—兼致評估行業(yè)主管部門及協(xié)會的建議
眾所周知，收益法是三大傳統(tǒng)基本評估方法之一，而且使用極廣，理論性極強。筆者跟蹤研究收益法理論與實踐十余年，發(fā)現(xiàn)中外評估界存在若干錯誤的“理論觀點”，諸如“收益性資產(chǎn)未來預測收益現(xiàn)值和＝估價時點市場價值”、“收益不應扣除折舊與所得稅”、“忽視或否定收益及其相應的收益（資本化）率在口徑上必須一致的原理”、 “收益（資本化）率是指對投資者所期望的回報率”和“忽視收益時點的不同，實際上一律取用‘期末’”等。對此，本文擬作出理論評析，也愿與同行專家共同探討之。
一、對觀點一：“收益性資產(chǎn)未來預測收益現(xiàn)值和＝估價時點市場價值”的評析
縱觀國內(nèi)外現(xiàn)行資產(chǎn)、土地、房產(chǎn)評估的標準、規(guī)范、執(zhí)業(yè)資格考試用書及相關(guān)教材書籍文獻，幾乎無一例外地贊成“觀點一”。其理由大體上是：“投資者所要購買的是資產(chǎn)未來的收益而不是資產(chǎn)本身。因此，未來預測收益現(xiàn)值和就是其估價時點的市場價值?！痹凇坝^點一”的指導下，評估行業(yè)廣大執(zhí)業(yè)人員，為了計算評估基準日即估價時點資產(chǎn)的市場價值，都必須千方百計地去預測未來幾十年的收益，用現(xiàn)時收益（資本化）率逐年折現(xiàn)，求取其和。筆者以為，“觀點一”在理論上是不能成立的。
（一）從資產(chǎn)評估學和投資項目經(jīng)濟評估學的角度審視，“觀點一”混淆了市場價值與投資價值，從而混淆了收益法的兩類不同用途或兩類不同的收益法。
收益法亦稱資本化法。其關(guān)鍵詞“資本化”是指把收益轉(zhuǎn)換成資本或價值（評估值）的過程。作為一種基本方法，按其用途不同可劃分為兩大類：
其一，直接資本化法又稱傳統(tǒng)資本化法。含地租資本化法、房租資本化法、企業(yè)盈利資本化法及其變化形態(tài)地租乘數(shù)法(購買年法)、房租乘數(shù)法和企業(yè)盈利乘數(shù)法（如EBIT法）等，屬資產(chǎn)評估學的范疇。這類資本化法只用于收益性資產(chǎn)（含盈利企業(yè)——下同）評估基準日即估價時點市場價值的評估。市場價值是指在競爭的、公開的、公平的、買賣雙方足夠多且各自精明、謹慎的、有合理交易時間的市場上，資產(chǎn)最可能獲得的價值（評估值）。其評估目的大多是，為資產(chǎn)交易提供價值依據(jù)。美國評估專家杰弗里•費舍教授在他的《收益性不動產(chǎn)評估技術(shù)》一書中指出：“直接資本化是一種用于將一個年度收益的評估收益轉(zhuǎn)化成評估值的方法。它包括兩種計算方法：把估算收益除以適當?shù)馁Y本化率，或者把估算收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)。直接資本化法優(yōu)點是，資本化率和收益乘數(shù)直接來源于市場顯示的收益和價值間的關(guān)系。”美國布瑞德福特•康納爾教授在他的《公司價值評估》一書中進而指出：“這一方法是一個相當簡明的方法，在實踐中廣為采用，它可以避免評估當中許多棘手問題。”既然“資本化率和收益乘數(shù)直接來源于市場顯示的收益與價值的關(guān)系”，那么估價時點市場價值只與該時點同類資產(chǎn)交易實例的收益和價值之間存在可比性，而根本和遠離估價時點的未來預測的投資者主觀所期望的收益之間無關(guān)。
眾所周知，收益法是三大傳統(tǒng)基本評估方法之一，而且使用極廣，理論性極強。筆者跟蹤研究收益法理論與實踐十余年，發(fā)現(xiàn)中外評估界存在若干錯誤的“理論觀點”，諸如“收益性資產(chǎn)未來預測收益現(xiàn)值和＝估價時點市場價值”、“收益不應扣除折舊與所得稅”、“忽視或否定收益及其相應的收益（資本化）率在口徑上必須一致的原理”、 “收益（資本化）率是指對投資者所期望的回報率”和“忽視收益時點的不同，實際上一律取用‘期末’”等。對此，本文擬作出理論評析，也愿與同行專家共同探討之。
一、對觀點一：“收益性資產(chǎn)未來預測收益現(xiàn)值和＝估價時點市場價值”的評析
縱觀國內(nèi)外現(xiàn)行資產(chǎn)、土地、房產(chǎn)評估的標準、規(guī)范、執(zhí)業(yè)資格考試用書及相關(guān)教材書籍文獻，幾乎無一例外地贊成“觀點一”。其理由大體上是：“投資者所要購買的是資產(chǎn)未來的收益而不是資產(chǎn)本身。因此，未來預測收益現(xiàn)值和就是其估價時點的市場價值?！痹凇坝^點一”的指導下，評估行業(yè)廣大執(zhí)業(yè)人員，為了計算評估基準日即估價時點資產(chǎn)的市場價值，都必須千方百計地去預測未來幾十年的收益，用現(xiàn)時收益（資本化）率逐年折現(xiàn)，求取其和。筆者以為，“觀點一”在理論上是不能成立的。
（一）從資產(chǎn)評估學和投資項目經(jīng)濟評估學的角度審視，“觀點一”混淆了市場價值與投資價值，從而混淆了收益法的兩類不同用途或兩類不同的收益法。
收益法亦稱資本化法。其關(guān)鍵詞“資本化”是指把收益轉(zhuǎn)換成資本或價值（評估值）的過程。作為一種基本方法，按其用途不同可劃分為兩大類：
其一，直接資本化法又稱傳統(tǒng)資本化法。含地租資本化法、房租資本化法、企業(yè)盈利資本化法及其變化形態(tài)地租乘數(shù)法(購買年法)、房租乘數(shù)法和企業(yè)盈利乘數(shù)法（如EBIT法）等，屬資產(chǎn)評估學的范疇。這類資本化法只用于收益性資產(chǎn)（含盈利企業(yè)——下同）評估基準日即估價時點市場價值的評估。市場價值是指在競爭的、公開的、公平的、買賣雙方足夠多且各自精明、謹慎的、有合理交易時間的市場上，資產(chǎn)最可能獲得的價值（評估值）。其評估目的大多是，為資產(chǎn)交易提供價值依據(jù)。美國評估專家杰弗里•費舍教授在他的《收益性不動產(chǎn)評估技術(shù)》一書中指出：“直接資本化是一種用于將一個年度收益的評估收益轉(zhuǎn)化成評估值的方法。它包括兩種計算方法：把估算收益除以適當?shù)馁Y本化率，或者把估算收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)。直接資本化法優(yōu)點是，資本化率和收益乘數(shù)直接來源于市場顯示的收益和價值間的關(guān)系。”美國布瑞德福特•康納爾教授在他的《公司價值評估》一書中進而指出：“這一方法是一個相當簡明的方法，在實踐中廣為采用，它可以避免評估當中許多棘手問題。”既然“資本化率和收益乘數(shù)直接來源于市場顯示的收益與價值的關(guān)系”，那么估價時點市場價值只與該時點同類資產(chǎn)交易實例的收益和價值之間存在可比性，而根本和遠離估價時點的未來預測的投資者主觀所期望的收益之間無關(guān)。