一、在建工程的含義及其特點
(一)在建工程的含義
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。
要正確把握在建工程價值評估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復(fù)項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項目房地產(chǎn)。
按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)抵押登記。
在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢?，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。
綜合有關(guān)的觀點和意見，參照有關(guān)的文獻和估價方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。
(二)在建工程的特點
在建工程，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。
1、所有權(quán)的相對確定性
指房屋在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。
2、合法性
房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。
3、可變價性
在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設(shè)的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。
4、在建工程房地產(chǎn)可比性差
在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。
5、在建工程形象進度與實際投資額較難一致
在建工程實際投資額，其賬面價值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。
6、在建工程建設(shè)工期長短差別較大
建設(shè)工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設(shè)計變更等相聯(lián)系，對評估價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。
7、在建工程房地產(chǎn)種類多
在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。
8、在建工程造價差異大
同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。
9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。
二、在建工程的分類
在實際的估價實務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進行分類。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進度進行分類，也可根據(jù)建設(shè)用途進行分類，同時對于同一階段的在建項目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購置的早晚，在價值上也會形成差異。
根據(jù)標(biāo)志性工程進度進行分類，建筑工程的施工過程分為土方工程、基礎(chǔ)工程，結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個連續(xù)的過程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施工、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗收幾個階段。對此我們也稱為按形象進度進行分類。
另一種分類方式是按照項目設(shè)計用途進行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進而又可分為工業(yè)廠房、倉庫、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場、牧場等等。
由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對于在建工程價值的評估首先應(yīng)確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術(shù)進行研究。
(一)在建工程的含義
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。
要正確把握在建工程價值評估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復(fù)項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項目房地產(chǎn)。
按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)抵押登記。
在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢?，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。
綜合有關(guān)的觀點和意見，參照有關(guān)的文獻和估價方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。
(二)在建工程的特點
在建工程，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。
1、所有權(quán)的相對確定性
指房屋在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。
2、合法性
房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。
3、可變價性
在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設(shè)的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。
4、在建工程房地產(chǎn)可比性差
在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。
5、在建工程形象進度與實際投資額較難一致
在建工程實際投資額，其賬面價值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。
6、在建工程建設(shè)工期長短差別較大
建設(shè)工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設(shè)計變更等相聯(lián)系，對評估價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。
7、在建工程房地產(chǎn)種類多
在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。
8、在建工程造價差異大
同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。
9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。
二、在建工程的分類
在實際的估價實務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進行分類。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進度進行分類，也可根據(jù)建設(shè)用途進行分類，同時對于同一階段的在建項目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購置的早晚，在價值上也會形成差異。
根據(jù)標(biāo)志性工程進度進行分類，建筑工程的施工過程分為土方工程、基礎(chǔ)工程，結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個連續(xù)的過程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施工、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗收幾個階段。對此我們也稱為按形象進度進行分類。
另一種分類方式是按照項目設(shè)計用途進行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進而又可分為工業(yè)廠房、倉庫、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場、牧場等等。
由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對于在建工程價值的評估首先應(yīng)確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術(shù)進行研究。