房地產供給
(一)、房地產供給的含義
房地產供給：是指房地產開發(fā)商和擁有者( 賣者 )在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產開發(fā)商或擁有者對某種房地產雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能 力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。
在現(xiàn)實中，某種房地產在未來某一時間的供給量為：
供給量 = 存量－拆毀量－轉換為其他種類房地產量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量 ＋ 新開發(fā)量
(二)、決定房地產供給量的因素
某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發(fā)建設成本；③該種房地產的開發(fā)技術水平； ④房地產開發(fā)商對未來的預期。它們對房地產供給量的影響分別如下：
(1)該種房地產的價格水平
一般地說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房地產就越有利可圖，房地產開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，房地產開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規(guī)律。
(2)該種房地產的開發(fā)建設成本
在某種房地產的價格不變的情況下，當其開發(fā)建設成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構配件、設備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。
(3)該種房地產的開發(fā)技術水平
在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產。
(4)房地產開發(fā)商對未來的預期
如果房地產開發(fā)商對未來的預期看好，例如，房地產開發(fā)商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產的現(xiàn)期供給；如果房地產開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。
由上可知，當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發(fā)成本低或開發(fā)技術水平提高時，當房地產開發(fā)商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增多；反之，該種房地產的當前供給通常會減少。
（三）、房地產的供給曲線
房地產的供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系——某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。在圖 3-2(a) 中，根據(jù)習慣，以縱坐標軸表示某種房地產的價格(P)，橫坐標軸表示該種房地產的供給量(Q), 因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以我們得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線(S) 。如果考慮影響供給量的非該種房地產價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖 3-2 (b), 以 S0為基礎，如果房地產的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由 S0向左位移到 S1；如果房地產的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由 S0向右位移到 S2。在房地產開發(fā)成本下降導致整個供給曲線向右位移的情況下，每一價格水平都有更多的供給量，或者說，對每一數(shù)量水平，房地產開發(fā)商都愿意接受較低的價格。
三、房地產均衡價格
在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產開發(fā)商或擁有者愿意而且能夠提供的房地產數(shù)量與價格的組合。由于市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產市場交易價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。
圖 3-3 是把圖 3-1(a) 中的需求曲線和圖 3-2(a) 中的供給曲線結合在一起所形成的。 E 點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此 ,E 點是供求均衡點，其所對應的價格和數(shù)量是消費者和房地產開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。其中，E 點所對應的價格 Pe 被稱為均衡價格，所對應的數(shù)量 Qe 被稱為均衡數(shù)量。
由上可見，房地產均衡價格是房地產的市揚需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說，在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。如圖 3-3 中，當價格上漲到 P2 時，供給量將由 Qe 增加到 Q4, 而需求量將由 Qe 減少到 Q2, 供給大于需求，出現(xiàn)過剩，過剩數(shù)量為 (Q4-Q2) 。由于供大于求，賣者之間競爭的市場壓力將迫使價格下降。只要價格高于Pe，這種降價的壓力就會一直存在。同理，當價格下降到 P1 時，需求量將由 Qe 增加到 Q3, 而供給量將由 Qe 減少到 Q1, 需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為 (Q3-Q1) 。由于供不應求，買者之間競爭的市場壓力將迫使價格上升。只要價格低于Pe，這種漲價的壓力就會一直存在。
均衡價格理論是價格原理的核心內容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢е沦u者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
總的來講，房地產的價格與其需求呈正相關，與其供給呈負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動幅度不同 (需求的增減大于或小于供給的增減)等情況，因而存在著多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響歸納為表 3-1。表3－1 供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響驗證，參加補圖3-3所示。
表3－1 供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響
變化方向 編號 變化幅度 均衡價格 均衡交易
同方向變化 1 供給增加＝需求增加 不變 增加
2 供給減少＝需求減少 不變 減少
3 供給增加>需求增加 下降 增加
4 供給減少<需求減少 下降 減少
5 供給增加<需求增加 上升 增加
6 供給減少>需求減少 上升 減少
反方向變化 7 供給增加＝需求減少 下降 不變
8 供給減少=需求增加 上升 不變
9 供給增加>需求減少 下降 增加
10 供給減少<需求增加 上升 減加
11 供給增加<需求減少 下降 減少
12 供給減少>需求增加 上升 減少
(一)、房地產供給的含義
房地產供給：是指房地產開發(fā)商和擁有者( 賣者 )在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產開發(fā)商或擁有者對某種房地產雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能 力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。
在現(xiàn)實中，某種房地產在未來某一時間的供給量為：
供給量 = 存量－拆毀量－轉換為其他種類房地產量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量 ＋ 新開發(fā)量
(二)、決定房地產供給量的因素
某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發(fā)建設成本；③該種房地產的開發(fā)技術水平； ④房地產開發(fā)商對未來的預期。它們對房地產供給量的影響分別如下：
(1)該種房地產的價格水平
一般地說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房地產就越有利可圖，房地產開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，房地產開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規(guī)律。
(2)該種房地產的開發(fā)建設成本
在某種房地產的價格不變的情況下，當其開發(fā)建設成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構配件、設備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。
(3)該種房地產的開發(fā)技術水平
在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產。
(4)房地產開發(fā)商對未來的預期
如果房地產開發(fā)商對未來的預期看好，例如，房地產開發(fā)商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產的現(xiàn)期供給；如果房地產開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。
由上可知，當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發(fā)成本低或開發(fā)技術水平提高時，當房地產開發(fā)商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增多；反之，該種房地產的當前供給通常會減少。
（三）、房地產的供給曲線
房地產的供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系——某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。在圖 3-2(a) 中，根據(jù)習慣，以縱坐標軸表示某種房地產的價格(P)，橫坐標軸表示該種房地產的供給量(Q), 因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以我們得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線(S) 。如果考慮影響供給量的非該種房地產價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖 3-2 (b), 以 S0為基礎，如果房地產的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由 S0向左位移到 S1；如果房地產的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由 S0向右位移到 S2。在房地產開發(fā)成本下降導致整個供給曲線向右位移的情況下，每一價格水平都有更多的供給量，或者說，對每一數(shù)量水平，房地產開發(fā)商都愿意接受較低的價格。
三、房地產均衡價格
在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產開發(fā)商或擁有者愿意而且能夠提供的房地產數(shù)量與價格的組合。由于市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產市場交易價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。
圖 3-3 是把圖 3-1(a) 中的需求曲線和圖 3-2(a) 中的供給曲線結合在一起所形成的。 E 點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此 ,E 點是供求均衡點，其所對應的價格和數(shù)量是消費者和房地產開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。其中，E 點所對應的價格 Pe 被稱為均衡價格，所對應的數(shù)量 Qe 被稱為均衡數(shù)量。
由上可見，房地產均衡價格是房地產的市揚需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說，在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。如圖 3-3 中，當價格上漲到 P2 時，供給量將由 Qe 增加到 Q4, 而需求量將由 Qe 減少到 Q2, 供給大于需求，出現(xiàn)過剩，過剩數(shù)量為 (Q4-Q2) 。由于供大于求，賣者之間競爭的市場壓力將迫使價格下降。只要價格高于Pe，這種降價的壓力就會一直存在。同理，當價格下降到 P1 時，需求量將由 Qe 增加到 Q3, 而供給量將由 Qe 減少到 Q1, 需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為 (Q3-Q1) 。由于供不應求，買者之間競爭的市場壓力將迫使價格上升。只要價格低于Pe，這種漲價的壓力就會一直存在。
均衡價格理論是價格原理的核心內容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢е沦u者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
總的來講，房地產的價格與其需求呈正相關，與其供給呈負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動幅度不同 (需求的增減大于或小于供給的增減)等情況，因而存在著多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響歸納為表 3-1。表3－1 供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響驗證，參加補圖3-3所示。
表3－1 供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響
變化方向 編號 變化幅度 均衡價格 均衡交易
同方向變化 1 供給增加＝需求增加 不變 增加
2 供給減少＝需求減少 不變 減少
3 供給增加>需求增加 下降 增加
4 供給減少<需求減少 下降 減少
5 供給增加<需求增加 上升 增加
6 供給減少>需求減少 上升 減少
反方向變化 7 供給增加＝需求減少 下降 不變
8 供給減少=需求增加 上升 不變
9 供給增加>需求減少 下降 增加
10 供給減少<需求增加 上升 減加
11 供給增加<需求減少 下降 減少
12 供給減少>需求增加 上升 減少