第三節(jié) 房地產的特性
1 ．房地產的特性
房地產的特性主要有：不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數量有限性性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現性、保值增值性。
房地產的類型
第四節(jié) 房地產的類型
1 ．房地產的主要類型
(1) 按用途來劃分的類型。居住房地產、商業(yè)房地產、辦公房地產、旅館房地產、娛樂房地產、工業(yè)和倉儲房地產、農業(yè)房地產、綜合房地產。
(2) 按開發(fā)程度來劃分的類型。生地、毛地、熟地、在建工程、現房。
(3) 按是否產生收益來劃分的類型。收益性房地產、非收益性房地產。
(4) 按經營使用方式來劃分的類型。出售型房地產、出租型房地產、營業(yè)型房地產、自用型房地產。
房地產估價的概念
第五節(jié) 房地產估價的概念
1 ．房地產估價的概念
從專業(yè)估價的角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2 ．房地產專業(yè)估價人員的概念
專業(yè)估價人員是指經房地產估價人員資格考試合格或認定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格出有關管理部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。
3 ．一名合格的房地產專業(yè)估價人員必須具備的條件
一名合格的房地產專業(yè)估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、實踐經驗和良好的職業(yè)道德。
4 ．房地產估價人員應遵守的職業(yè)道德
房地產估價人員應遵守的職業(yè)道德主要有 6 個方面；
(1) 不得做任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實。
(2) 應保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關系人的估價業(yè)務。
(3) 如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產進行估價時，不應接受該項估價委托。
(4) 應妥善保管委托人的文件資料，未經委托人的書面許可，不得將委托入的文件資料擅自公開或泄露給他人。
(5) 應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用，也不得降低收費標準，進行不正當競爭。
(6) 不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽名、蓋章。
5 ．估價目的及目前主要估價目的種類
估價目的是指一個具體的估價項目的估價結果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者行政、民事行為的需要。
估價目的目前主要有；土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、抵押、典當、保險、課稅、城市拆遷補償、農民集體土地征用補償、損害賠償、分割、合并、糾紛調處、司法鑒定、企業(yè)合資、合作、對外投資、合并、分立、清算、改制、買賣、托管經營、設立公司時以房地產作價出資，房地產估價糾紛調處中的房地產估價復核或鑒定等。
6 ．確定估價目的的意義
不同的估價目的來源于對估價的不同需要。不同的估價目的將影響估價結果。因為估價目的不同，估價的依據，估價要考慮的因素，以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同，甚至估價對象的范圍也不同。在價值構成的各要素，即成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也必須服從于估價目的。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用與其不相符的用途。
7 ．房地產估價的主要方法
市場法 ( 又稱比較法 ) 、成本法、收益法。每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證；有時是相互補充的，但不存在替代關系。
8 ．估價時點的含義
估價時點是指估價結果 ( 評估價值 ) 對應的日期，即該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日來表示。
9 ．房地產估價與房地產定價的區(qū)別
估價只是作為當事人公平可信的價值參考依據，并不取代當事人的民事權利；而定價往往是當事人的行為。房地產的終成交價格應出當事人自己決定，當事人出于某種目的，可以使其成交價格高于或低于正常價格。
房地產估價是對房地產客觀合理價格的估算和判定。估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內，一般認為誤差在上下 15 ％之內是允許的。
第六節(jié) 房地產估價的必要性
1 ．房地產估價的必要性
一種資產只有具備了下列 2 個條件才真正需要專業(yè)估價： (1) 獨一無二性： (2) 價值量較大。 zkZ評估師考試網
由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是不完全市場，不會自動形成眾人都容易識別的適當價格，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。其重要性在于：它是為了建立合理的房地產交易秩序，也是促進房地產公平交易的基本保障，有助于將房地產價格導向正常化。
2 ． 房地產估價的需要
房地產交易、房地產抵押、房地產典當、房地產保險和損傷賠償、房地產收稅、房地產征用拆遷補償、處理房地產糾紛和有關法律案件、企業(yè)合資、合并合作、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算等。都需要對房地產進行估價
1 ．房地產的特性
房地產的特性主要有：不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數量有限性性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現性、保值增值性。
房地產的類型
第四節(jié) 房地產的類型
1 ．房地產的主要類型
(1) 按用途來劃分的類型。居住房地產、商業(yè)房地產、辦公房地產、旅館房地產、娛樂房地產、工業(yè)和倉儲房地產、農業(yè)房地產、綜合房地產。
(2) 按開發(fā)程度來劃分的類型。生地、毛地、熟地、在建工程、現房。
(3) 按是否產生收益來劃分的類型。收益性房地產、非收益性房地產。
(4) 按經營使用方式來劃分的類型。出售型房地產、出租型房地產、營業(yè)型房地產、自用型房地產。
房地產估價的概念
第五節(jié) 房地產估價的概念
1 ．房地產估價的概念
從專業(yè)估價的角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2 ．房地產專業(yè)估價人員的概念
專業(yè)估價人員是指經房地產估價人員資格考試合格或認定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格出有關管理部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。
3 ．一名合格的房地產專業(yè)估價人員必須具備的條件
一名合格的房地產專業(yè)估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、實踐經驗和良好的職業(yè)道德。
4 ．房地產估價人員應遵守的職業(yè)道德
房地產估價人員應遵守的職業(yè)道德主要有 6 個方面；
(1) 不得做任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實。
(2) 應保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關系人的估價業(yè)務。
(3) 如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產進行估價時，不應接受該項估價委托。
(4) 應妥善保管委托人的文件資料，未經委托人的書面許可，不得將委托入的文件資料擅自公開或泄露給他人。
(5) 應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用，也不得降低收費標準，進行不正當競爭。
(6) 不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽名、蓋章。
5 ．估價目的及目前主要估價目的種類
估價目的是指一個具體的估價項目的估價結果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者行政、民事行為的需要。
估價目的目前主要有；土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、抵押、典當、保險、課稅、城市拆遷補償、農民集體土地征用補償、損害賠償、分割、合并、糾紛調處、司法鑒定、企業(yè)合資、合作、對外投資、合并、分立、清算、改制、買賣、托管經營、設立公司時以房地產作價出資，房地產估價糾紛調處中的房地產估價復核或鑒定等。
6 ．確定估價目的的意義
不同的估價目的來源于對估價的不同需要。不同的估價目的將影響估價結果。因為估價目的不同，估價的依據，估價要考慮的因素，以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同，甚至估價對象的范圍也不同。在價值構成的各要素，即成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也必須服從于估價目的。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用與其不相符的用途。
7 ．房地產估價的主要方法
市場法 ( 又稱比較法 ) 、成本法、收益法。每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證；有時是相互補充的，但不存在替代關系。
8 ．估價時點的含義
估價時點是指估價結果 ( 評估價值 ) 對應的日期，即該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日來表示。
9 ．房地產估價與房地產定價的區(qū)別
估價只是作為當事人公平可信的價值參考依據，并不取代當事人的民事權利；而定價往往是當事人的行為。房地產的終成交價格應出當事人自己決定，當事人出于某種目的，可以使其成交價格高于或低于正常價格。
房地產估價是對房地產客觀合理價格的估算和判定。估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內，一般認為誤差在上下 15 ％之內是允許的。
第六節(jié) 房地產估價的必要性
1 ．房地產估價的必要性
一種資產只有具備了下列 2 個條件才真正需要專業(yè)估價： (1) 獨一無二性： (2) 價值量較大。 zkZ評估師考試網
由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是不完全市場，不會自動形成眾人都容易識別的適當價格，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。其重要性在于：它是為了建立合理的房地產交易秩序，也是促進房地產公平交易的基本保障，有助于將房地產價格導向正常化。
2 ． 房地產估價的需要
房地產交易、房地產抵押、房地產典當、房地產保險和損傷賠償、房地產收稅、房地產征用拆遷補償、處理房地產糾紛和有關法律案件、企業(yè)合資、合并合作、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算等。都需要對房地產進行估價