近幾年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，特別是房地產(chǎn)二級(jí)市場的進(jìn)一步開放，房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、拍賣、估價(jià)、保險(xiǎn)、課稅，還是房地產(chǎn)的征用、拆遷、補(bǔ)償以及房地產(chǎn)的糾紛、侵害和合并，也不論是企業(yè)合資、合作、租賃、承包經(jīng)營、企業(yè)改制、合并、分設(shè)、破產(chǎn)結(jié)業(yè)清算，還是房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本核算等，都離不開房地產(chǎn)評(píng)估這一基礎(chǔ)性工作。但當(dāng)人們以房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)處置房地產(chǎn)而不能取得所期望的結(jié)果時(shí)，往往會(huì)對(duì)當(dāng)初所采信的評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性和公正性產(chǎn)生懷疑，甚至將評(píng)估機(jī)構(gòu)訴之公堂，影響了房地產(chǎn)評(píng)估工作的社會(huì)評(píng)價(jià)，不利于房地產(chǎn)評(píng)估工作的發(fā)展。如何充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估工作的作用，積極防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)評(píng)估工作者應(yīng)思考的一項(xiàng)重要課題。
要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估的作用，積極防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)評(píng)估工作者我認(rèn)為應(yīng)認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)客戶要求，有針對(duì)性地進(jìn)行評(píng)估工作，并在客觀、公正、公平的原則上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)評(píng)估工作可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果是以評(píng)估報(bào)告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。因此，評(píng)估報(bào)告所給出的是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的符合客觀的合理價(jià)格，而不是一個(gè)實(shí)際的成交價(jià)，更不是房地產(chǎn)的實(shí)際取得成本。因此，評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確定性和評(píng)估對(duì)象市場價(jià)格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)估工作在實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)：
1、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)目的是估價(jià)結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價(jià)目的確定了，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價(jià)報(bào)告作用不同而變動(dòng)。但有時(shí)評(píng)估委托方出于節(jié)省評(píng)估經(jīng)費(fèi)等原因，總希望一份評(píng)估報(bào)告能用于各種用途，因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免和防范的。
2、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國市場經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展，但不可否認(rèn)的是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠信現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的，不惜向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。如果評(píng)估師因此產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。
3、評(píng)估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估一般應(yīng)采用市場比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，替代原理是市場比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對(duì)象，如何對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評(píng)估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評(píng)估師如果不能遵守評(píng)估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告。特別應(yīng)指出的是，有時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r(jià)競爭，造成了評(píng)估成本的不正常壓縮，必然減少評(píng)估人員的外勤工作量，影響評(píng)估程序的正常實(shí)施和評(píng)估方法的選擇，這樣很容易造成評(píng)估工作缺陷，使評(píng)估工作偏差加大，增加了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)。
4、評(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估工作執(zhí)行的好壞，評(píng)估報(bào)告水平高低歸根結(jié)底取決于評(píng)估師自身素質(zhì)水平，評(píng)估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評(píng)估師的素質(zhì)越高，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象，是可以預(yù)見的。
隨著改革開放的深入和中國加入世界貿(mào)易組織，國有企業(yè)的改制重組，民營企業(yè)的興起和大量外資的引入，我國多種經(jīng)濟(jì)成分并存的局面將更加復(fù)雜，承包，租賃，收購等各種經(jīng)營和資本運(yùn)作形式也將層出不窮，各種高新技術(shù)將廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)中，這些方面的發(fā)展變化，要求評(píng)估工作人員能與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)評(píng)估師的素質(zhì)提出更高的要求。
要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估的作用，積極防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)評(píng)估工作者我認(rèn)為應(yīng)認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)客戶要求，有針對(duì)性地進(jìn)行評(píng)估工作，并在客觀、公正、公平的原則上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)評(píng)估工作可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果是以評(píng)估報(bào)告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。因此，評(píng)估報(bào)告所給出的是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的符合客觀的合理價(jià)格，而不是一個(gè)實(shí)際的成交價(jià)，更不是房地產(chǎn)的實(shí)際取得成本。因此，評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確定性和評(píng)估對(duì)象市場價(jià)格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)估工作在實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)：
1、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)目的是估價(jià)結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價(jià)目的確定了，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價(jià)報(bào)告作用不同而變動(dòng)。但有時(shí)評(píng)估委托方出于節(jié)省評(píng)估經(jīng)費(fèi)等原因，總希望一份評(píng)估報(bào)告能用于各種用途，因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免和防范的。
2、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國市場經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展，但不可否認(rèn)的是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠信現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的，不惜向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。如果評(píng)估師因此產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。
3、評(píng)估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估一般應(yīng)采用市場比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，替代原理是市場比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對(duì)象，如何對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評(píng)估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評(píng)估師如果不能遵守評(píng)估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告。特別應(yīng)指出的是，有時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r(jià)競爭，造成了評(píng)估成本的不正常壓縮，必然減少評(píng)估人員的外勤工作量，影響評(píng)估程序的正常實(shí)施和評(píng)估方法的選擇，這樣很容易造成評(píng)估工作缺陷，使評(píng)估工作偏差加大，增加了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)。
4、評(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估工作執(zhí)行的好壞，評(píng)估報(bào)告水平高低歸根結(jié)底取決于評(píng)估師自身素質(zhì)水平，評(píng)估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評(píng)估師的素質(zhì)越高，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象，是可以預(yù)見的。
隨著改革開放的深入和中國加入世界貿(mào)易組織，國有企業(yè)的改制重組，民營企業(yè)的興起和大量外資的引入，我國多種經(jīng)濟(jì)成分并存的局面將更加復(fù)雜，承包，租賃，收購等各種經(jīng)營和資本運(yùn)作形式也將層出不窮，各種高新技術(shù)將廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)中，這些方面的發(fā)展變化，要求評(píng)估工作人員能與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)評(píng)估師的素質(zhì)提出更高的要求。