2006年1月17日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）（以下簡稱《通知》），《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）作為附件同時發(fā)布，并將于2006年3月1日實(shí)施。《意見》的意義在于對房地產(chǎn)抵押價值做出了明確的定義，為房地產(chǎn)抵押估價提供了理論基礎(chǔ)。本文將筆者對該定義內(nèi)涵的理解以及定義中存在的矛盾問題進(jìn)行簡單分析，并提出修正建議。
一、抵押價值涵義的變化
對房地產(chǎn)抵押價值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的價值，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時的價值。
中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中在關(guān)于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產(chǎn)抵押價值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步又從估價實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。
國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進(jìn)行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時的市場價格進(jìn)行反映。
《意見》對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進(jìn)行深入的剖析。
《意見》中對房地產(chǎn)抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價值扣除房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。
從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價的重要前提。
二、市場價值定義的理解
市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標(biāo)，同時假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；
（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；
（3）市場價值需要一段合理的議價時間；
（4）市場價值是最可能實(shí)現(xiàn)的價格。
三、法定優(yōu)先受償權(quán)涵義的分析
《意見》將法定優(yōu)先受償款定義為假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。將“發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”作為法定優(yōu)先受償權(quán)，沒有任何疑義。那么什么是其他法定優(yōu)先受償權(quán)呢？我們有必要進(jìn)一步分析優(yōu)先受償權(quán)的定義。
《 意見》對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。如何理解“假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”？首先說明了優(yōu)先受償權(quán)存在的時點(diǎn)是估價時點(diǎn)時，而不是在任何其他的時點(diǎn)。其次說明了優(yōu)先受償權(quán)是在假設(shè)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件下存在的。所謂抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償，與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物所得的價款受償[3]。處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金；償還抵押債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交換抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分[4]。根據(jù)這些規(guī)定，優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~除了發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額外還包括支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，而這兩項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先受償順序要比已抵押擔(dān)保債權(quán)在受償順序上還要優(yōu)先。
1、處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用
處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用因采取的處分方式的不同而有所不同。一般情況下，抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序，這個過程中的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》及補(bǔ)充規(guī)定，人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。
2、處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)
處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅、交易費(fèi)等。另外，如果在建工程存在應(yīng)繳而未繳的各種政府行政事業(yè)性及資源性收費(fèi)等，在處置抵押在建工程時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補(bǔ)繳，這些費(fèi)用也構(gòu)成在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。
一、抵押價值涵義的變化
對房地產(chǎn)抵押價值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的價值，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時的價值。
中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中在關(guān)于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產(chǎn)抵押價值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步又從估價實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。
國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進(jìn)行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時的市場價格進(jìn)行反映。
《意見》對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進(jìn)行深入的剖析。
《意見》中對房地產(chǎn)抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價值扣除房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。
從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價的重要前提。
二、市場價值定義的理解
市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標(biāo)，同時假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；
（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；
（3）市場價值需要一段合理的議價時間；
（4）市場價值是最可能實(shí)現(xiàn)的價格。
三、法定優(yōu)先受償權(quán)涵義的分析
《意見》將法定優(yōu)先受償款定義為假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。將“發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”作為法定優(yōu)先受償權(quán)，沒有任何疑義。那么什么是其他法定優(yōu)先受償權(quán)呢？我們有必要進(jìn)一步分析優(yōu)先受償權(quán)的定義。
《 意見》對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。如何理解“假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”？首先說明了優(yōu)先受償權(quán)存在的時點(diǎn)是估價時點(diǎn)時，而不是在任何其他的時點(diǎn)。其次說明了優(yōu)先受償權(quán)是在假設(shè)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件下存在的。所謂抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償，與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物所得的價款受償[3]。處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金；償還抵押債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交換抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分[4]。根據(jù)這些規(guī)定，優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~除了發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額外還包括支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，而這兩項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先受償順序要比已抵押擔(dān)保債權(quán)在受償順序上還要優(yōu)先。
1、處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用
處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用因采取的處分方式的不同而有所不同。一般情況下，抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序，這個過程中的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》及補(bǔ)充規(guī)定，人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。
2、處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)
處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅、交易費(fèi)等。另外，如果在建工程存在應(yīng)繳而未繳的各種政府行政事業(yè)性及資源性收費(fèi)等，在處置抵押在建工程時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補(bǔ)繳，這些費(fèi)用也構(gòu)成在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。