一、房地產(chǎn)估價基本含義
顧名思義，房地產(chǎn)估價可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估。因此，理解房地產(chǎn)估價首先必須掌握如下有關概念。
（一）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員
房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。
1．基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，應符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產(chǎn)估價理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。（2）有豐富的房地產(chǎn)估價實務經(jīng)驗。（3）具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
2．注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》，才能從事房地產(chǎn)估價活動。未經(jīng)注冊的人員，不得以“房地產(chǎn)估價師”的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權利與義務、法律等等作出了具體規(guī)定。詳見本卷附錄。
（二）估價目的
估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機，即評估所服務經(jīng)濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應的差異。
（三）估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節(jié)。
（四）估價程序
一般而言，房地產(chǎn)估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。
（五）估價方法
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產(chǎn)價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?．參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價格；2．參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用；3．依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值。
由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：’市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。
二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
（一）居住房地產(chǎn)
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。1．居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：’l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到一定經(jīng)濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當?shù)恼劭邸?）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環(huán)境要求高；服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結(jié)構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。
顧名思義，房地產(chǎn)估價可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估。因此，理解房地產(chǎn)估價首先必須掌握如下有關概念。
（一）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員
房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。
1．基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，應符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產(chǎn)估價理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。（2）有豐富的房地產(chǎn)估價實務經(jīng)驗。（3）具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
2．注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》，才能從事房地產(chǎn)估價活動。未經(jīng)注冊的人員，不得以“房地產(chǎn)估價師”的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權利與義務、法律等等作出了具體規(guī)定。詳見本卷附錄。
（二）估價目的
估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機，即評估所服務經(jīng)濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應的差異。
（三）估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節(jié)。
（四）估價程序
一般而言，房地產(chǎn)估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。
（五）估價方法
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產(chǎn)價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?．參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價格；2．參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用；3．依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值。
由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：’市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。
二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
（一）居住房地產(chǎn)
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。1．居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：’l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到一定經(jīng)濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當?shù)恼劭邸?）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環(huán)境要求高；服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結(jié)構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。