本文通過介紹美國(guó)（ MAI ）估價(jià)體系在使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。
第一章 使用分析
1. 使用分析的定義
使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到。物業(yè)是否達(dá)到使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：
• 技術(shù)上可能（ Physically Possible ） ;
• 法律上允許（ Legally Permissible ） ;
• 經(jīng)濟(jì)上可行（ Economic Feasibility ） ;
• 產(chǎn)出性（ Maximally Productive ） .
“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。
“經(jīng)濟(jì)上可行”，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation, 簡(jiǎn)稱 CRA ）的情況下，這些 CRA 是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行 CRA 后物業(yè)的價(jià)值減去 CRA 的成本費(fèi)用超過物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行 CRA 才在經(jīng)濟(jì)上可行。
在美國(guó)的估計(jì)體系中，比較強(qiáng)調(diào)使用時(shí)點(diǎn)的問題，即，某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在如果開發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來(lái)的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來(lái) 3 年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)如果開發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)影響對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，使用時(shí)點(diǎn)的問題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。
“ 產(chǎn)出性 ” ， 這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達(dá)到。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮利用開發(fā)密度、開發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇
第一章 使用分析
1. 使用分析的定義
使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到。物業(yè)是否達(dá)到使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：
• 技術(shù)上可能（ Physically Possible ） ;
• 法律上允許（ Legally Permissible ） ;
• 經(jīng)濟(jì)上可行（ Economic Feasibility ） ;
• 產(chǎn)出性（ Maximally Productive ） .
“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。
“經(jīng)濟(jì)上可行”，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation, 簡(jiǎn)稱 CRA ）的情況下，這些 CRA 是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行 CRA 后物業(yè)的價(jià)值減去 CRA 的成本費(fèi)用超過物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行 CRA 才在經(jīng)濟(jì)上可行。
在美國(guó)的估計(jì)體系中，比較強(qiáng)調(diào)使用時(shí)點(diǎn)的問題，即，某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在如果開發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來(lái)的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來(lái) 3 年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)如果開發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)影響對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，使用時(shí)點(diǎn)的問題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。
“ 產(chǎn)出性 ” ， 這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達(dá)到。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮利用開發(fā)密度、開發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇