下面我們分別結(jié)合實(shí)例來(lái)介紹比較一下這幾方面的差異。
1、選擇合理的單位作為比較基礎(chǔ)
在評(píng)估時(shí)，我們很多時(shí)候使用“元／平方米”作為比準(zhǔn)價(jià)格的單位，當(dāng)這變成慣性思維的時(shí)候，我們也許會(huì)忽略其他更有效、更具比較價(jià)值的單位。比如說(shuō)，評(píng)估倉(cāng)庫(kù)的時(shí)候，“元／立方米”是否比“元／平方米”更能反映價(jià)值規(guī)律?評(píng)估大型超市時(shí)，“元／單位長(zhǎng)度貨架”是否比“元／平方米”更能反映其價(jià)值規(guī)律？等等。如果市場(chǎng)發(fā)展成熟的話(huà)，選擇的比較單位可“反映物業(yè)的特性，所以估價(jià)師在評(píng)估時(shí)，必須首先對(duì)比較的基準(zhǔn)進(jìn)行思考、比較和選擇。
舉例說(shuō)明：
估價(jià)對(duì)象為某飲食一條街中的門(mén)面商鋪，用做餐飲用途，面積27．33平方米，有16個(gè)座位可以招待客人。經(jīng)過(guò)案例收集，分別找到4個(gè)位于這條街中同類(lèi)型的門(mén)面商鋪，并都用做餐飲用途，且都于近期成交。具體信息及單價(jià)如下：
-------------------------------------------------------------- 成交價(jià)格 建筑面積 座位數(shù)量 單價(jià) 單價(jià) (元) (平方米) (個(gè)) (元／平方米) (元／個(gè))--------------------------------------------------------------估價(jià)對(duì)象 27.23 16 案例A 805420 35.23 18 22862 44746 案例B 753550 29.76 17 25321 44326 案例C 935530 40.55 21 23071 44549 案例D 1112800 48.77 25 22817 44512 --------------------------------------------------------------
從表中我們可以看出，四個(gè)案例的面積單價(jià)變動(dòng)范圍較大，從22817元／平方米到25321元／平方米，但是座位單價(jià)的變動(dòng)范圍很窄。所以，使用座位單價(jià)作為比較單位更合適。最后估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)(取算術(shù)平均)為44533元／個(gè)，評(píng)估總價(jià)為712528元，建筑面積單價(jià)為26167元／平方米。
但是，如果我們用建筑面積單價(jià)作為比較單位來(lái)測(cè)算的話(huà)，我們得到的結(jié)果是：估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)為 23518元／平方米，評(píng)估總價(jià)為640395元。與前一種得到的結(jié)果相差10％。造成這種偏差的原因就是由于比較單位選擇不當(dāng)引起的。
2、市場(chǎng)比較法中的修正項(xiàng)
在尋找到適合的可比案例之后，需要對(duì)案例進(jìn)行一定的修正，比較并消除估價(jià)對(duì)象與案例之間的差別，搭建一個(gè)可比的平臺(tái)。在中國(guó)的估價(jià)體系中，需要修正和調(diào)整的內(nèi)容包括：交易情況修正、交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整三方面。
相比之下，美國(guó)估價(jià)體系中市場(chǎng)比較法的比較、調(diào)整內(nèi)容多達(dá)十項(xiàng)，包括：
Property Right Conveyed—房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)整；
Financing Terms—金融調(diào)整；
Condition of Sale—交易情況調(diào)整；
Expenditure Immediately after Sale—售后開(kāi)銷(xiāo)調(diào)整(又稱(chēng)價(jià)外支付)；
Market Condition(time)—市場(chǎng)情況調(diào)整；
Location—區(qū)位調(diào)整；
Physical Characteristics—物理折舊調(diào)整；
Economic Characteristics—經(jīng)濟(jì)性調(diào)整；
Use(Zoning)—用途規(guī)劃調(diào)整；和Non-Reality Components of Value—非不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值調(diào)整。
為方便記憶，他們說(shuō)：Private First Class Essentially Make Less Paid Except U．S．Navy。
1、選擇合理的單位作為比較基礎(chǔ)
在評(píng)估時(shí)，我們很多時(shí)候使用“元／平方米”作為比準(zhǔn)價(jià)格的單位，當(dāng)這變成慣性思維的時(shí)候，我們也許會(huì)忽略其他更有效、更具比較價(jià)值的單位。比如說(shuō)，評(píng)估倉(cāng)庫(kù)的時(shí)候，“元／立方米”是否比“元／平方米”更能反映價(jià)值規(guī)律?評(píng)估大型超市時(shí)，“元／單位長(zhǎng)度貨架”是否比“元／平方米”更能反映其價(jià)值規(guī)律？等等。如果市場(chǎng)發(fā)展成熟的話(huà)，選擇的比較單位可“反映物業(yè)的特性，所以估價(jià)師在評(píng)估時(shí)，必須首先對(duì)比較的基準(zhǔn)進(jìn)行思考、比較和選擇。
舉例說(shuō)明：
估價(jià)對(duì)象為某飲食一條街中的門(mén)面商鋪，用做餐飲用途，面積27．33平方米，有16個(gè)座位可以招待客人。經(jīng)過(guò)案例收集，分別找到4個(gè)位于這條街中同類(lèi)型的門(mén)面商鋪，并都用做餐飲用途，且都于近期成交。具體信息及單價(jià)如下：
-------------------------------------------------------------- 成交價(jià)格 建筑面積 座位數(shù)量 單價(jià) 單價(jià) (元) (平方米) (個(gè)) (元／平方米) (元／個(gè))--------------------------------------------------------------估價(jià)對(duì)象 27.23 16 案例A 805420 35.23 18 22862 44746 案例B 753550 29.76 17 25321 44326 案例C 935530 40.55 21 23071 44549 案例D 1112800 48.77 25 22817 44512 --------------------------------------------------------------
從表中我們可以看出，四個(gè)案例的面積單價(jià)變動(dòng)范圍較大，從22817元／平方米到25321元／平方米，但是座位單價(jià)的變動(dòng)范圍很窄。所以，使用座位單價(jià)作為比較單位更合適。最后估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)(取算術(shù)平均)為44533元／個(gè)，評(píng)估總價(jià)為712528元，建筑面積單價(jià)為26167元／平方米。
但是，如果我們用建筑面積單價(jià)作為比較單位來(lái)測(cè)算的話(huà)，我們得到的結(jié)果是：估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)為 23518元／平方米，評(píng)估總價(jià)為640395元。與前一種得到的結(jié)果相差10％。造成這種偏差的原因就是由于比較單位選擇不當(dāng)引起的。
2、市場(chǎng)比較法中的修正項(xiàng)
在尋找到適合的可比案例之后，需要對(duì)案例進(jìn)行一定的修正，比較并消除估價(jià)對(duì)象與案例之間的差別，搭建一個(gè)可比的平臺(tái)。在中國(guó)的估價(jià)體系中，需要修正和調(diào)整的內(nèi)容包括：交易情況修正、交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整三方面。
相比之下，美國(guó)估價(jià)體系中市場(chǎng)比較法的比較、調(diào)整內(nèi)容多達(dá)十項(xiàng)，包括：
Property Right Conveyed—房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)整；
Financing Terms—金融調(diào)整；
Condition of Sale—交易情況調(diào)整；
Expenditure Immediately after Sale—售后開(kāi)銷(xiāo)調(diào)整(又稱(chēng)價(jià)外支付)；
Market Condition(time)—市場(chǎng)情況調(diào)整；
Location—區(qū)位調(diào)整；
Physical Characteristics—物理折舊調(diào)整；
Economic Characteristics—經(jīng)濟(jì)性調(diào)整；
Use(Zoning)—用途規(guī)劃調(diào)整；和Non-Reality Components of Value—非不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值調(diào)整。
為方便記憶，他們說(shuō)：Private First Class Essentially Make Less Paid Except U．S．Navy。