從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況來看，房價持續(xù)走高和銀行住房貸款增長過快的現(xiàn)象仍然嚴重。我國以按揭房產(chǎn)的市場交易價格為基礎確定按揭貸款價值是我國個人住房按揭貸款政策存在的重大制度缺陷，也是導致我國房地產(chǎn)市場過熱、價格高企的根本原因。由此導致商業(yè)銀行在盲目擴大信貸規(guī)模、承擔了房地產(chǎn)市場絕大部分風險的同時，也不自覺地成為一個推動房價上漲的主要力量。
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等文件規(guī)定，抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估。應充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不應高估市場價值，不應低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風險提示。然而，目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實際運作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評估還是委托中介機構進行評估，一般都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風險和損失，高估按揭房產(chǎn)價值的同時使評估形同虛設。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估，而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這樣的做法，在市場過熱、投機盛行、房價虛高的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，存在著嚴重的制度缺陷和風險隱患，卻始終沒有引起我們應有的重視。
首先，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值是造成房價高企的內(nèi)在動力。房地產(chǎn)商通過與其制造或控制的并沒有真實購房意圖的虛擬購房者簽訂提高銷售單價(變相“零首付”)的購房合同的方式；或者以給真實購房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價購房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產(chǎn)商必然想盡辦法造就虛高的交易價格，以便獲取以此為基礎確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠大于所購房屋的真實價值，而這部分高于其真實價值的以交易價格為基礎確定的貸款，經(jīng)由按揭購房者轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商的手里。
其次，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值是造成房價與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。房價上漲說明供不應求，而空置率上升則說明供大于求，此相?，F(xiàn)象同時存在的原因，就是這種存在嚴重制度缺陷和風險隱患的估價方式。在此種估價方式下，越高的交易價格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產(chǎn)商的自有資金，并足以彌補房地產(chǎn)商制造或控制虛擬購房者的成本、促成真實交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。因此，即使維持較高的房產(chǎn)空置率也不需要降價；相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場，人為造成供給不足，加劇市場緊張氣氛，使房地產(chǎn)商在拉高房價的同時維持較高的空置率，坐享超額利潤。
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等文件規(guī)定，抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估。應充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不應高估市場價值，不應低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風險提示。然而，目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實際運作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評估還是委托中介機構進行評估，一般都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風險和損失，高估按揭房產(chǎn)價值的同時使評估形同虛設。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估，而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這樣的做法，在市場過熱、投機盛行、房價虛高的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，存在著嚴重的制度缺陷和風險隱患，卻始終沒有引起我們應有的重視。
首先，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值是造成房價高企的內(nèi)在動力。房地產(chǎn)商通過與其制造或控制的并沒有真實購房意圖的虛擬購房者簽訂提高銷售單價(變相“零首付”)的購房合同的方式；或者以給真實購房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價購房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產(chǎn)商必然想盡辦法造就虛高的交易價格，以便獲取以此為基礎確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠大于所購房屋的真實價值，而這部分高于其真實價值的以交易價格為基礎確定的貸款，經(jīng)由按揭購房者轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商的手里。
其次，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值是造成房價與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。房價上漲說明供不應求，而空置率上升則說明供大于求，此相?，F(xiàn)象同時存在的原因，就是這種存在嚴重制度缺陷和風險隱患的估價方式。在此種估價方式下，越高的交易價格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產(chǎn)商的自有資金，并足以彌補房地產(chǎn)商制造或控制虛擬購房者的成本、促成真實交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。因此，即使維持較高的房產(chǎn)空置率也不需要降價；相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場，人為造成供給不足，加劇市場緊張氣氛，使房地產(chǎn)商在拉高房價的同時維持較高的空置率，坐享超額利潤。