第五節(jié) 替代原則
一、替代原則的含義
替代原則是指一切房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
二、類似房地產(chǎn)的含義
類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。
三、同一供求范圍的含義
同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。
例如：在北京的王府井大街上的商店，如果規(guī)模、結(jié)構(gòu)相似，則可以稱為類似房地產(chǎn)。如果王府井大街上不存在類似的商店，則西單、東單的類似商店也可以稱為類似房地產(chǎn)。因?yàn)椋醺蠼趾臀鲉?、東單大街供求范圍類似。
四、替代原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理
經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。因?yàn)槿绾谓?jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上的行為，是要以最小的代價(jià)取得的經(jīng)濟(jì)效益。所以，任何理性的購(gòu)買者，在購(gòu)買產(chǎn)品市，會(huì)“貨比三家”，從中選擇效用，價(jià)格最低的產(chǎn)品。由于消費(fèi)者的這種選擇行為，使得相同產(chǎn)品的價(jià)格趨同。
同樣房地產(chǎn)的價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的特殊性，使得房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有完全相同價(jià)格。但是，在同一市場(chǎng)上，只要房地產(chǎn)的效用相同，其價(jià)格必然接近。
例如：同一小區(qū)的商品住宅，如果其結(jié)構(gòu)、樓層相同、高度相同、裝修相同的商品住宅，其單位建筑面積的價(jià)格也相差不大。
五、如何遵循替代原則
(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。特別作為同一估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)日的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)出現(xiàn)，單就一宗房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果來(lái)看似乎有道理，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)格結(jié)果同時(shí)拿來(lái)看時(shí)卻顯得不合理，沒(méi)有一個(gè)合理的價(jià)格差，甚至高低顛倒。
第六節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
一、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
估價(jià)通常僅僅是估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。原因在于房地產(chǎn)的價(jià)格受多種因素的影響，影響因素會(huì)隨著時(shí)間的變化而變化。例如，材料的價(jià)格、人工成本等。此外，隨著時(shí)間等流逝，房屋本身也會(huì)變化。因此，房地產(chǎn)的價(jià)值只能是某個(gè)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。
一、替代原則的含義
替代原則是指一切房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
二、類似房地產(chǎn)的含義
類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。
三、同一供求范圍的含義
同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。
例如：在北京的王府井大街上的商店，如果規(guī)模、結(jié)構(gòu)相似，則可以稱為類似房地產(chǎn)。如果王府井大街上不存在類似的商店，則西單、東單的類似商店也可以稱為類似房地產(chǎn)。因?yàn)椋醺蠼趾臀鲉?、東單大街供求范圍類似。
四、替代原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理
經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。因?yàn)槿绾谓?jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上的行為，是要以最小的代價(jià)取得的經(jīng)濟(jì)效益。所以，任何理性的購(gòu)買者，在購(gòu)買產(chǎn)品市，會(huì)“貨比三家”，從中選擇效用，價(jià)格最低的產(chǎn)品。由于消費(fèi)者的這種選擇行為，使得相同產(chǎn)品的價(jià)格趨同。
同樣房地產(chǎn)的價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的特殊性，使得房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有完全相同價(jià)格。但是，在同一市場(chǎng)上，只要房地產(chǎn)的效用相同，其價(jià)格必然接近。
例如：同一小區(qū)的商品住宅，如果其結(jié)構(gòu)、樓層相同、高度相同、裝修相同的商品住宅，其單位建筑面積的價(jià)格也相差不大。
五、如何遵循替代原則
(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。特別作為同一估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)日的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)出現(xiàn)，單就一宗房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果來(lái)看似乎有道理，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)格結(jié)果同時(shí)拿來(lái)看時(shí)卻顯得不合理，沒(méi)有一個(gè)合理的價(jià)格差，甚至高低顛倒。
第六節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
一、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
估價(jià)通常僅僅是估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。原因在于房地產(chǎn)的價(jià)格受多種因素的影響，影響因素會(huì)隨著時(shí)間的變化而變化。例如，材料的價(jià)格、人工成本等。此外，隨著時(shí)間等流逝，房屋本身也會(huì)變化。因此，房地產(chǎn)的價(jià)值只能是某個(gè)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。