一、引言
我國的房地產(chǎn)業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的地位邁進；市場經(jīng)濟的不斷完善和確定，又為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。然而，市場經(jīng)濟越發(fā)達，為其服務(wù)的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國市場經(jīng)濟還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場經(jīng)濟的法律還不盡完善之時，作為市場經(jīng)濟條件下不可或缺的社會中介行為之一的房地產(chǎn)估價工作，必將發(fā)揮越來越重要的作用。
但是，房地產(chǎn)估價也和其他社會中介行為一樣，具有風險性。估價機構(gòu)及估價人員同樣需要承擔一定的經(jīng)濟責任和法律責任。這也是房地產(chǎn)估價行業(yè)自身的特性及其在市場經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個客觀存在的現(xiàn)實。沒有任何人或機構(gòu)能保證可以完全不受估價風險的影響。
那么，估價風險會對估價機構(gòu)、估價人員造成哪些影響呢，又如何去辨識和防范它呢？下面就讓我們對房地產(chǎn)估價風險作一簡要分析。
二、房地產(chǎn)估價風險的分類與發(fā)生的原因
總結(jié)近幾年來估價工作的經(jīng)驗、教訓，房地產(chǎn)估價所具有的風險，或者說有可能發(fā)生的潛在風險可分為兩大類。
（一）第一類是估價行業(yè)自身內(nèi)部存在的風險，亦可稱為內(nèi)部風險或可消除風險。主要表現(xiàn)在以下方面：
1、由于估價行業(yè)競爭日趨激烈，個別估價機構(gòu)采取了壓價、對交易信息資料進行封鎖、壟斷等不正當競爭手段，致使經(jīng)營風險加劇；
2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習慣，使經(jīng)濟效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產(chǎn)的鳳險；
3、估價人員不思進取，胡評亂估，估價報告質(zhì)量低劣，致使發(fā)生房地產(chǎn)估價管理部門不予確認或者與委托方發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽，將某些不合法或有爭議的房地產(chǎn)也進行估價，導致引發(fā)法律訴訟的風險；
5、估價報告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價費用的風險；
6、估價人員與委托方有厲害關(guān)系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交易雙方中的一方，使估價結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
7、估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，估價目的與估價方法、估價值不匹配，或估價依據(jù)不充分，造成估價結(jié)論誤差明顯，從而引發(fā)爭議的風險；
8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對委估房地產(chǎn)特性了解不夠，應(yīng)聘卻未聘請專家，未聽取專家鑒定意見就勉強地進行估價，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
9、個別評估人員接受委托方的“好處”，無原則滿足委托方的不當要求，明顯高估或低估委估房地產(chǎn)價值，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
10、由于估價報告文字敘述不當，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭議的風險。
我國的房地產(chǎn)業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的地位邁進；市場經(jīng)濟的不斷完善和確定，又為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。然而，市場經(jīng)濟越發(fā)達，為其服務(wù)的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國市場經(jīng)濟還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場經(jīng)濟的法律還不盡完善之時，作為市場經(jīng)濟條件下不可或缺的社會中介行為之一的房地產(chǎn)估價工作，必將發(fā)揮越來越重要的作用。
但是，房地產(chǎn)估價也和其他社會中介行為一樣，具有風險性。估價機構(gòu)及估價人員同樣需要承擔一定的經(jīng)濟責任和法律責任。這也是房地產(chǎn)估價行業(yè)自身的特性及其在市場經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個客觀存在的現(xiàn)實。沒有任何人或機構(gòu)能保證可以完全不受估價風險的影響。
那么，估價風險會對估價機構(gòu)、估價人員造成哪些影響呢，又如何去辨識和防范它呢？下面就讓我們對房地產(chǎn)估價風險作一簡要分析。
二、房地產(chǎn)估價風險的分類與發(fā)生的原因
總結(jié)近幾年來估價工作的經(jīng)驗、教訓，房地產(chǎn)估價所具有的風險，或者說有可能發(fā)生的潛在風險可分為兩大類。
（一）第一類是估價行業(yè)自身內(nèi)部存在的風險，亦可稱為內(nèi)部風險或可消除風險。主要表現(xiàn)在以下方面：
1、由于估價行業(yè)競爭日趨激烈，個別估價機構(gòu)采取了壓價、對交易信息資料進行封鎖、壟斷等不正當競爭手段，致使經(jīng)營風險加劇；
2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習慣，使經(jīng)濟效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產(chǎn)的鳳險；
3、估價人員不思進取，胡評亂估，估價報告質(zhì)量低劣，致使發(fā)生房地產(chǎn)估價管理部門不予確認或者與委托方發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽，將某些不合法或有爭議的房地產(chǎn)也進行估價，導致引發(fā)法律訴訟的風險；
5、估價報告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價費用的風險；
6、估價人員與委托方有厲害關(guān)系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交易雙方中的一方，使估價結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
7、估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，估價目的與估價方法、估價值不匹配，或估價依據(jù)不充分，造成估價結(jié)論誤差明顯，從而引發(fā)爭議的風險；
8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對委估房地產(chǎn)特性了解不夠，應(yīng)聘卻未聘請專家，未聽取專家鑒定意見就勉強地進行估價，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
9、個別評估人員接受委托方的“好處”，無原則滿足委托方的不當要求，明顯高估或低估委估房地產(chǎn)價值，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險；
10、由于估價報告文字敘述不當，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭議的風險。