收 益 法
一、 收益法的基本原理
㈠收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。房地產的價值取決于：1、可獲凈收益的大??；2、可獲凈收益的期限長短；3、獲得該凈收益的可靠性。
㈡收益法的適用對象和條件：1、收益法適用的對象是具有收益或有潛在收益的房地產。但不限于估價對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可。2、收益法的適用條件是房地產的收益和風險都能量化。
㈢收益法的操作步驟：1、搜集有關房地產收入和費用的資料；2、估算潛在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算運營費用；5、估算凈收益；6、選用適當的資本化率或折現率；7、選用適當的收益法計算公式求出收益價格。
二、 收益法的計算公式（同資金的時間價值）
三、 凈收益
㈠凈收益的計算公式：凈收益=潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用。運營費用是維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。運營費用率=運營費用/有效毛收入。
㈡不同收益類型房地產的凈收益求?。?、出租型房地產：凈收益通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。2、直接經營型房地產：①商業(yè)經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。②工業(yè)生產型房地產，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。③農地凈收益的估算，是農地平均年產值扣除相關費用及稅金以及投資利息。3、自用或尚未使用的房地產：比照同一市場上有收益的類似房地產有關資料計算，或直接比較得出。4、混合型。
㈢求取凈收益時有關收益的取舍：1、有形收益和無形收益：在求取時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮。2、實際收益和客觀收益：應以客觀收益為估價的依據。有租約限制的，租約期內的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。
㈣收益年限的確定：1、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用年限和建筑物經濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；2、對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，就根據土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；3、對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限結束的，可采用下列方式之一：①先根據經濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。②將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費。
一、 收益法的基本原理
㈠收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。房地產的價值取決于：1、可獲凈收益的大??；2、可獲凈收益的期限長短；3、獲得該凈收益的可靠性。
㈡收益法的適用對象和條件：1、收益法適用的對象是具有收益或有潛在收益的房地產。但不限于估價對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可。2、收益法的適用條件是房地產的收益和風險都能量化。
㈢收益法的操作步驟：1、搜集有關房地產收入和費用的資料；2、估算潛在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算運營費用；5、估算凈收益；6、選用適當的資本化率或折現率；7、選用適當的收益法計算公式求出收益價格。
二、 收益法的計算公式（同資金的時間價值）
三、 凈收益
㈠凈收益的計算公式：凈收益=潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用。運營費用是維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。運營費用率=運營費用/有效毛收入。
㈡不同收益類型房地產的凈收益求?。?、出租型房地產：凈收益通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。2、直接經營型房地產：①商業(yè)經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。②工業(yè)生產型房地產，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。③農地凈收益的估算，是農地平均年產值扣除相關費用及稅金以及投資利息。3、自用或尚未使用的房地產：比照同一市場上有收益的類似房地產有關資料計算，或直接比較得出。4、混合型。
㈢求取凈收益時有關收益的取舍：1、有形收益和無形收益：在求取時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮。2、實際收益和客觀收益：應以客觀收益為估價的依據。有租約限制的，租約期內的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。
㈣收益年限的確定：1、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用年限和建筑物經濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；2、對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，就根據土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；3、對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限結束的，可采用下列方式之一：①先根據經濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。②將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費。