房地產(chǎn)市場(chǎng)自1987年建立以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的風(fēng)雨歷程，已日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是由供求關(guān)系共同作用決定的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成過(guò)程進(jìn)行分析，弄清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估具有重要的指導(dǎo)意義。
一、 房地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈
博弈論（Game theory）又稱(chēng)對(duì)策論或游戲論，它是研究理性的決策主體之間沖突時(shí)的決策問(wèn)題及均衡問(wèn)題。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標(biāo)和利益所在，在博弈中總是采取的策略以實(shí)現(xiàn)其效用 或收益化。
（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)是博弈得出結(jié)果的競(jìng)技場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的總和，房地產(chǎn)交易過(guò)程就是房地產(chǎn)博弈過(guò)程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價(jià)格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。房地產(chǎn)市場(chǎng)包括很多不同的細(xì)分市場(chǎng)，按區(qū)域細(xì)分，可分為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)等等；按房地產(chǎn)種類(lèi)細(xì)分，可分為住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)樓宇市場(chǎng)等，還可以進(jìn)一步細(xì)分，如高檔住宅市場(chǎng)、中低檔住宅市場(chǎng)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多方面與其他市場(chǎng)不一樣，這些差別是由房地產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色、人們獲取房地產(chǎn)的方式和希望房地產(chǎn)帶來(lái)的效用等等因素造成的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是信息極不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性政策性極強(qiáng)。房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商在投資開(kāi)發(fā)前就通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，較準(zhǔn)確地把握消費(fèi)群體定位，并對(duì)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征、消費(fèi)心理、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)能力等情況基本掌握。由于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)，購(gòu)房者除了自已的購(gòu)買(mǎi)能力、購(gòu)買(mǎi)需求外，對(duì)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等了解甚少，只能根據(jù)自身承受能力和需求被動(dòng)地選擇房地產(chǎn)消費(fèi)，而且還往往被開(kāi)發(fā)商的不實(shí)宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，雙方博弈的地位是不平等的，談判結(jié)果有失公平，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估就必須彌補(bǔ)這種信息不對(duì)稱(chēng)。
（二） 房地產(chǎn)博弈
房地產(chǎn)博弈是一個(gè)多層次的博弈。第一層次是投資決策層面的博弈，屬于競(jìng)爭(zhēng)性博弈；第二層次是房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的博弈，是對(duì)抗性博弈。本文對(duì)第二層次博弈進(jìn)行分析。
把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的參加者及各自的動(dòng)機(jī)和行動(dòng)策略是房地產(chǎn)決策分析中必不可少的部份，參加者必須按照事先制定的規(guī)則行事。正式的法規(guī)和非正式社會(huì)價(jià)值觀念都會(huì)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的行動(dòng)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，博弈規(guī)則隨時(shí)都可能發(fā)生變化，博弈參加者也隨時(shí)可以進(jìn)出，這創(chuàng)造了一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)環(huán)境。在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中，參加者有消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府等，他們各自都有一個(gè)不同的角色和“獲勝”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈是從生產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)品開(kāi)始的，對(duì)于投資者，價(jià)值是未來(lái)現(xiàn)金流量的函數(shù)；對(duì)擁有者，價(jià)值是以心理效用和房屋未來(lái)出售的潛在現(xiàn)金流量的形式實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)參加者必須了解房地產(chǎn)及影響未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量和消費(fèi)效用的各種市場(chǎng)力量，如消費(fèi)觀念。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會(huì)福利”化為目的，實(shí)現(xiàn)的手段是通過(guò)行使國(guó)家權(quán)力制定房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈規(guī)則，約束各方助其實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
要弄清博弈的結(jié)果（房地產(chǎn)價(jià)格為表現(xiàn)形式之一），就必須弄清參加者參加的目的、原因以及他們的參與決策和行動(dòng)方式。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（投資）商、置業(yè)投資者、房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員（如評(píng)估師）、政府。由于他們?cè)谑袌?chǎng)中所處的地位和扮演的角色、參與目的不同，其博弈的行動(dòng)方式、博弈目標(biāo)內(nèi)涵和博弈的策略也各不相同。
在博弈規(guī)則既定的前提下，信息是房地產(chǎn)博弈結(jié)果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據(jù)。
1、 政府
政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈規(guī)則的制定者，肩負(fù)著為社會(huì)居民提供化的社會(huì)福利。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展、“居者有其屋”，是政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大目標(biāo)。政府通過(guò)制定的博弈規(guī)則約束市場(chǎng)參加者，規(guī)范參加者行為，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)福利化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過(guò)其他參與者的博弈過(guò)程，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，各參加者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自“利益”的化的博弈策略。最值得注意的是，規(guī)則不是永恒不變的。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，變化的就是博弈規(guī)則，各種制度、法規(guī)還有待完善。在現(xiàn)階段，對(duì)博弈策略選擇影響的因素莫過(guò)于揣摸游戲規(guī)則的變化方向。
一、 房地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈
博弈論（Game theory）又稱(chēng)對(duì)策論或游戲論，它是研究理性的決策主體之間沖突時(shí)的決策問(wèn)題及均衡問(wèn)題。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標(biāo)和利益所在，在博弈中總是采取的策略以實(shí)現(xiàn)其效用 或收益化。
（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)是博弈得出結(jié)果的競(jìng)技場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的總和，房地產(chǎn)交易過(guò)程就是房地產(chǎn)博弈過(guò)程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價(jià)格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。房地產(chǎn)市場(chǎng)包括很多不同的細(xì)分市場(chǎng)，按區(qū)域細(xì)分，可分為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)等等；按房地產(chǎn)種類(lèi)細(xì)分，可分為住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)樓宇市場(chǎng)等，還可以進(jìn)一步細(xì)分，如高檔住宅市場(chǎng)、中低檔住宅市場(chǎng)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多方面與其他市場(chǎng)不一樣，這些差別是由房地產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色、人們獲取房地產(chǎn)的方式和希望房地產(chǎn)帶來(lái)的效用等等因素造成的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是信息極不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性政策性極強(qiáng)。房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商在投資開(kāi)發(fā)前就通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，較準(zhǔn)確地把握消費(fèi)群體定位，并對(duì)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征、消費(fèi)心理、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)能力等情況基本掌握。由于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)，購(gòu)房者除了自已的購(gòu)買(mǎi)能力、購(gòu)買(mǎi)需求外，對(duì)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等了解甚少，只能根據(jù)自身承受能力和需求被動(dòng)地選擇房地產(chǎn)消費(fèi)，而且還往往被開(kāi)發(fā)商的不實(shí)宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，雙方博弈的地位是不平等的，談判結(jié)果有失公平，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估就必須彌補(bǔ)這種信息不對(duì)稱(chēng)。
（二） 房地產(chǎn)博弈
房地產(chǎn)博弈是一個(gè)多層次的博弈。第一層次是投資決策層面的博弈，屬于競(jìng)爭(zhēng)性博弈；第二層次是房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的博弈，是對(duì)抗性博弈。本文對(duì)第二層次博弈進(jìn)行分析。
把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的參加者及各自的動(dòng)機(jī)和行動(dòng)策略是房地產(chǎn)決策分析中必不可少的部份，參加者必須按照事先制定的規(guī)則行事。正式的法規(guī)和非正式社會(huì)價(jià)值觀念都會(huì)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的行動(dòng)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，博弈規(guī)則隨時(shí)都可能發(fā)生變化，博弈參加者也隨時(shí)可以進(jìn)出，這創(chuàng)造了一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)環(huán)境。在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中，參加者有消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府等，他們各自都有一個(gè)不同的角色和“獲勝”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈是從生產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)品開(kāi)始的，對(duì)于投資者，價(jià)值是未來(lái)現(xiàn)金流量的函數(shù)；對(duì)擁有者，價(jià)值是以心理效用和房屋未來(lái)出售的潛在現(xiàn)金流量的形式實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)參加者必須了解房地產(chǎn)及影響未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量和消費(fèi)效用的各種市場(chǎng)力量，如消費(fèi)觀念。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會(huì)福利”化為目的，實(shí)現(xiàn)的手段是通過(guò)行使國(guó)家權(quán)力制定房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈規(guī)則，約束各方助其實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
要弄清博弈的結(jié)果（房地產(chǎn)價(jià)格為表現(xiàn)形式之一），就必須弄清參加者參加的目的、原因以及他們的參與決策和行動(dòng)方式。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（投資）商、置業(yè)投資者、房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員（如評(píng)估師）、政府。由于他們?cè)谑袌?chǎng)中所處的地位和扮演的角色、參與目的不同，其博弈的行動(dòng)方式、博弈目標(biāo)內(nèi)涵和博弈的策略也各不相同。
在博弈規(guī)則既定的前提下，信息是房地產(chǎn)博弈結(jié)果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據(jù)。
1、 政府
政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈規(guī)則的制定者，肩負(fù)著為社會(huì)居民提供化的社會(huì)福利。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展、“居者有其屋”，是政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大目標(biāo)。政府通過(guò)制定的博弈規(guī)則約束市場(chǎng)參加者，規(guī)范參加者行為，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)福利化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過(guò)其他參與者的博弈過(guò)程，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，各參加者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自“利益”的化的博弈策略。最值得注意的是，規(guī)則不是永恒不變的。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，變化的就是博弈規(guī)則，各種制度、法規(guī)還有待完善。在現(xiàn)階段，對(duì)博弈策略選擇影響的因素莫過(guò)于揣摸游戲規(guī)則的變化方向。