（一）房產(chǎn)評(píng)估與地產(chǎn)評(píng)估
房產(chǎn)評(píng)估是以房產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，以時(shí)價(jià)來(lái)反映其價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房產(chǎn)在評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)地位，可分為兩種情況：
一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)，其評(píng)估范圍包括房產(chǎn)本身的價(jià)格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)價(jià)格的估算。估價(jià)的結(jié)論是房產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)的總和。
二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)格的評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價(jià)格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測(cè)定房產(chǎn)的出租價(jià)格。價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目為：折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、管理費(fèi)、地租、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和利潤(rùn)七個(gè)因素。
地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的估算，并以時(shí)價(jià)來(lái)反映土地財(cái)富的交換價(jià)格。地產(chǎn)在評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)性地位，也可分為兩種情況：
一是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格的評(píng)估，包括土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種類別。前者發(fā)生在集體上地向國(guó)有土地轉(zhuǎn)移的過程中，這種轉(zhuǎn)移同時(shí)伴隨著上地上一切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。評(píng)估范圍包括，土地所有權(quán)費(fèi)用，土地使用權(quán)費(fèi)用（如勞動(dòng)力安置費(fèi)等）；附著物補(bǔ)償費(fèi)用（如房屋建筑補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等）三個(gè)方面。后者常指國(guó)有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的出讓與轉(zhuǎn)讓，其評(píng)估范圍包括土地使用權(quán)價(jià)格和附著物的補(bǔ)償價(jià)格。
二是保留土地權(quán)屬的土地租賃價(jià)格評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是對(duì)一定期限內(nèi)土地總收益的年折算費(fèi)用的估算。費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目包括、附著物的年折舊費(fèi)、管理費(fèi)、絕對(duì)地租、級(jí)差地租、稅金和利潤(rùn)。
房產(chǎn)評(píng)估與地產(chǎn)評(píng)估的主要聯(lián)系是：房離不開地，房產(chǎn)轉(zhuǎn)時(shí)，地產(chǎn)也隨之轉(zhuǎn)移；地上有房，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房產(chǎn)也隨同轉(zhuǎn)移。房估價(jià)時(shí)要考慮地，地價(jià)成為房?jī)r(jià)的一個(gè)因子。地產(chǎn)評(píng)估時(shí)要考房，房?jī)r(jià)成為地價(jià)的一個(gè)因素。
兩者的主要區(qū)別是：房產(chǎn)評(píng)估以占主導(dǎo)地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個(gè)條件。地產(chǎn)評(píng)估以地占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)是交易的主體，取得地產(chǎn)是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個(gè)關(guān)聯(lián)因素，對(duì)土地權(quán)屬獲得者來(lái)說，其使用價(jià)值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。
因此，兩者無(wú)論是在評(píng)估方法、價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目上，還是在評(píng)估的重點(diǎn)上，都有一定的區(qū)別。從原則上講，對(duì)同一地段服務(wù)于同一目的的對(duì)象房地產(chǎn)作分類估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論應(yīng)是一致的。但客觀上往往是評(píng)估目的不同，評(píng)估主體各異，對(duì)同一對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估所得的結(jié)論，也就會(huì)出現(xiàn)差異。
（二）單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估
單項(xiàng)評(píng)估是指對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對(duì)獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等，這些都可作為單項(xiàng)評(píng)估對(duì)象。或者說房地產(chǎn)單項(xiàng)評(píng)估是對(duì)可確指的具有相對(duì)獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的評(píng)估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對(duì)獨(dú)立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，或事實(shí)上不可從房屋中將它分割出來(lái)。將單項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價(jià)，一般采用棟號(hào)和可確定其相對(duì)獨(dú)立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項(xiàng)資產(chǎn)分別估價(jià)，后匯總求出總體價(jià)值。按照系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。因此，對(duì)一組建筑群體，或一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城市地段單元，甚至一個(gè)城鎮(zhèn)，就存在著整體評(píng)估問題。
房地產(chǎn)整體評(píng)估，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)，這就需要將這個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)綜合體進(jìn)行整體評(píng)估乙如對(duì)某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評(píng)估，各單項(xiàng)房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價(jià)格。除了考慮各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級(jí)及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價(jià)值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來(lái)考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價(jià)值。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對(duì)整體評(píng)估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，或采用單項(xiàng)評(píng)估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià)，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價(jià)值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價(jià)值等方面的作用。對(duì)房地產(chǎn)整體評(píng)估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價(jià)工作者、理論研究工作者值得重視的一個(gè)重大課題。
房產(chǎn)評(píng)估是以房產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，以時(shí)價(jià)來(lái)反映其價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房產(chǎn)在評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)地位，可分為兩種情況：
一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)，其評(píng)估范圍包括房產(chǎn)本身的價(jià)格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)價(jià)格的估算。估價(jià)的結(jié)論是房產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)的總和。
二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)格的評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價(jià)格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測(cè)定房產(chǎn)的出租價(jià)格。價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目為：折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、管理費(fèi)、地租、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和利潤(rùn)七個(gè)因素。
地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的估算，并以時(shí)價(jià)來(lái)反映土地財(cái)富的交換價(jià)格。地產(chǎn)在評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)性地位，也可分為兩種情況：
一是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格的評(píng)估，包括土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種類別。前者發(fā)生在集體上地向國(guó)有土地轉(zhuǎn)移的過程中，這種轉(zhuǎn)移同時(shí)伴隨著上地上一切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。評(píng)估范圍包括，土地所有權(quán)費(fèi)用，土地使用權(quán)費(fèi)用（如勞動(dòng)力安置費(fèi)等）；附著物補(bǔ)償費(fèi)用（如房屋建筑補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等）三個(gè)方面。后者常指國(guó)有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的出讓與轉(zhuǎn)讓，其評(píng)估范圍包括土地使用權(quán)價(jià)格和附著物的補(bǔ)償價(jià)格。
二是保留土地權(quán)屬的土地租賃價(jià)格評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是對(duì)一定期限內(nèi)土地總收益的年折算費(fèi)用的估算。費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目包括、附著物的年折舊費(fèi)、管理費(fèi)、絕對(duì)地租、級(jí)差地租、稅金和利潤(rùn)。
房產(chǎn)評(píng)估與地產(chǎn)評(píng)估的主要聯(lián)系是：房離不開地，房產(chǎn)轉(zhuǎn)時(shí)，地產(chǎn)也隨之轉(zhuǎn)移；地上有房，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房產(chǎn)也隨同轉(zhuǎn)移。房估價(jià)時(shí)要考慮地，地價(jià)成為房?jī)r(jià)的一個(gè)因子。地產(chǎn)評(píng)估時(shí)要考房，房?jī)r(jià)成為地價(jià)的一個(gè)因素。
兩者的主要區(qū)別是：房產(chǎn)評(píng)估以占主導(dǎo)地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個(gè)條件。地產(chǎn)評(píng)估以地占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)是交易的主體，取得地產(chǎn)是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個(gè)關(guān)聯(lián)因素，對(duì)土地權(quán)屬獲得者來(lái)說，其使用價(jià)值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。
因此，兩者無(wú)論是在評(píng)估方法、價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目上，還是在評(píng)估的重點(diǎn)上，都有一定的區(qū)別。從原則上講，對(duì)同一地段服務(wù)于同一目的的對(duì)象房地產(chǎn)作分類估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論應(yīng)是一致的。但客觀上往往是評(píng)估目的不同，評(píng)估主體各異，對(duì)同一對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估所得的結(jié)論，也就會(huì)出現(xiàn)差異。
（二）單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估
單項(xiàng)評(píng)估是指對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對(duì)獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等，這些都可作為單項(xiàng)評(píng)估對(duì)象。或者說房地產(chǎn)單項(xiàng)評(píng)估是對(duì)可確指的具有相對(duì)獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的評(píng)估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對(duì)獨(dú)立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，或事實(shí)上不可從房屋中將它分割出來(lái)。將單項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價(jià)，一般采用棟號(hào)和可確定其相對(duì)獨(dú)立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項(xiàng)資產(chǎn)分別估價(jià)，后匯總求出總體價(jià)值。按照系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。因此，對(duì)一組建筑群體，或一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城市地段單元，甚至一個(gè)城鎮(zhèn)，就存在著整體評(píng)估問題。
房地產(chǎn)整體評(píng)估，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)，這就需要將這個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)綜合體進(jìn)行整體評(píng)估乙如對(duì)某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評(píng)估，各單項(xiàng)房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價(jià)格。除了考慮各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級(jí)及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價(jià)值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來(lái)考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價(jià)值。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對(duì)整體評(píng)估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，或采用單項(xiàng)評(píng)估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià)，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價(jià)值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價(jià)值等方面的作用。對(duì)房地產(chǎn)整體評(píng)估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價(jià)工作者、理論研究工作者值得重視的一個(gè)重大課題。