一、前言
市場(chǎng)比較法成立的條件之一，是同一供求圈內(nèi)存在著較多的類似房產(chǎn)。根據(jù)“大數(shù)定律”，相同或相似區(qū)域因素的區(qū)片內(nèi)的類似房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格的平均值具有穩(wěn)定性；若其他因素越是接近，則該區(qū)片房地產(chǎn)單位面積價(jià)格變異指標(biāo)愈小，替代原理愈顯著成立，估價(jià)結(jié)果愈接近真實(shí)的客觀單位面積價(jià)格。但是現(xiàn)實(shí)中各宗房地產(chǎn)或多或少存在的差異的大小、估價(jià)師對(duì)各參考案例的信息掌握程度的不同，都會(huì)影響到對(duì)參考案例的修正和調(diào)整，因而會(huì)出現(xiàn)誤差，其大小直接影響到最終比準(zhǔn)價(jià)格的真實(shí)程度。
在應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象求取比準(zhǔn)價(jià)值后，殘余的誤差表現(xiàn)為偶然誤差，也叫做隨機(jī)誤差。隨機(jī)誤差是許多微小偶然因素的綜合影響的結(jié)果。對(duì)此，在維持市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)上，筆者借鑒前人學(xué)者的部分研究成果，以住宅小區(qū)為例，以減少偶然誤差和簡(jiǎn)化操作為目的，針對(duì)性提出住宅小區(qū)可選用“小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法”，并力圖使估價(jià)結(jié)果更客觀接近真實(shí)值。在分析過(guò)程中，本文將引入統(tǒng)計(jì)學(xué)的誤差理論進(jìn)行論證。
二、小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法
所謂住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法，就是假想小區(qū)內(nèi)一個(gè)基準(zhǔn)狀態(tài)的房屋，將一段時(shí)間內(nèi)該小區(qū)的房地產(chǎn)交易案例收集充分?jǐn)?shù)量后，對(duì)其求取單位面積價(jià)格算術(shù)平均值，作為這一假想案例的房屋單價(jià)，估價(jià)過(guò)程中，將估價(jià)對(duì)象與該假想案例進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求出該估價(jià)對(duì)象的客觀合理單位面積價(jià)格或價(jià)值的方法。
可以看出，小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法其實(shí)是源自于市場(chǎng)比較法，只是在參考案例的選取和因素修正方面上選用了不同的手段。小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的理論依據(jù)依然是替代原理，之所以要選取同一個(gè)小區(qū)的參考案例，是因?yàn)橥粋€(gè)小區(qū)的不同房地產(chǎn)對(duì)象的區(qū)域因素、個(gè)別因素都是十分的一致、相似，比選用其他小區(qū)參考案例來(lái)說(shuō)結(jié)果更接近。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者購(gòu)買行為理論，在同一市場(chǎng)上長(zhǎng)期來(lái)看相同的商品房具有相同的單位面積價(jià)格。然而消費(fèi)者是理性的，如果消費(fèi)者為某種商品的支付單位面積價(jià)格可以從另外一件無(wú)差異商品獲得更大效用，那么他必然會(huì)選擇另外一件商品，如果有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，消費(fèi)者會(huì)選擇單位面積價(jià)格較低的那件。上述理論成立的假設(shè)之一就是市場(chǎng)上商品的無(wú)差異性，而現(xiàn)實(shí)之中無(wú)論是建筑規(guī)劃、建筑風(fēng)格、施工水平、工藝水平等要素在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)是完全一致的，只有選擇相同小區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行比較才會(huì)十分接近上述理論的假設(shè)條件。換句話說(shuō)，用同一小區(qū)房地產(chǎn)作為參考案例更能體現(xiàn)替代原理。
另外，從技術(shù)角度上來(lái)看由于同一小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的地價(jià)是相同的，因此不存在由于地價(jià)的區(qū)域分布差異造成可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)在偏差的問(wèn)題。除此之外，由于在某段時(shí)間內(nèi)例如一個(gè)季度有時(shí)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，該小區(qū)無(wú)論整體還是個(gè)別房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格可以維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，即使產(chǎn)生價(jià)格的波動(dòng)，對(duì)該單位面積價(jià)格的影響也是有限的。
小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的操作步驟主要有以下幾步：
(一)收集一段時(shí)間(一年)內(nèi)同一住宅小區(qū)足夠交易實(shí)例，并求取算術(shù)平均單價(jià)(注意定期更新)，作為基準(zhǔn)案例房?jī)r(jià)。
(二)將估價(jià)對(duì)象與基準(zhǔn)案例進(jìn)行比較、修正。修正的因素包括：
1．兩者的交易情況修正
2．兩者的交易日期調(diào)整
3．兩者的個(gè)別因素調(diào)整(如朝向、面積、布局、裝修等)
(三)求取最終比準(zhǔn)單位面積價(jià)格
用公式表示為：
V＝小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)×估價(jià)對(duì)象交易情況修正×估價(jià)對(duì)象交易日期調(diào)整×估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況調(diào)整。
市場(chǎng)比較法成立的條件之一，是同一供求圈內(nèi)存在著較多的類似房產(chǎn)。根據(jù)“大數(shù)定律”，相同或相似區(qū)域因素的區(qū)片內(nèi)的類似房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格的平均值具有穩(wěn)定性；若其他因素越是接近，則該區(qū)片房地產(chǎn)單位面積價(jià)格變異指標(biāo)愈小，替代原理愈顯著成立，估價(jià)結(jié)果愈接近真實(shí)的客觀單位面積價(jià)格。但是現(xiàn)實(shí)中各宗房地產(chǎn)或多或少存在的差異的大小、估價(jià)師對(duì)各參考案例的信息掌握程度的不同，都會(huì)影響到對(duì)參考案例的修正和調(diào)整，因而會(huì)出現(xiàn)誤差，其大小直接影響到最終比準(zhǔn)價(jià)格的真實(shí)程度。
在應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象求取比準(zhǔn)價(jià)值后，殘余的誤差表現(xiàn)為偶然誤差，也叫做隨機(jī)誤差。隨機(jī)誤差是許多微小偶然因素的綜合影響的結(jié)果。對(duì)此，在維持市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)上，筆者借鑒前人學(xué)者的部分研究成果，以住宅小區(qū)為例，以減少偶然誤差和簡(jiǎn)化操作為目的，針對(duì)性提出住宅小區(qū)可選用“小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法”，并力圖使估價(jià)結(jié)果更客觀接近真實(shí)值。在分析過(guò)程中，本文將引入統(tǒng)計(jì)學(xué)的誤差理論進(jìn)行論證。
二、小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法
所謂住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法，就是假想小區(qū)內(nèi)一個(gè)基準(zhǔn)狀態(tài)的房屋，將一段時(shí)間內(nèi)該小區(qū)的房地產(chǎn)交易案例收集充分?jǐn)?shù)量后，對(duì)其求取單位面積價(jià)格算術(shù)平均值，作為這一假想案例的房屋單價(jià)，估價(jià)過(guò)程中，將估價(jià)對(duì)象與該假想案例進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求出該估價(jià)對(duì)象的客觀合理單位面積價(jià)格或價(jià)值的方法。
可以看出，小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法其實(shí)是源自于市場(chǎng)比較法，只是在參考案例的選取和因素修正方面上選用了不同的手段。小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的理論依據(jù)依然是替代原理，之所以要選取同一個(gè)小區(qū)的參考案例，是因?yàn)橥粋€(gè)小區(qū)的不同房地產(chǎn)對(duì)象的區(qū)域因素、個(gè)別因素都是十分的一致、相似，比選用其他小區(qū)參考案例來(lái)說(shuō)結(jié)果更接近。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者購(gòu)買行為理論，在同一市場(chǎng)上長(zhǎng)期來(lái)看相同的商品房具有相同的單位面積價(jià)格。然而消費(fèi)者是理性的，如果消費(fèi)者為某種商品的支付單位面積價(jià)格可以從另外一件無(wú)差異商品獲得更大效用，那么他必然會(huì)選擇另外一件商品，如果有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，消費(fèi)者會(huì)選擇單位面積價(jià)格較低的那件。上述理論成立的假設(shè)之一就是市場(chǎng)上商品的無(wú)差異性，而現(xiàn)實(shí)之中無(wú)論是建筑規(guī)劃、建筑風(fēng)格、施工水平、工藝水平等要素在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)是完全一致的，只有選擇相同小區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行比較才會(huì)十分接近上述理論的假設(shè)條件。換句話說(shuō)，用同一小區(qū)房地產(chǎn)作為參考案例更能體現(xiàn)替代原理。
另外，從技術(shù)角度上來(lái)看由于同一小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的地價(jià)是相同的，因此不存在由于地價(jià)的區(qū)域分布差異造成可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)在偏差的問(wèn)題。除此之外，由于在某段時(shí)間內(nèi)例如一個(gè)季度有時(shí)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，該小區(qū)無(wú)論整體還是個(gè)別房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格可以維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，即使產(chǎn)生價(jià)格的波動(dòng)，對(duì)該單位面積價(jià)格的影響也是有限的。
小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的操作步驟主要有以下幾步：
(一)收集一段時(shí)間(一年)內(nèi)同一住宅小區(qū)足夠交易實(shí)例，并求取算術(shù)平均單價(jià)(注意定期更新)，作為基準(zhǔn)案例房?jī)r(jià)。
(二)將估價(jià)對(duì)象與基準(zhǔn)案例進(jìn)行比較、修正。修正的因素包括：
1．兩者的交易情況修正
2．兩者的交易日期調(diào)整
3．兩者的個(gè)別因素調(diào)整(如朝向、面積、布局、裝修等)
(三)求取最終比準(zhǔn)單位面積價(jià)格
用公式表示為：
V＝小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)×估價(jià)對(duì)象交易情況修正×估價(jià)對(duì)象交易日期調(diào)整×估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況調(diào)整。