一、引言
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位邁進(jìn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和確定，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，為其服務(wù)的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律還不盡完善之時(shí)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不可或缺的社會(huì)中介行為之一的房地產(chǎn)估價(jià)工作，必將發(fā)揮越來越重要的作用。
但是，房地產(chǎn)估價(jià)也和其他社會(huì)中介行為一樣，具有風(fēng)險(xiǎn)性。估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員同樣需要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。這也是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身的特性及其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個(gè)客觀存在的現(xiàn)實(shí)。沒有任何人或機(jī)構(gòu)能保證可以完全不受估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的影響。
那么，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員造成哪些影響呢，又如何去辨識(shí)和防范它呢？下面就讓我們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)作一簡(jiǎn)要分析。
二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的分類與發(fā)生的原因
總結(jié)近幾年來估價(jià)工作的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，房地產(chǎn)估價(jià)所具有的風(fēng)險(xiǎn)，或者說有可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)可分為兩大類。
（一）第一類是估價(jià)行業(yè)自身內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)，亦可稱為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)或可消除風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：
1、由于估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)采取了壓價(jià)、對(duì)交易信息資料進(jìn)行封鎖、壟斷等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，致使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇；
2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習(xí)慣，使經(jīng)濟(jì)效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產(chǎn)的鳳險(xiǎn)；
3、估價(jià)人員不思進(jìn)取，胡評(píng)亂估，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，致使發(fā)生房地產(chǎn)估價(jià)管理部門不予確認(rèn)或者與委托方發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽(yù)，將某些不合法或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)也進(jìn)行估價(jià)，導(dǎo)致引發(fā)法律訴訟的風(fēng)險(xiǎn)；
5、估價(jià)報(bào)告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價(jià)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；
6、估價(jià)人員與委托方有厲害關(guān)系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交易雙方中的一方，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
7、估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)值不匹配，或估價(jià)依據(jù)不充分，造成估價(jià)結(jié)論誤差明顯，從而引發(fā)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)；
8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對(duì)委估房地產(chǎn)特性了解不夠，應(yīng)聘卻未聘請(qǐng)專家，未聽取專家鑒定意見就勉強(qiáng)地進(jìn)行估價(jià)，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
9、個(gè)別評(píng)估人員接受委托方的“好處”，無原則滿足委托方的不當(dāng)要求，明顯高估或低估委估房地產(chǎn)價(jià)值，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
10、由于估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位邁進(jìn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和確定，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，為其服務(wù)的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律還不盡完善之時(shí)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不可或缺的社會(huì)中介行為之一的房地產(chǎn)估價(jià)工作，必將發(fā)揮越來越重要的作用。
但是，房地產(chǎn)估價(jià)也和其他社會(huì)中介行為一樣，具有風(fēng)險(xiǎn)性。估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員同樣需要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。這也是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身的特性及其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個(gè)客觀存在的現(xiàn)實(shí)。沒有任何人或機(jī)構(gòu)能保證可以完全不受估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的影響。
那么，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員造成哪些影響呢，又如何去辨識(shí)和防范它呢？下面就讓我們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)作一簡(jiǎn)要分析。
二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的分類與發(fā)生的原因
總結(jié)近幾年來估價(jià)工作的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，房地產(chǎn)估價(jià)所具有的風(fēng)險(xiǎn)，或者說有可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)可分為兩大類。
（一）第一類是估價(jià)行業(yè)自身內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)，亦可稱為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)或可消除風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：
1、由于估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)采取了壓價(jià)、對(duì)交易信息資料進(jìn)行封鎖、壟斷等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，致使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇；
2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習(xí)慣，使經(jīng)濟(jì)效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產(chǎn)的鳳險(xiǎn)；
3、估價(jià)人員不思進(jìn)取，胡評(píng)亂估，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，致使發(fā)生房地產(chǎn)估價(jià)管理部門不予確認(rèn)或者與委托方發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽(yù)，將某些不合法或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)也進(jìn)行估價(jià)，導(dǎo)致引發(fā)法律訴訟的風(fēng)險(xiǎn)；
5、估價(jià)報(bào)告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價(jià)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；
6、估價(jià)人員與委托方有厲害關(guān)系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交易雙方中的一方，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
7、估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)值不匹配，或估價(jià)依據(jù)不充分，造成估價(jià)結(jié)論誤差明顯，從而引發(fā)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)；
8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對(duì)委估房地產(chǎn)特性了解不夠，應(yīng)聘卻未聘請(qǐng)專家，未聽取專家鑒定意見就勉強(qiáng)地進(jìn)行估價(jià)，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
9、個(gè)別評(píng)估人員接受委托方的“好處”，無原則滿足委托方的不當(dāng)要求，明顯高估或低估委估房地產(chǎn)價(jià)值，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)；
10、由于估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。