當(dāng)前，物業(yè)稅是社會(huì)極大關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，而 2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》則為開征物業(yè)稅提供了法律保障?？梢哉f(shuō)，物業(yè)稅的出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題，但開征物業(yè)稅需要研究的具體現(xiàn)實(shí)問(wèn)題還很多，其中一個(gè)突出的關(guān)鍵問(wèn)題就是如何構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系。
一、物業(yè)稅和當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系
物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國(guó)物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有房地產(chǎn)的租賃收入、房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或獲得成本、房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值等幾種。我國(guó)的物業(yè)稅是一種在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的財(cái)產(chǎn)稅，按評(píng)估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，我國(guó)物業(yè)稅的征收離不開對(duì)物業(yè)稅稅基即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。
由于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，加之稅值會(huì)隨房地產(chǎn)的升值而提高，因此，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，而且與他們的經(jīng)濟(jì)承受能力緊密相連。如果沒(méi)有一個(gè)科學(xué)規(guī)范的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，將很有可能引發(fā)其他社會(huì)問(wèn)題。
目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系并不完善，評(píng)估企業(yè)良莠不齊，評(píng)估人員的主觀隨意性較大，不同房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值往往相差很大，先有價(jià)格后套方法的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)等的選擇缺乏令人信服的科學(xué)依據(jù)，使得房地產(chǎn)評(píng)估“藝術(shù)性”有余，而科學(xué)性不足。因此，完全依靠當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系來(lái)評(píng)估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據(jù)我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估工作面廣、量大、類多、敏感性強(qiáng)、具有周期性的特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建一套相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，是物業(yè)稅開征前所必須解決的一大問(wèn)題。
二、物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的構(gòu)建思路
(一)評(píng)估組織
為了保證評(píng)估工作的公正、科學(xué)、專業(yè)、高效、統(tǒng)一，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由稅務(wù)部門統(tǒng)一組織，不宜由社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)分散組織。各地統(tǒng)一組織評(píng)估可采取以下兩種形式：1．稅務(wù)部門成立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；2．稅務(wù)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門指定一家資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)度好、配備足夠數(shù)量專業(yè)評(píng)估人員且已有多年評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)評(píng)估任務(wù)。因?yàn)槲卸嗉以u(píng)估機(jī)構(gòu)的形式容易造成評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估結(jié)果不一致，故不宜采納。
地方稅務(wù)部門無(wú)論采用哪一種形式，都應(yīng)在國(guó)家公布的統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)下公正、科學(xué)地開展工作，并接受國(guó)家稅務(wù)總局的指導(dǎo)和監(jiān)督。同時(shí)，由于物業(yè)稅征收關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，為保證納稅人的知情權(quán)，地方稅務(wù)部門在組織對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將區(qū)片評(píng)估結(jié)果對(duì)外公布，并給予一定的申訴期。
(二)評(píng)估原則
在構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系時(shí)，除了應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等外，還必須遵循以下原則：
1．高效率低成本原則
物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評(píng)估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開展。
2．統(tǒng)一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則
在房地產(chǎn)評(píng)估中，不同的評(píng)估方法、參數(shù)選擇、評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由國(guó)家公布統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這樣既保證了評(píng)估工作的效率性，又能體現(xiàn)評(píng)估工作的公正性。統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則主要包括各類房地產(chǎn)的評(píng)估方法選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇、因素修正調(diào)整的幅度等等。而各地區(qū)可以在評(píng)估中根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況修正各類參數(shù)指標(biāo)值。
3．分區(qū)分類評(píng)估原則
由于物業(yè)稅稅基評(píng)估的工作量非常大，在實(shí)際工作中要對(duì)每一宗房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因此，需要盡可能廣泛地應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估中的替代原則進(jìn)行批量評(píng)估，這樣既能保證評(píng)估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時(shí)，考慮到不同類型、不同區(qū)片、不同住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格相差很大，所以，應(yīng)在分片、分區(qū)、分類的基礎(chǔ)上進(jìn)行批量評(píng)估，同時(shí)應(yīng)注意房地產(chǎn)價(jià)格橫向比較的合理性。
4．動(dòng)態(tài)更新評(píng)估原則
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的時(shí)效性一般在三到六個(gè)月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評(píng)估。重新評(píng)估時(shí)，需要修改的僅僅是一些最新的房?jī)r(jià)、各類參數(shù)指標(biāo)值和因素修正調(diào)整的幅度等基本數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法等基本上不需調(diào)整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評(píng)估，只需在物業(yè)稅稅基評(píng)估信息系統(tǒng)的支持下作動(dòng)態(tài)的更新評(píng)估即可。
一、物業(yè)稅和當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系
物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國(guó)物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有房地產(chǎn)的租賃收入、房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或獲得成本、房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值等幾種。我國(guó)的物業(yè)稅是一種在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的財(cái)產(chǎn)稅，按評(píng)估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，我國(guó)物業(yè)稅的征收離不開對(duì)物業(yè)稅稅基即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。
由于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，加之稅值會(huì)隨房地產(chǎn)的升值而提高，因此，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，而且與他們的經(jīng)濟(jì)承受能力緊密相連。如果沒(méi)有一個(gè)科學(xué)規(guī)范的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，將很有可能引發(fā)其他社會(huì)問(wèn)題。
目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系并不完善，評(píng)估企業(yè)良莠不齊，評(píng)估人員的主觀隨意性較大，不同房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值往往相差很大，先有價(jià)格后套方法的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)等的選擇缺乏令人信服的科學(xué)依據(jù)，使得房地產(chǎn)評(píng)估“藝術(shù)性”有余，而科學(xué)性不足。因此，完全依靠當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系來(lái)評(píng)估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據(jù)我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估工作面廣、量大、類多、敏感性強(qiáng)、具有周期性的特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建一套相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，是物業(yè)稅開征前所必須解決的一大問(wèn)題。
二、物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的構(gòu)建思路
(一)評(píng)估組織
為了保證評(píng)估工作的公正、科學(xué)、專業(yè)、高效、統(tǒng)一，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由稅務(wù)部門統(tǒng)一組織，不宜由社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)分散組織。各地統(tǒng)一組織評(píng)估可采取以下兩種形式：1．稅務(wù)部門成立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；2．稅務(wù)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門指定一家資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)度好、配備足夠數(shù)量專業(yè)評(píng)估人員且已有多年評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)評(píng)估任務(wù)。因?yàn)槲卸嗉以u(píng)估機(jī)構(gòu)的形式容易造成評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估結(jié)果不一致，故不宜采納。
地方稅務(wù)部門無(wú)論采用哪一種形式，都應(yīng)在國(guó)家公布的統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)下公正、科學(xué)地開展工作，并接受國(guó)家稅務(wù)總局的指導(dǎo)和監(jiān)督。同時(shí)，由于物業(yè)稅征收關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，為保證納稅人的知情權(quán)，地方稅務(wù)部門在組織對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將區(qū)片評(píng)估結(jié)果對(duì)外公布，并給予一定的申訴期。
(二)評(píng)估原則
在構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系時(shí)，除了應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等外，還必須遵循以下原則：
1．高效率低成本原則
物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評(píng)估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開展。
2．統(tǒng)一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則
在房地產(chǎn)評(píng)估中，不同的評(píng)估方法、參數(shù)選擇、評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由國(guó)家公布統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這樣既保證了評(píng)估工作的效率性，又能體現(xiàn)評(píng)估工作的公正性。統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則主要包括各類房地產(chǎn)的評(píng)估方法選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇、因素修正調(diào)整的幅度等等。而各地區(qū)可以在評(píng)估中根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況修正各類參數(shù)指標(biāo)值。
3．分區(qū)分類評(píng)估原則
由于物業(yè)稅稅基評(píng)估的工作量非常大，在實(shí)際工作中要對(duì)每一宗房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因此，需要盡可能廣泛地應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估中的替代原則進(jìn)行批量評(píng)估，這樣既能保證評(píng)估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時(shí)，考慮到不同類型、不同區(qū)片、不同住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格相差很大，所以，應(yīng)在分片、分區(qū)、分類的基礎(chǔ)上進(jìn)行批量評(píng)估，同時(shí)應(yīng)注意房地產(chǎn)價(jià)格橫向比較的合理性。
4．動(dòng)態(tài)更新評(píng)估原則
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的時(shí)效性一般在三到六個(gè)月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評(píng)估。重新評(píng)估時(shí)，需要修改的僅僅是一些最新的房?jī)r(jià)、各類參數(shù)指標(biāo)值和因素修正調(diào)整的幅度等基本數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法等基本上不需調(diào)整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評(píng)估，只需在物業(yè)稅稅基評(píng)估信息系統(tǒng)的支持下作動(dòng)態(tài)的更新評(píng)估即可。