企業(yè)家激勵(lì)
企業(yè)家激勵(lì)代表了一個(gè)企業(yè)家對(duì)項(xiàng)目所做出的貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)所要求的回報(bào)，是總開發(fā)成本和市場(chǎng)價(jià)值之間的差額，代表了對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和市場(chǎng)預(yù)期。注意激勵(lì)(incentive)與利潤(rùn)(profit)是不同的，激勵(lì)是預(yù)期的，利潤(rùn)是賺取的。企業(yè)家激勵(lì)應(yīng)該從市場(chǎng)分析中提取以及從與開發(fā)商的訪談中得到。
企業(yè)家激勵(lì)可以是以下各項(xiàng)的比例：
直接成本
直接成本和間接成本之和
直接成本、間接成本加土地價(jià)值
項(xiàng)目的總價(jià)值
啟示：這里的企業(yè)家激勵(lì)等同我們成本法公式中的投資利潤(rùn)，其數(shù)值應(yīng)從市場(chǎng)分析中提取，不要主觀臆斷。
折舊
折舊是指在估價(jià)日期建筑物的市場(chǎng)貢獻(xiàn)價(jià)值與重置或重建成本的差額。建筑物折舊由以下三種形式單獨(dú)或聯(lián)合作用導(dǎo)致：
(1)物理折舊(Physical Depreciation)：由于經(jīng)常使用及自然環(huán)境的影響而發(fā)生的老化和損壞。
(2)功能折舊(Functional Obsolescence)：由于在結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)上的瑕疵所引起的改良物功能、效用及價(jià)值的減少。
(3)外部折舊(External Obsolescence)：由于房地產(chǎn)本身以外的各種負(fù)面影響因素所造成的改良物或房地產(chǎn)效用或可售性的暫時(shí)或永久的損失。
(注：上述內(nèi)容摘自《房地產(chǎn)估價(jià)》第12版)
折舊的種類與定義與我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范一致。
三、各要素的求取方法
1、重置成本或重建成本的求取方法
(1)單位比較法(Comparative-unit method)
(2)分部分項(xiàng)法(Unit-in-place method)
(3)工料測(cè)量法(Quantity survey method)
(4)指數(shù)調(diào)整法(Index of historical costs)上述方法與我國(guó)估價(jià)規(guī)范和教材中提出的方法是一樣的。
2、折舊的求取方法
(1)市場(chǎng)提取法(Market extraction method)
(2)年齡—壽命法(Age-life method)
年齡-壽命法的公式是：重置(建)成本×年齡壽命＝折舊
年齡-壽命法中的壽命指的是經(jīng)濟(jì)壽命，而非自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命的預(yù)測(cè)是很難的，估價(jià)人員往往通過研究市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象類似的最近交易的建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，來推論估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)壽命。通常采用市場(chǎng)提取法求取經(jīng)濟(jì)壽命。
(3)分解法(Breakdown method)
分解法是將折舊分解為各個(gè)組成部分—物理折舊、功能折舊和外部折舊，這些組成部分又被分解為更詳細(xì)的成份。