市場(chǎng)比較法是我們估價(jià)師最熟悉最常用的方法之一，市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。現(xiàn)就美國(guó)(MAI)估價(jià)要求而言作如下簡(jiǎn)單介紹，并與我國(guó)做一比較。
一、市場(chǎng)比較法原理及其適用性和局限性
市場(chǎng)比較法又稱市場(chǎng)法或比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚源饲笕」纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原則，即在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，如果物業(yè)的效用相近，那么價(jià)格應(yīng)該相差不多，比較的時(shí)候，選取類似的房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。但是，沒(méi)有兩種物業(yè)是完完全全相同的。在使用市場(chǎng)比較法的時(shí)候，必須對(duì)可比案例進(jìn)行修正，以估價(jià)對(duì)象為樣本，對(duì)案例進(jìn)行“整容”。
只要有足夠的成交案例，市場(chǎng)比較法可以用于任何情況。相對(duì)于成本法和收益法來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法中需要主觀判斷的地方少。理論上講，所有的修正都是可以從市場(chǎng)上取得的。由于市場(chǎng)比較法建立在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，它具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性、適用范圍寬、易于采用。
但是，它的局限性正是因?yàn)樾枰占罅?、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。比如說(shuō)，在一個(gè)不活躍的市場(chǎng)里，房地產(chǎn)交易量很少，可供選擇的可比案例非常有限，那么如果用市場(chǎng)比較法測(cè)算就會(huì)造成比較大的價(jià)值偏差。從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度來(lái)看，如果樣本的空間不夠大，那么具有一定置信度的區(qū)間就會(huì)變寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，對(duì)于價(jià)值的評(píng)估就會(huì)失去判斷標(biāo)準(zhǔn)。
二、中美兩國(guó)在市場(chǎng)比較法中的一些不同
兩國(guó)在市場(chǎng)比較法的理論方面沒(méi)有很大差異，但在具體操作中有幾點(diǎn)比較明顯的不同之處。
首先，美國(guó)(MAI)估價(jià)要求市場(chǎng)比較法的前提是可比案例與估價(jià)對(duì)象使用是相同的。這是采用市場(chǎng)比較法的先決條件，如果一個(gè)案例不能滿足這個(gè)要求，那么它將不能被用作可比案例。
其次，兩國(guó)對(duì)比較單位的選擇有所不同。我們通常喜歡把“元／平方米”作為比較單位，在操作中較少考慮這樣一個(gè)問(wèn)題：“元／平方米”是否用在任何地方都合適；在某些時(shí)候，是否有更合適的比較單位。在美國(guó)，由于市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，合理的比較單位往往會(huì)在很小的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，所以能反映物業(yè)的客觀價(jià)值。因此在進(jìn)行測(cè)算前，必須分析選擇合理的單位作為比較基礎(chǔ)。
再次，在市場(chǎng)比較法的修正項(xiàng)方面，兩國(guó)也有一定的差異。美國(guó)采用的是十項(xiàng)比較法，考慮的因素比我國(guó)的更多、更細(xì)。
最后，兩國(guó)對(duì)比較項(xiàng)的修正也有所不同。我們主要采取百分比法，但究竟要修正多少個(gè)百分點(diǎn)，主要還是依賴于經(jīng)驗(yàn)和估價(jià)師主觀的判斷。美國(guó)主要采用的是配對(duì)比較法，即通過(guò)對(duì)兩個(gè)相似案例的兩兩比較，將兩者間的差異因素量化，再對(duì)可比案例進(jìn)行修正，最后將結(jié)果與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較。這種方法比我們采用的百分比修正法客觀，但同時(shí)需要市場(chǎng)上大量相似案例的存在，來(lái)提供相當(dāng)龐大的數(shù)據(jù)支撐。
一、市場(chǎng)比較法原理及其適用性和局限性
市場(chǎng)比較法又稱市場(chǎng)法或比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚源饲笕」纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原則，即在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，如果物業(yè)的效用相近，那么價(jià)格應(yīng)該相差不多，比較的時(shí)候，選取類似的房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。但是，沒(méi)有兩種物業(yè)是完完全全相同的。在使用市場(chǎng)比較法的時(shí)候，必須對(duì)可比案例進(jìn)行修正，以估價(jià)對(duì)象為樣本，對(duì)案例進(jìn)行“整容”。
只要有足夠的成交案例，市場(chǎng)比較法可以用于任何情況。相對(duì)于成本法和收益法來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法中需要主觀判斷的地方少。理論上講，所有的修正都是可以從市場(chǎng)上取得的。由于市場(chǎng)比較法建立在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，它具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性、適用范圍寬、易于采用。
但是，它的局限性正是因?yàn)樾枰占罅?、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。比如說(shuō)，在一個(gè)不活躍的市場(chǎng)里，房地產(chǎn)交易量很少，可供選擇的可比案例非常有限，那么如果用市場(chǎng)比較法測(cè)算就會(huì)造成比較大的價(jià)值偏差。從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度來(lái)看，如果樣本的空間不夠大，那么具有一定置信度的區(qū)間就會(huì)變寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，對(duì)于價(jià)值的評(píng)估就會(huì)失去判斷標(biāo)準(zhǔn)。
二、中美兩國(guó)在市場(chǎng)比較法中的一些不同
兩國(guó)在市場(chǎng)比較法的理論方面沒(méi)有很大差異，但在具體操作中有幾點(diǎn)比較明顯的不同之處。
首先，美國(guó)(MAI)估價(jià)要求市場(chǎng)比較法的前提是可比案例與估價(jià)對(duì)象使用是相同的。這是采用市場(chǎng)比較法的先決條件，如果一個(gè)案例不能滿足這個(gè)要求，那么它將不能被用作可比案例。
其次，兩國(guó)對(duì)比較單位的選擇有所不同。我們通常喜歡把“元／平方米”作為比較單位，在操作中較少考慮這樣一個(gè)問(wèn)題：“元／平方米”是否用在任何地方都合適；在某些時(shí)候，是否有更合適的比較單位。在美國(guó)，由于市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，合理的比較單位往往會(huì)在很小的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，所以能反映物業(yè)的客觀價(jià)值。因此在進(jìn)行測(cè)算前，必須分析選擇合理的單位作為比較基礎(chǔ)。
再次，在市場(chǎng)比較法的修正項(xiàng)方面，兩國(guó)也有一定的差異。美國(guó)采用的是十項(xiàng)比較法，考慮的因素比我國(guó)的更多、更細(xì)。
最后，兩國(guó)對(duì)比較項(xiàng)的修正也有所不同。我們主要采取百分比法，但究竟要修正多少個(gè)百分點(diǎn)，主要還是依賴于經(jīng)驗(yàn)和估價(jià)師主觀的判斷。美國(guó)主要采用的是配對(duì)比較法，即通過(guò)對(duì)兩個(gè)相似案例的兩兩比較，將兩者間的差異因素量化，再對(duì)可比案例進(jìn)行修正，最后將結(jié)果與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較。這種方法比我們采用的百分比修正法客觀，但同時(shí)需要市場(chǎng)上大量相似案例的存在，來(lái)提供相當(dāng)龐大的數(shù)據(jù)支撐。