我認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展是一個謹(jǐn)慎樂觀的市場方向，美國來講的話，到目前為止美國的購物中心總共是四萬多家，那么當(dāng)中的ＭＡＬＬ大概是七百多家，就是ＭＡＬＬ是十萬平米以上的超級購物中心，那么七百多個ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的存在，應(yīng)該說是美國整個商業(yè)地產(chǎn)市場當(dāng)中很重要的一個部分，那么在近幾年美國ＭＡＬＬ的發(fā)展持續(xù)一個下降的態(tài)勢，并不能說明中國從現(xiàn)在剛開始發(fā)展，那么沒有前景，或者說表示絕對悲觀，我認(rèn)為可能這個態(tài)度可以稍微正面一點。
首先的話，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ作為商業(yè)房地產(chǎn)最復(fù)雜規(guī)模的這個形式，那么它的投資開發(fā)事實上的話是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的這么一個過程，事實上作為最復(fù)雜的形式來講，那么我們通常周邊所見到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該講他們的操作形式其實是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ整個投資開發(fā)操作程序的一個簡化，所以我想盡管在座有很多嘉賓，可能是做一般的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，可能是做一個兩萬，或者是三四萬平米的發(fā)展，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ開發(fā)的程序?qū)τ谥行∩虡I(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商同樣是具有借鑒的作用。
下面我針對這個ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的投資開發(fā)從五個主題做一下介紹，第一點是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ投資開發(fā)的操作過程，第二是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，第三是項目的競爭力，第四，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目的決策體系，第五，商業(yè)房地產(chǎn)自動模式。
關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開發(fā)的操作過程應(yīng)該講，可能目前國內(nèi)很多開發(fā)商投資商普遍在一個探索的階段，所以說在這里針對這個操作的程序，就個人的觀點做這么一個表述。第一點就是項目的選擇及可操作性判斷，關(guān)于這一點有兩個內(nèi)容，第一，并不是所有的城市都適合，或者說具備了做ＭＡＬＬ的條件，從２００１年開始很多國內(nèi)的專家，在ＭＡＬＬ剛進入中國之后表示了很多負(fù)面的觀點，那么評價的標(biāo)準(zhǔn)就是中國的ＧＤＰ比較低，美國達到一萬美金，而中國ＧＤＰ的條件存在著明顯的差距，以北京、上海為例，這兩大城市在中國算是比較發(fā)達的城市，ＭＡＬＬ的發(fā)展在中國不具備條件，我個人提出一些新的不同的建議，是說商業(yè)房地產(chǎn)項目它開發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，是說這個項目所面對的核心商圈這個消費總量，消費總量的話，因為它是體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了ＧＤＰ的水準(zhǔn)，事實上中國人口的密度來講的話跟美國完全不同，所以我們認(rèn)為在中國的商業(yè)房地產(chǎn)ＭＡＬＬ的比較來講，在對市場判斷的時候，不要輕易用ＧＤＰ來否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展空間，事實上在做項目判斷的時候，做一個整體項目周邊核心商圈消費總量的判斷，將有助于對項目做出比較正確的結(jié)論。
第二個內(nèi)容是說，并非任何開發(fā)商，任何背景的開發(fā)商都可以做ＭＡＬＬ的發(fā)展，可以這么講，比如說就某一個開發(fā)商自身的資金實力尚不足于解決一個ＭＡＬＬ的項目，土地款的問題，那么我建議這種開發(fā)商不要輕易做這種操作，事實上北京就有這樣一個項目，那么經(jīng)過兩三年的運作，項目本身，就是我所做的北京ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的項目，應(yīng)該講國外的機構(gòu)對這個認(rèn)可程度應(yīng)該是不錯的，我們?nèi)ツ辏翟路菰诶咕S加斯做項目的推廣，美國排在前面的機構(gòu)，包括（英文），還有（英文）公司，美國專門做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ發(fā)展的公司，他們后兩家都到北京來考察，他們對項目的認(rèn)可程度我認(rèn)為是不錯的，他不認(rèn)可的是說，開發(fā)商的背景，開發(fā)商的資金實力，而且開發(fā)商在一個有限的資金條件之下，依然有一個過高的期望值，股權(quán)的期望值，作為任何一個ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展商來講，首先考慮這個城市是不是具備做ＭＡＬＬ發(fā)展的條件。
第二點是不是你有能力，你競爭的優(yōu)勢是不是足以為保證個項目開發(fā)的完成，甚至說你的資金的體系能夠保證項目建設(shè)完成之后，依然能夠在運營期間保證它的成功運營，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)兩級客戶群體，一級是消費群者，一級是開發(fā)商，住宅的功能應(yīng)該講大家很清楚，就是單層面的這么一個居住的用途，寫字樓辦公的用途，但是商業(yè)地產(chǎn)它需要滿足兩級客戶的需求，這兩級客戶需求個性化的要求很明顯，所以對于開發(fā)商來講意味著很復(fù)雜的操作過程，另外到目前為止２００１年，２００２年國內(nèi)商業(yè)市場，尤其是底商的市場反映很良好，那么到目前為止包括明年市場的供應(yīng)量加大之后，那么這些項目本身的個性化的因素，將對它項目的這種未來有很大的影響。所以說任何商業(yè)地產(chǎn)項目基于兩級客戶的需求，也基于市場競爭加劇的這么一個趨勢，應(yīng)該限度對商業(yè)市場調(diào)查進行相關(guān)的工作。
下一個環(huán)節(jié)就是依據(jù)市場調(diào)查對項目的定位、商業(yè)類別、市場策略，以及項目規(guī)模進行判斷，定位來講的話，之前有很多專家也提過這個問題，所以在這一塊不再提太多，我們的觀點就是說定位當(dāng)中要很清楚這個項目的目標(biāo)消費群體是哪一個群體，這個很關(guān)鍵，那么我碰到一些開發(fā)商，你這個ＭＡＬＬ的項目定位是什么，或者說某些項目講，我的項目定位是打旅游牌，事實上無論是打旅游牌，都是屬于項目的運營策略，而并非項目的定位，明確你項目未來客戶的群體，包括消費需求，乃至于說其他的特點，會影響其他項目的組合，乃至于規(guī)劃設(shè)計，這個項目服務(wù)主要的群體是年輕的這些人，那么應(yīng)該講你里面的一些包括電梯，空調(diào)等等，比如說是進口的。所以在規(guī)劃設(shè)備都可以發(fā)生變化。
那么剛才別的專家也談過，商業(yè)地產(chǎn)一定要帶有足夠的理由，吸引消費者光臨，消費者光臨項目意味著零售商一定會進來，那么市場策略這一塊，我想任何一個到目前為止北京的商業(yè)地產(chǎn)也是處于一個前期的發(fā)展，市場策略目前因為市場處在發(fā)展的初期或前期，所以說完全有可能使項目具備某種比較獨特的概念，大家可以想一下，那我覺得這個結(jié)論只有的可能值得探討，我們談到這個話題，事實上美國的洛杉磯跟拉斯維加斯，如果大家去過的話，是截然不同設(shè)計風(fēng)格，他們作為城市，作為旅游的產(chǎn)品它也需要一個旅游吸引消費者光臨這個城市，那么紐約完全是一個大都市，到洛杉磯整個都是小別墅，很濃郁的這種人居環(huán)境，那么拉斯維加斯就是一個主街道，沿途兩邊是各種風(fēng)格的酒店，這就是這種城市的市場策略，我可以這么講。
首先的話，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ作為商業(yè)房地產(chǎn)最復(fù)雜規(guī)模的這個形式，那么它的投資開發(fā)事實上的話是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的這么一個過程，事實上作為最復(fù)雜的形式來講，那么我們通常周邊所見到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該講他們的操作形式其實是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ整個投資開發(fā)操作程序的一個簡化，所以我想盡管在座有很多嘉賓，可能是做一般的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，可能是做一個兩萬，或者是三四萬平米的發(fā)展，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ開發(fā)的程序?qū)τ谥行∩虡I(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商同樣是具有借鑒的作用。
下面我針對這個ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的投資開發(fā)從五個主題做一下介紹，第一點是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ投資開發(fā)的操作過程，第二是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，第三是項目的競爭力，第四，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目的決策體系，第五，商業(yè)房地產(chǎn)自動模式。
關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開發(fā)的操作過程應(yīng)該講，可能目前國內(nèi)很多開發(fā)商投資商普遍在一個探索的階段，所以說在這里針對這個操作的程序，就個人的觀點做這么一個表述。第一點就是項目的選擇及可操作性判斷，關(guān)于這一點有兩個內(nèi)容，第一，并不是所有的城市都適合，或者說具備了做ＭＡＬＬ的條件，從２００１年開始很多國內(nèi)的專家，在ＭＡＬＬ剛進入中國之后表示了很多負(fù)面的觀點，那么評價的標(biāo)準(zhǔn)就是中國的ＧＤＰ比較低，美國達到一萬美金，而中國ＧＤＰ的條件存在著明顯的差距，以北京、上海為例，這兩大城市在中國算是比較發(fā)達的城市，ＭＡＬＬ的發(fā)展在中國不具備條件，我個人提出一些新的不同的建議，是說商業(yè)房地產(chǎn)項目它開發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，是說這個項目所面對的核心商圈這個消費總量，消費總量的話，因為它是體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了ＧＤＰ的水準(zhǔn)，事實上中國人口的密度來講的話跟美國完全不同，所以我們認(rèn)為在中國的商業(yè)房地產(chǎn)ＭＡＬＬ的比較來講，在對市場判斷的時候，不要輕易用ＧＤＰ來否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展空間，事實上在做項目判斷的時候，做一個整體項目周邊核心商圈消費總量的判斷，將有助于對項目做出比較正確的結(jié)論。
第二個內(nèi)容是說，并非任何開發(fā)商，任何背景的開發(fā)商都可以做ＭＡＬＬ的發(fā)展，可以這么講，比如說就某一個開發(fā)商自身的資金實力尚不足于解決一個ＭＡＬＬ的項目，土地款的問題，那么我建議這種開發(fā)商不要輕易做這種操作，事實上北京就有這樣一個項目，那么經(jīng)過兩三年的運作，項目本身，就是我所做的北京ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的項目，應(yīng)該講國外的機構(gòu)對這個認(rèn)可程度應(yīng)該是不錯的，我們?nèi)ツ辏翟路菰诶咕S加斯做項目的推廣，美國排在前面的機構(gòu)，包括（英文），還有（英文）公司，美國專門做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ發(fā)展的公司，他們后兩家都到北京來考察，他們對項目的認(rèn)可程度我認(rèn)為是不錯的，他不認(rèn)可的是說，開發(fā)商的背景，開發(fā)商的資金實力，而且開發(fā)商在一個有限的資金條件之下，依然有一個過高的期望值，股權(quán)的期望值，作為任何一個ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展商來講，首先考慮這個城市是不是具備做ＭＡＬＬ發(fā)展的條件。
第二點是不是你有能力，你競爭的優(yōu)勢是不是足以為保證個項目開發(fā)的完成，甚至說你的資金的體系能夠保證項目建設(shè)完成之后，依然能夠在運營期間保證它的成功運營，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)兩級客戶群體，一級是消費群者，一級是開發(fā)商，住宅的功能應(yīng)該講大家很清楚，就是單層面的這么一個居住的用途，寫字樓辦公的用途，但是商業(yè)地產(chǎn)它需要滿足兩級客戶的需求，這兩級客戶需求個性化的要求很明顯，所以對于開發(fā)商來講意味著很復(fù)雜的操作過程，另外到目前為止２００１年，２００２年國內(nèi)商業(yè)市場，尤其是底商的市場反映很良好，那么到目前為止包括明年市場的供應(yīng)量加大之后，那么這些項目本身的個性化的因素，將對它項目的這種未來有很大的影響。所以說任何商業(yè)地產(chǎn)項目基于兩級客戶的需求，也基于市場競爭加劇的這么一個趨勢，應(yīng)該限度對商業(yè)市場調(diào)查進行相關(guān)的工作。
下一個環(huán)節(jié)就是依據(jù)市場調(diào)查對項目的定位、商業(yè)類別、市場策略，以及項目規(guī)模進行判斷，定位來講的話，之前有很多專家也提過這個問題，所以在這一塊不再提太多，我們的觀點就是說定位當(dāng)中要很清楚這個項目的目標(biāo)消費群體是哪一個群體，這個很關(guān)鍵，那么我碰到一些開發(fā)商，你這個ＭＡＬＬ的項目定位是什么，或者說某些項目講，我的項目定位是打旅游牌，事實上無論是打旅游牌，都是屬于項目的運營策略，而并非項目的定位，明確你項目未來客戶的群體，包括消費需求，乃至于說其他的特點，會影響其他項目的組合，乃至于規(guī)劃設(shè)計，這個項目服務(wù)主要的群體是年輕的這些人，那么應(yīng)該講你里面的一些包括電梯，空調(diào)等等，比如說是進口的。所以在規(guī)劃設(shè)備都可以發(fā)生變化。
那么剛才別的專家也談過，商業(yè)地產(chǎn)一定要帶有足夠的理由，吸引消費者光臨，消費者光臨項目意味著零售商一定會進來，那么市場策略這一塊，我想任何一個到目前為止北京的商業(yè)地產(chǎn)也是處于一個前期的發(fā)展，市場策略目前因為市場處在發(fā)展的初期或前期，所以說完全有可能使項目具備某種比較獨特的概念，大家可以想一下，那我覺得這個結(jié)論只有的可能值得探討，我們談到這個話題，事實上美國的洛杉磯跟拉斯維加斯，如果大家去過的話，是截然不同設(shè)計風(fēng)格，他們作為城市，作為旅游的產(chǎn)品它也需要一個旅游吸引消費者光臨這個城市，那么紐約完全是一個大都市，到洛杉磯整個都是小別墅，很濃郁的這種人居環(huán)境，那么拉斯維加斯就是一個主街道，沿途兩邊是各種風(fēng)格的酒店，這就是這種城市的市場策略，我可以這么講。