合其他相關(guān)條件的情況下，應(yīng)當將這些資產(chǎn)的組合認定為資產(chǎn)組。在預(yù)計資產(chǎn)組的可收回金額時，資產(chǎn)組在處置時如要求購買者承擔一項負債（如環(huán)境恢復(fù)負債等）、該負債金額已經(jīng)確認并計入相關(guān)資產(chǎn)賬面價值，而且企業(yè)只能取得包括上述資產(chǎn)和負債在內(nèi)的單一公允價值減去處置費用后的凈額的，為了比較資產(chǎn)組的賬面價值和可收回金額，在確定資產(chǎn)組的賬面價值及其預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，應(yīng)當將已確認的負債金額從中扣除。對資產(chǎn)組中具體各單項資產(chǎn)再分攤減值損失：資產(chǎn)組的減值總額確定后，如果資產(chǎn)組中分擔了一部分商譽，首先要抵減商譽的價值；扣除商譽價值后的減值余額按照資產(chǎn)組中的各個單項資產(chǎn)的賬面價值的比例來進行分配。抵減后的各資產(chǎn)的賬面價值不得低于以下三者之中者：該資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額（如可確定的）、該資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值（如可確定的）和零。企業(yè)總部資產(chǎn)包括企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)?？偛抠Y產(chǎn)的顯著特征是難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。因此，總部資產(chǎn)通常難以單獨進行減值測試，需要結(jié)合其他相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行。資產(chǎn)組組合，是指由若干個資產(chǎn)組組成的最小資產(chǎn)組組合，包括資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，以及按合理方法分攤的總部資產(chǎn)部分。企業(yè)合并所形成的商譽，至少應(yīng)當在每年年度終了進行減值測試。由于商譽難以獨立產(chǎn)生現(xiàn)金流量，因此，商譽應(yīng)當結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行減值測試?！ ∵@些相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合應(yīng)當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，但不應(yīng)當大于按照《企業(yè)會計準則第35號——分部報告》所確定的報告分部。為了資產(chǎn)減值測試的目的，對于因企業(yè)合并形成的商譽的賬面價值，應(yīng)當自購買日起按照合理的方法分攤至相關(guān)的資產(chǎn)組；難以分攤至相關(guān)的資產(chǎn)組的，應(yīng)當將其分攤至相關(guān)的資產(chǎn)組組合。資產(chǎn)組如發(fā)生減值的，應(yīng)當首先抵減商譽的賬面價值，但由于根據(jù)上述方法計算的商譽減值損失包括了應(yīng)由少數(shù)股東權(quán)益承擔的部分，而少數(shù)股東權(quán)益擁有的商譽價值及其減值損失都不在合并財務(wù)報表中反映，合并財務(wù)報表只反映歸屬于母公司的商譽減值損失，因此，應(yīng)當將商譽減值損失在可歸屬于母公司和少數(shù)股東權(quán)益之間按比例進行分攤，以確認歸于母公司的商譽減值損失。
20、因同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，編制合并資產(chǎn)負債表時，應(yīng)當調(diào)整合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)、母公司在報告期內(nèi)處置子公司，編制合并資產(chǎn)負債表時，不應(yīng)當調(diào)整合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)、因非同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，不應(yīng)調(diào)整合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)
21、以現(xiàn)金結(jié)算股份支付的方式，在等待期內(nèi)的每個資產(chǎn)負債表日，將取得職工或其他方提供的服務(wù)計入成本費用，同時確認應(yīng)付職工薪酬?，F(xiàn)金結(jié)算股份支付，應(yīng)按資產(chǎn)負債表日當日權(quán)益工具的公允價值重新計量。除了立即可行權(quán)的股份支付外，無論權(quán)益結(jié)算的股份支付還是現(xiàn)金結(jié)算的股份支付，企業(yè)在授予日均不做會計處理。待執(zhí)行合同變成虧損合同時，企業(yè)擁有合同標的資產(chǎn)的，應(yīng)當先對標的資產(chǎn)進行減值測試并按規(guī)定確認減值損失，如預(yù)計虧損超過該減值損失，應(yīng)將超過部分確認為預(yù)計負債。企業(yè)沒有合同標的資產(chǎn)的，虧損合同相關(guān)義務(wù)滿足規(guī)定條件時，應(yīng)當確認為預(yù)計負債。收回已轉(zhuǎn)銷的壞賬，一方面，借記應(yīng)收賬款，貸記壞賬準備，同時借記銀行存款，貸記應(yīng)收賬款，壞賬準備變動了，會引起應(yīng)收賬款賬面價值減少。資產(chǎn)組的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產(chǎn)和商譽分攤至某資產(chǎn)組的，該資產(chǎn)組的賬面價值應(yīng)當包括相關(guān)總部資產(chǎn)商譽的分攤額），應(yīng)當確認相應(yīng)的減值損失。減值損失金額應(yīng)當先抵減分攤至資產(chǎn)組中商譽的賬面價值，再根據(jù)資產(chǎn)組中除商譽之外的其他各項資產(chǎn)的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產(chǎn)的賬面價值。資產(chǎn)賬面價值的抵減，應(yīng)當作為各單項資產(chǎn)（包括商譽）的減值損失處理，計入當期損益。非同一控制企業(yè)合并中發(fā)生的與合并相關(guān)的直接費用，應(yīng)該計入合并成本。
22、企業(yè)在發(fā)生可資本化的固定資產(chǎn)后續(xù)支出時，可能涉及替換固定資產(chǎn)的某個組成部分。如果滿足固定資產(chǎn)的確認條件，應(yīng)當將用于替換的部分資本化，計入固定資產(chǎn)賬面價值，同時終止確認被替換部分的賬面價值。
23、可變現(xiàn)凈值的確定方法
1.確定可變現(xiàn)凈值應(yīng)考慮的主要因素
（1）產(chǎn)成品、商品和用于出售的原材料等直接用于出售的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據(jù)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關(guān)稅金后的金額確定。
（2）用于生產(chǎn)的材料、在產(chǎn)品或自制半成品等需要經(jīng)過加工的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據(jù)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以存貨的估計售價減去至完工估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅金后的金額確定。
（3）如果屬于按定單生產(chǎn)，則應(yīng)按協(xié)議價而不是估計售價確定可變現(xiàn)凈值。
2.可變現(xiàn)凈值中估計售價的確定方法
（1）為執(zhí)行銷售合同或者勞務(wù)合同而持有的存貨，通常應(yīng)以產(chǎn)成品或商品的合同價格作為其可變現(xiàn)凈值的計量基礎(chǔ)。
（2）如果企業(yè)持有存貨的數(shù)量多于銷售合同訂購的數(shù)量，超出部分的存貨可變現(xiàn)凈值，應(yīng)以產(chǎn)成品或商品的一般銷售價格作為計量基礎(chǔ)。
（3）沒有銷售合同約定的存貨，但不包括用于出售的材料，其可變現(xiàn)凈值應(yīng)以產(chǎn)成品或商品一般銷售價格（即市場銷售價格）作為計量基礎(chǔ)。
17、預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量時，應(yīng)當以資產(chǎn)當時的狀況為基礎(chǔ)，不應(yīng)當包括籌資活動和所得稅收付產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：①未作出承諾的重組不作考慮。②已經(jīng)承諾的重組在預(yù)計未來現(xiàn)金流量時要考慮。③即將發(fā)生的資產(chǎn)的改良以及它所帶來的未來現(xiàn)金流量的變化，不予考慮。④正常的維持性的現(xiàn)金支出要考慮。
18、資產(chǎn)減值，計提減值準備后（比如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)），賬面價值相應(yīng)調(diào)整（賬面價值=原值-累計折舊或累計攤銷-減值準備），則下一年計提折舊或進行攤銷時，就應(yīng)該按照計提減值準備后的賬面價值計算。.計提減值準備后（指非流動資產(chǎn)，比如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，等），不得轉(zhuǎn)回。因為這些非流動資產(chǎn)發(fā)生減值，通常是不可逆轉(zhuǎn)的。另外一個原因是為了避免企業(yè)調(diào)節(jié)利潤。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。但存貨、金融資產(chǎn)等流動性資產(chǎn)的減值可轉(zhuǎn)回。但是，遇到資產(chǎn)處置、出售、對外投資、以非貨幣性資產(chǎn)交換方式換出、在債務(wù)重組中抵償債務(wù)等情況，同時符合資產(chǎn)終止確認條件的，企業(yè)應(yīng)當將相關(guān)資產(chǎn)減值準備予以轉(zhuǎn)銷。
19、資產(chǎn)組的認定，應(yīng)當以資產(chǎn)組產(chǎn)生的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流入為依據(jù)。在資產(chǎn)組的認定中，企業(yè)幾項資產(chǎn)的組合生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者其他產(chǎn)出）存在活躍市場的，無論這些產(chǎn)品或者其他產(chǎn)出是用于對外出售還是僅供企業(yè)內(nèi)部使用，均表明這幾項資產(chǎn)的組合能夠獨立創(chuàng)造現(xiàn)金流入，在符合其他相關(guān)條件的情況下，應(yīng)當將這些資產(chǎn)的組合認定為資產(chǎn)組。在預(yù)計資產(chǎn)組的可收回金額時，資產(chǎn)組在處置時如要求購買者承擔一項負債（如環(huán)境恢復(fù)負債等）、該負債金額已經(jīng)確認并計入相關(guān)資產(chǎn)賬面價值，而且企業(yè)只能取得包括上述資產(chǎn)和負債在內(nèi)的單一公允價值減去處置費用后的凈額的，為了比較資產(chǎn)組的賬面價值和可收回金額，在確定資產(chǎn)組的賬面價值及其預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，應(yīng)當將已確認的負債金額從中扣除。對資產(chǎn)組中具體各單項資產(chǎn)再分攤減值損失：資產(chǎn)組的減值總額確定后，如果資產(chǎn)組中分擔了一部分商譽，首先要抵減商譽的價值；扣除商譽價值后的減值余額按照資產(chǎn)組中的各個單項資產(chǎn)的賬面價值的比例來進行分配。抵減后的各資產(chǎn)的賬面價值不得低于以下三者之中者：該資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額（如可確定的）、該資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值（如可確定的）和零。企業(yè)總部資產(chǎn)包括企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)?？偛抠Y產(chǎn)的顯著特征是難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。因此，總部資產(chǎn)通常難以單獨進行減值測試，需要結(jié)合其他相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行。資產(chǎn)組組合，是指由若干個資產(chǎn)組組成的最小資產(chǎn)組組合，包括資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，以及按合理方法分攤的總部資產(chǎn)部分。企業(yè)合并所形成的商譽，至少應(yīng)當在每年年度終了進行減值測試。由于商譽難以獨立產(chǎn)生現(xiàn)金流量，因此，商譽應(yīng)當結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行減值測試?！ ∵@些相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合應(yīng)當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，但不應(yīng)當大于按照《企業(yè)會計準則第35號——分部報告》所確定的報告分部。為了資產(chǎn)減值測試的目的，對于因企業(yè)合并形成的商譽的賬面價值，應(yīng)當自購買日起按照合理的方法分攤至相關(guān)的資產(chǎn)組；難以分攤至相關(guān)的資產(chǎn)組的，應(yīng)當將其分攤至相關(guān)的資產(chǎn)組組合。資產(chǎn)組如發(fā)生減值的，應(yīng)當首先抵減商譽的賬面價值，但由于根據(jù)上述方法計算的商譽減值損失包括了應(yīng)由少數(shù)股東權(quán)益承擔的部分，而少數(shù)股東權(quán)益擁有的商譽價值及其減值損失都不在合并財務(wù)報表中反映，合并財務(wù)報表只反映歸屬于母公司的商譽減值損失，因此，應(yīng)當將商譽減值損失在可歸屬于母公司和少數(shù)股東權(quán)益之間按比例進行分攤，以確認歸于母公司的商譽減值損失。
20、因同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，編制合并資產(chǎn)負債表時，應(yīng)當調(diào)整合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)、母公司在報告期內(nèi)處置子公司，編制合并資產(chǎn)負債表時，不應(yīng)當調(diào)整合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)、因非同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，不應(yīng)調(diào)整合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)
21、以現(xiàn)金結(jié)算股份支付的方式，在等待期內(nèi)的每個資產(chǎn)負債表日，將取得職工或其他方提供的服務(wù)計入成本費用，同時確認應(yīng)付職工薪酬?，F(xiàn)金結(jié)算股份支付，應(yīng)按資產(chǎn)負債表日當日權(quán)益工具的公允價值重新計量。除了立即可行權(quán)的股份支付外，無論權(quán)益結(jié)算的股份支付還是現(xiàn)金結(jié)算的股份支付，企業(yè)在授予日均不做會計處理。待執(zhí)行合同變成虧損合同時，企業(yè)擁有合同標的資產(chǎn)的，應(yīng)當先對標的資產(chǎn)進行減值測試并按規(guī)定確認減值損失，如預(yù)計虧損超過該減值損失，應(yīng)將超過部分確認為預(yù)計負債。企業(yè)沒有合同標的資產(chǎn)的，虧損合同相關(guān)義務(wù)滿足規(guī)定條件時，應(yīng)當確認為預(yù)計負債。收回已轉(zhuǎn)銷的壞賬，一方面，借記應(yīng)收賬款，貸記壞賬準備，同時借記銀行存款，貸記應(yīng)收賬款，壞賬準備變動了，會引起應(yīng)收賬款賬面價值減少。資產(chǎn)組的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產(chǎn)和商譽分攤至某資產(chǎn)組的，該資產(chǎn)組的賬面價值應(yīng)當包括相關(guān)總部資產(chǎn)商譽的分攤額），應(yīng)當確認相應(yīng)的減值損失。減值損失金額應(yīng)當先抵減分攤至資產(chǎn)組中商譽的賬面價值，再根據(jù)資產(chǎn)組中除商譽之外的其他各項資產(chǎn)的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產(chǎn)的賬面價值。資產(chǎn)賬面價值的抵減，應(yīng)當作為各單項資產(chǎn)（包括商譽）的減值損失處理，計入當期損益。非同一控制企業(yè)合并中發(fā)生的與合并相關(guān)的直接費用，應(yīng)該計入合并成本。
22、企業(yè)在發(fā)生可資本化的固定資產(chǎn)后續(xù)支出時，可能涉及替換固定資產(chǎn)的某個組成部分。如果滿足固定資產(chǎn)的確認條件，應(yīng)當將用于替換的部分資本化，計入固定資產(chǎn)賬面價值，同時終止確認被替換部分的賬面價值。
23、可變現(xiàn)凈值的確定方法
1.確定可變現(xiàn)凈值應(yīng)考慮的主要因素
（1）產(chǎn)成品、商品和用于出售的原材料等直接用于出售的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據(jù)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關(guān)稅金后的金額確定。
（2）用于生產(chǎn)的材料、在產(chǎn)品或自制半成品等需要經(jīng)過加工的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據(jù)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以存貨的估計售價減去至完工估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅金后的金額確定。
（3）如果屬于按定單生產(chǎn)，則應(yīng)按協(xié)議價而不是估計售價確定可變現(xiàn)凈值。
2.可變現(xiàn)凈值中估計售價的確定方法
（1）為執(zhí)行銷售合同或者勞務(wù)合同而持有的存貨，通常應(yīng)以產(chǎn)成品或商品的合同價格作為其可變現(xiàn)凈值的計量基礎(chǔ)。
（2）如果企業(yè)持有存貨的數(shù)量多于銷售合同訂購的數(shù)量，超出部分的存貨可變現(xiàn)凈值，應(yīng)以產(chǎn)成品或商品的一般銷售價格作為計量基礎(chǔ)。
（3）沒有銷售合同約定的存貨，但不包括用于出售的材料，其可變現(xiàn)凈值應(yīng)以產(chǎn)成品或商品一般銷售價格（即市場銷售價格）作為計量基礎(chǔ)。