一、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險
導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺詐、房地產(chǎn)市場波動。
1、抵押物導(dǎo)致風(fēng)險，指借款人違約時，處置抵押物所得不能清償全部債務(wù)，債權(quán)人的利益不能從抵押物處置中獲得保障，具體表現(xiàn)在：(1)抵押物法律風(fēng)險，抵押物不具備合法抵押資格，如權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)等。(2)抵押權(quán)有瑕疵，如未經(jīng)抵押物權(quán)利人書面同意而取得的抵押權(quán)等。(3)未辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)益無法得到合法保障。(4)抵押物價值不實風(fēng)險，如抵押物價值被高估，抵押物變現(xiàn)所得無法清償?shù)狡趥鶆?wù)。又如抵押物簽訂了長期租約，租約租金遠(yuǎn)低于市場租金。(5)由于自然或人為的原因，無意或有意地造成不動產(chǎn)抵押物的滅失，造成抵押房地產(chǎn)價值損失。(6)貸款抵押比率風(fēng)險，貸款人對抵押物風(fēng)險估計不夠，將該比率設(shè)定過高，過多發(fā)放貸款，抵押貸款風(fēng)險自然越大。
2、貸款人信用導(dǎo)致風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：(1)借款人因還款能力下降而被動違約，如某些抵押貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押物只擔(dān)保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產(chǎn)擔(dān)保，當(dāng)市場條件發(fā)生變化，借款企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了困境，借款人還款能力下降，導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險。(2)因房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，借款人主動違約。如當(dāng)房地產(chǎn)市場蕭條不景氣和樓價下跌后，抵押物市場價值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動違約。(3)借款人借抵押之名將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給銀行。如借款人的抵押物取得成本較低，近幾年房地產(chǎn)市場繁榮，導(dǎo)致該物業(yè)增值很快，借款人正常出售，銷售所得扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等稅收費用后的凈得，低于銀行按照放貸成數(shù)可發(fā)放的抵押貸款。
3、借款人欺詐導(dǎo)致風(fēng)險，借款人采取欺詐行為，通過捏造事實，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無償還能力或超過其償還能力的貸款，致使房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：(1)虛擬抵押。抵押物根本不存在，借款人通過偽造權(quán)證簽訂抵押擔(dān)保借款協(xié)議，未辦理抵押登記手續(xù)，沒有取得合法的抵押權(quán)證。(2)舊契證抵押。借款人持已失效的舊契證，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后，便向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，欺詐銀行放款。(3)假證抵押。借款人的抵押物不具備抵押資格，但是借款人偽造“假證”。改變其權(quán)屬信息，辦理抵押貸款。 (4)租賃房屋抵押。指借款人用自己租賃的房屋作為抵押物向銀行申請貸款。(5)出租房抵押，借款人在辦理抵押貸款前將房地產(chǎn)以遠(yuǎn)低于市場租金的價格長期出租或者以一次買斷方式簽訂零租金的長期租約。
4、房地產(chǎn)市場波動導(dǎo)致風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場價格上升階段，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生概率小，即使出現(xiàn)無法還款的情形，借款人也會主動出售抵押物償還借款，而不是選擇放棄抵押物。但是，在房地產(chǎn)價格下跌階段，即使有能力還款，借款人也可能選擇放棄抵押物，這個階段房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生的概率較大。
二、抵押估價在房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范中的作用
房地產(chǎn)抵押需提供客觀、合理、合法的抵押估價報告，主要用于防范房地產(chǎn)抵押貸款中的抵押物風(fēng)險和借款人欺詐風(fēng)險，并能提醒警示市場風(fēng)險，具體表現(xiàn)在：
1、確定估價對象作為抵押物的合法性?！兜盅汗纼r指導(dǎo)意見》第十一條規(guī)定，“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為抵押估價對象”。對估價對象的抵押合法性審查，可有效防范抵押物法律風(fēng)險。
2、對抵押物現(xiàn)場查勘，全面了解抵押物實體狀況、使用狀況，能有效識破虛擬抵押、租賃房屋抵押等欺詐伎倆。對已出租房屋租約調(diào)查，可以評估出租約限制條件下的物業(yè)真實價值，避免房地產(chǎn)抵押價值判定不實而導(dǎo)致的抵押物價值不實風(fēng)險。
3、對抵押物權(quán)屬調(diào)查，全面了解抵押物權(quán)屬狀況，能識破舊契證抵押、假證抵押等欺詐伎倆。同時通過真實披露抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，可以防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來的風(fēng)險。
4、房地產(chǎn)抵押估價活動是一項專業(yè)工作，只有具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力的房地產(chǎn)估價師才能勝任?？陀^、合理的估價可以防范抵押物價值不實風(fēng)險。
5、對房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險的關(guān)注，對抵押物變現(xiàn)能力分析，對報告使用者的提示，以及各項知悉的法定優(yōu)先受償款的揭示，提醒警示市場風(fēng)險，合理設(shè)定貸款抵押比率，防范抵押物貸款抵押比率風(fēng)險。
三、抵押估價面臨的處罰風(fēng)險
一旦估價機(jī)構(gòu)和估價師出具不實抵押估價報告，那么將面臨行政處罰風(fēng)險、民事賠償風(fēng)險和刑事處罰風(fēng)險?！斗康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》對此都有明文規(guī)定。
估價機(jī)構(gòu)和估價師一旦被要求承擔(dān)民事賠償責(zé)任或被行政、刑事處罰，那么其聲譽(yù)將全面受損，難以在市場中立足，估價機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)將很困難，估價師會因此而職業(yè)前途堪憂。對此，估價機(jī)構(gòu)和估價師必須清醒認(rèn)識。
導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺詐、房地產(chǎn)市場波動。
1、抵押物導(dǎo)致風(fēng)險，指借款人違約時，處置抵押物所得不能清償全部債務(wù)，債權(quán)人的利益不能從抵押物處置中獲得保障，具體表現(xiàn)在：(1)抵押物法律風(fēng)險，抵押物不具備合法抵押資格，如權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)等。(2)抵押權(quán)有瑕疵，如未經(jīng)抵押物權(quán)利人書面同意而取得的抵押權(quán)等。(3)未辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)益無法得到合法保障。(4)抵押物價值不實風(fēng)險，如抵押物價值被高估，抵押物變現(xiàn)所得無法清償?shù)狡趥鶆?wù)。又如抵押物簽訂了長期租約，租約租金遠(yuǎn)低于市場租金。(5)由于自然或人為的原因，無意或有意地造成不動產(chǎn)抵押物的滅失，造成抵押房地產(chǎn)價值損失。(6)貸款抵押比率風(fēng)險，貸款人對抵押物風(fēng)險估計不夠，將該比率設(shè)定過高，過多發(fā)放貸款，抵押貸款風(fēng)險自然越大。
2、貸款人信用導(dǎo)致風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：(1)借款人因還款能力下降而被動違約，如某些抵押貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押物只擔(dān)保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產(chǎn)擔(dān)保，當(dāng)市場條件發(fā)生變化，借款企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了困境，借款人還款能力下降，導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險。(2)因房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，借款人主動違約。如當(dāng)房地產(chǎn)市場蕭條不景氣和樓價下跌后，抵押物市場價值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動違約。(3)借款人借抵押之名將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給銀行。如借款人的抵押物取得成本較低，近幾年房地產(chǎn)市場繁榮，導(dǎo)致該物業(yè)增值很快，借款人正常出售，銷售所得扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等稅收費用后的凈得，低于銀行按照放貸成數(shù)可發(fā)放的抵押貸款。
3、借款人欺詐導(dǎo)致風(fēng)險，借款人采取欺詐行為，通過捏造事實，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無償還能力或超過其償還能力的貸款，致使房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：(1)虛擬抵押。抵押物根本不存在，借款人通過偽造權(quán)證簽訂抵押擔(dān)保借款協(xié)議，未辦理抵押登記手續(xù)，沒有取得合法的抵押權(quán)證。(2)舊契證抵押。借款人持已失效的舊契證，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后，便向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，欺詐銀行放款。(3)假證抵押。借款人的抵押物不具備抵押資格，但是借款人偽造“假證”。改變其權(quán)屬信息，辦理抵押貸款。 (4)租賃房屋抵押。指借款人用自己租賃的房屋作為抵押物向銀行申請貸款。(5)出租房抵押，借款人在辦理抵押貸款前將房地產(chǎn)以遠(yuǎn)低于市場租金的價格長期出租或者以一次買斷方式簽訂零租金的長期租約。
4、房地產(chǎn)市場波動導(dǎo)致風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場價格上升階段，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生概率小，即使出現(xiàn)無法還款的情形，借款人也會主動出售抵押物償還借款，而不是選擇放棄抵押物。但是，在房地產(chǎn)價格下跌階段，即使有能力還款，借款人也可能選擇放棄抵押物，這個階段房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生的概率較大。
二、抵押估價在房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范中的作用
房地產(chǎn)抵押需提供客觀、合理、合法的抵押估價報告，主要用于防范房地產(chǎn)抵押貸款中的抵押物風(fēng)險和借款人欺詐風(fēng)險，并能提醒警示市場風(fēng)險，具體表現(xiàn)在：
1、確定估價對象作為抵押物的合法性?！兜盅汗纼r指導(dǎo)意見》第十一條規(guī)定，“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為抵押估價對象”。對估價對象的抵押合法性審查，可有效防范抵押物法律風(fēng)險。
2、對抵押物現(xiàn)場查勘，全面了解抵押物實體狀況、使用狀況，能有效識破虛擬抵押、租賃房屋抵押等欺詐伎倆。對已出租房屋租約調(diào)查，可以評估出租約限制條件下的物業(yè)真實價值，避免房地產(chǎn)抵押價值判定不實而導(dǎo)致的抵押物價值不實風(fēng)險。
3、對抵押物權(quán)屬調(diào)查，全面了解抵押物權(quán)屬狀況，能識破舊契證抵押、假證抵押等欺詐伎倆。同時通過真實披露抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，可以防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來的風(fēng)險。
4、房地產(chǎn)抵押估價活動是一項專業(yè)工作，只有具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力的房地產(chǎn)估價師才能勝任?？陀^、合理的估價可以防范抵押物價值不實風(fēng)險。
5、對房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險的關(guān)注，對抵押物變現(xiàn)能力分析，對報告使用者的提示，以及各項知悉的法定優(yōu)先受償款的揭示，提醒警示市場風(fēng)險，合理設(shè)定貸款抵押比率，防范抵押物貸款抵押比率風(fēng)險。
三、抵押估價面臨的處罰風(fēng)險
一旦估價機(jī)構(gòu)和估價師出具不實抵押估價報告，那么將面臨行政處罰風(fēng)險、民事賠償風(fēng)險和刑事處罰風(fēng)險?！斗康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》對此都有明文規(guī)定。
估價機(jī)構(gòu)和估價師一旦被要求承擔(dān)民事賠償責(zé)任或被行政、刑事處罰，那么其聲譽(yù)將全面受損，難以在市場中立足，估價機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)將很困難，估價師會因此而職業(yè)前途堪憂。對此，估價機(jī)構(gòu)和估價師必須清醒認(rèn)識。