自2001年11月1日新的動遷條例實施以來，我公司先后承接12個動遷基地的評估，涉及七個區(qū)(靜安、閘北、盧灣、徐匯、黃浦、長寧、虹口)，拆遷面積達(dá)150000平方米，近6000戶。在拆遷評估實踐中，我們遇到的被拆遷房屋類型按用途主要有兩大類----居住房屋和非居住房屋。其中居住房屋有新工房、新里、花園住宅、舊里及簡屋五種；使用狀態(tài)有獨(dú)用與合用兩種。非居住房屋有店鋪、旅館、辦公、幼兒園、工廠、菜場、倉庫等近十余種。由于動遷是一項涉及千家萬戶安居和推動城市建設(shè)發(fā)展的大事，因此它不僅是一項技術(shù)性工作，而且更是一項責(zé)任重大的社會工作。為此公司專門成立了拆遷評估研究小組，負(fù)責(zé)此項工作。在評估過程中，我們遇到了各種各樣新問題，估價師們認(rèn)真研究政策法規(guī)，深入分析各類房屋的特點(diǎn)及差異。通過集思廣益，大部分問題得到解決，并獲得較好的效果，但仍有部分案例盡管其評估結(jié)果比較符合市場的實際情況，理論依據(jù)卻不夠充分。
一、動遷評估實務(wù)操作的體會
體會之一，靈活掌握替代原則。在半年多拆遷評估的實踐中，我們遇到幾類房屋市場上成交案例極少，如合用花園住宅、全幢獨(dú)用產(chǎn)權(quán)舊里、產(chǎn)權(quán)舊里店鋪等。這些房屋運(yùn)用成本法評估不能反映出市場供求對價格的影響，運(yùn)用收益法評估收益的確定難度較大，無法評估出貼近市場的價格。而運(yùn)用市場比較法評估缺少直接相符的案例，給評估帶來了較大難度。我們在做大量市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)真分析了估價對象與類似房屋個別因
素的差異，利用有較多成交案例的類似房屋進(jìn)行修正，較為準(zhǔn)確地評估估價對象的市場價格。這樣做從理論上符合房地產(chǎn)評估的替代性原則。
例一：在徐匯區(qū)襄陽路動遷項目評估過程中，估價對象中有幾幢合用的花園住宅。該花園住宅的花園面積較小，約50平方米，并且人口密度較大,平均每幢有6-7戶居民。經(jīng)估價師對估價對象所在區(qū)域以及類似區(qū)域調(diào)查了解到，類似合用花園住宅的成交案例較少，而成本法和收益法又無法充分反映該房屋的市場價格。我們走訪許多房產(chǎn)中介公司，做了大量的市場調(diào)查工作，認(rèn)為在市場上此類花園較小的合用花園住宅與帶有小花園的合用新式里弄在建筑特點(diǎn)和使用功能上較相似，市場上合用新式里弄的成交案例較多，運(yùn)用合用新里作為成交案例進(jìn)行評估，符合替代原則。其區(qū)別僅在于花園住宅為獨(dú)幢，四面凌空，而新式里弄為聯(lián)接式，三面凌空，這樣的差異在使用功能上體現(xiàn)為通風(fēng)、采光及花園獨(dú)用性大小的不同，估價師在合用新里成交價格的基礎(chǔ)上對以上因素進(jìn)行了技術(shù)修正，最后得出估價對象的市場價格。
例二：在淮海中路漁陽里項目的評估過程中，估價對象中有一幢二層獨(dú)用舊里，經(jīng)估價師對該地區(qū)做大量的市場調(diào)研工作，發(fā)現(xiàn)該類房屋一年內(nèi)無成交案例，無法直接采用市場比較法。估價師認(rèn)真比較和分析了舊里獨(dú)用與合用的差異，在合用舊里比準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)舊里房屋使用面積與建筑面積的系數(shù),并充分調(diào)研了估價對象所在區(qū)域類似舊里的平均合用程度,計算獨(dú)用修正系數(shù)，通過獨(dú)用修正系數(shù)調(diào)整，得出了估價對象(即全幢獨(dú)用舊里)的市場價格，并得到了委托方和被動遷居民的認(rèn)可。
例三：在非居住房屋拆遷評估過程中，遇到最多的類型是商鋪評估。目前，解放前建造的磚木結(jié)構(gòu)、面積在20-30平方米的小型產(chǎn)權(quán)店鋪成交案例較少。我們通過走訪很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，獲取大量使用權(quán)磚木結(jié)構(gòu)成交案例，在此基礎(chǔ)上作使用權(quán)轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)的修正，最后得出產(chǎn)權(quán)店鋪的評估。
體會之二，以市場交易為尺度，判斷影響價格的個別因素。
目前建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對市場比較法中個別因素的修正有詳細(xì)的規(guī)定，但對哪些個別因素影響價格，哪些不影響價格，用什么標(biāo)準(zhǔn)選取影響價格的個別因素未加以說明。在實踐中，每個評估對象都有很多個別因素，我們在對個別因素進(jìn)行修正時，用市場交易作為尺度，判斷哪些因素在市場交易中真正影響價格，哪些因素雖然客觀存在，但在市場交易中，由于人們對這些因素的喜好不同，屬未確定的因素，因此市場交易價格并不受影響。
例：在閘北區(qū)某基地評估中，要評估一幢1980年建造的新工房。
在個別因素修正中，我們覺得房屋的個別因素較多，除了樓層、朝向因素大家一致認(rèn)為影響價格外，對其他修正因素的選取意見不一。估價對象為一梯五戶，一室戶(朝南)、一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)、二室戶(朝南)和三室戶(二南一北)。經(jīng)過對大量市場交易案例的分析，最后認(rèn)為目前二手房市場上同一時期建造設(shè)計的房屋，不同的房型其價格無明顯差異，因此房型因素并不影響價格，對房型因素不作修正。而對于同一種房型的采光通風(fēng)上的不同，如一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)，其交易價格存在明顯差異，故將通風(fēng)采光作為影響價格的個別因素進(jìn)行修正。
一、動遷評估實務(wù)操作的體會
體會之一，靈活掌握替代原則。在半年多拆遷評估的實踐中，我們遇到幾類房屋市場上成交案例極少，如合用花園住宅、全幢獨(dú)用產(chǎn)權(quán)舊里、產(chǎn)權(quán)舊里店鋪等。這些房屋運(yùn)用成本法評估不能反映出市場供求對價格的影響，運(yùn)用收益法評估收益的確定難度較大，無法評估出貼近市場的價格。而運(yùn)用市場比較法評估缺少直接相符的案例，給評估帶來了較大難度。我們在做大量市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)真分析了估價對象與類似房屋個別因
素的差異，利用有較多成交案例的類似房屋進(jìn)行修正，較為準(zhǔn)確地評估估價對象的市場價格。這樣做從理論上符合房地產(chǎn)評估的替代性原則。
例一：在徐匯區(qū)襄陽路動遷項目評估過程中，估價對象中有幾幢合用的花園住宅。該花園住宅的花園面積較小，約50平方米，并且人口密度較大,平均每幢有6-7戶居民。經(jīng)估價師對估價對象所在區(qū)域以及類似區(qū)域調(diào)查了解到，類似合用花園住宅的成交案例較少，而成本法和收益法又無法充分反映該房屋的市場價格。我們走訪許多房產(chǎn)中介公司，做了大量的市場調(diào)查工作，認(rèn)為在市場上此類花園較小的合用花園住宅與帶有小花園的合用新式里弄在建筑特點(diǎn)和使用功能上較相似，市場上合用新式里弄的成交案例較多，運(yùn)用合用新里作為成交案例進(jìn)行評估，符合替代原則。其區(qū)別僅在于花園住宅為獨(dú)幢，四面凌空，而新式里弄為聯(lián)接式，三面凌空，這樣的差異在使用功能上體現(xiàn)為通風(fēng)、采光及花園獨(dú)用性大小的不同，估價師在合用新里成交價格的基礎(chǔ)上對以上因素進(jìn)行了技術(shù)修正，最后得出估價對象的市場價格。
例二：在淮海中路漁陽里項目的評估過程中，估價對象中有一幢二層獨(dú)用舊里，經(jīng)估價師對該地區(qū)做大量的市場調(diào)研工作，發(fā)現(xiàn)該類房屋一年內(nèi)無成交案例，無法直接采用市場比較法。估價師認(rèn)真比較和分析了舊里獨(dú)用與合用的差異，在合用舊里比準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)舊里房屋使用面積與建筑面積的系數(shù),并充分調(diào)研了估價對象所在區(qū)域類似舊里的平均合用程度,計算獨(dú)用修正系數(shù)，通過獨(dú)用修正系數(shù)調(diào)整，得出了估價對象(即全幢獨(dú)用舊里)的市場價格，并得到了委托方和被動遷居民的認(rèn)可。
例三：在非居住房屋拆遷評估過程中，遇到最多的類型是商鋪評估。目前，解放前建造的磚木結(jié)構(gòu)、面積在20-30平方米的小型產(chǎn)權(quán)店鋪成交案例較少。我們通過走訪很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，獲取大量使用權(quán)磚木結(jié)構(gòu)成交案例，在此基礎(chǔ)上作使用權(quán)轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)的修正，最后得出產(chǎn)權(quán)店鋪的評估。
體會之二，以市場交易為尺度，判斷影響價格的個別因素。
目前建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對市場比較法中個別因素的修正有詳細(xì)的規(guī)定，但對哪些個別因素影響價格，哪些不影響價格，用什么標(biāo)準(zhǔn)選取影響價格的個別因素未加以說明。在實踐中，每個評估對象都有很多個別因素，我們在對個別因素進(jìn)行修正時，用市場交易作為尺度，判斷哪些因素在市場交易中真正影響價格，哪些因素雖然客觀存在，但在市場交易中，由于人們對這些因素的喜好不同，屬未確定的因素，因此市場交易價格并不受影響。
例：在閘北區(qū)某基地評估中，要評估一幢1980年建造的新工房。
在個別因素修正中，我們覺得房屋的個別因素較多，除了樓層、朝向因素大家一致認(rèn)為影響價格外，對其他修正因素的選取意見不一。估價對象為一梯五戶，一室戶(朝南)、一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)、二室戶(朝南)和三室戶(二南一北)。經(jīng)過對大量市場交易案例的分析，最后認(rèn)為目前二手房市場上同一時期建造設(shè)計的房屋，不同的房型其價格無明顯差異，因此房型因素并不影響價格，對房型因素不作修正。而對于同一種房型的采光通風(fēng)上的不同，如一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)，其交易價格存在明顯差異，故將通風(fēng)采光作為影響價格的個別因素進(jìn)行修正。