第六節(jié) 交易日期修正
一、交易日期修正的含義
交易日期修正：是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點的價格，這樣才能將可比實例價格，作為估價對象的價格。如果成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生變化，價格就有可能不同。要求估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。
二、同一宗房地產(chǎn)在不同時間的價格可能變化的種類
同一宗房地產(chǎn)在不同時間的價格變化有3種可能；(1)平穩(wěn)；(2)上漲；(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。
三、交易日期調(diào)整的方法 來源：考試大
進(jìn)行交易日期修正可以采用百分率法、價格指數(shù)或房地產(chǎn)價格變動率，其中價格指數(shù)法是一種方便快捷的修正方法。
1、百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：
可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)＝在估價時點時的價格
或者：
在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：(1)一般物價指數(shù)或變動率：(2)建筑造價指數(shù)或變動率；(3)建筑材料價格指數(shù)或變動率：(4)建筑人工費指數(shù)或變動率；(5)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。
房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為：(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。
注意：一般選用某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。
例如：單項選擇題
對比較實例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用( )
A．一般物價指數(shù)
B．建筑材料價格指數(shù)
C．房地產(chǎn)價格指數(shù)
D．定額調(diào)整系數(shù) www.Ｅxamda.CoM
顯然：答案為C
例2：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2003年1月為100計)。求2005年10月該宗房地產(chǎn)的價格。
解：(1)該問題是可比實例價格調(diào)整問題
(2)可比實例在估價時點時的價格＝可比實例在成交日期時的價格×(估價時點的價格指數(shù)÷成交日期的價格指數(shù))
(3)選取估價時點的價格指數(shù)及成交時價格指數(shù)：分別為05年10月：9.81和05年6月：76.7
(4)調(diào)整過程為：1800×98.1/76.7＝2302.2元/平方米
例3：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其價格調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為：99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。計算2005年10月的價格。
解：(1)因為每個月的價格指數(shù)均以上一個月為基數(shù)，因此價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)。故：可以按環(huán)比價格指數(shù)法調(diào)整。
(2)環(huán)比價格指數(shù)調(diào)整公式：
在估價時點時的價格 ＝可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)
(3)調(diào)整過程：
2000×105.1/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046.8/平方米
注意：指數(shù)要用下一個月的指數(shù)，所以從7月份開始。
例4：為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末評均每月比上月上漲2%。計算交易日可比實例的價格。
解：(1)顯然該問題是已知價格變動率，求可比實例價格調(diào)整問題
(2)由于價格變動率分階段給出，所以也需要分階段調(diào)整
(3)由于價格上漲是逐期上漲，而不是評均上漲。所以可以采用逐期上漲公式計算
(4)公式為：
可比實例在估價時點時的價格＝可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)
一、交易日期修正的含義
交易日期修正：是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點的價格，這樣才能將可比實例價格，作為估價對象的價格。如果成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生變化，價格就有可能不同。要求估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。
二、同一宗房地產(chǎn)在不同時間的價格可能變化的種類
同一宗房地產(chǎn)在不同時間的價格變化有3種可能；(1)平穩(wěn)；(2)上漲；(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。
三、交易日期調(diào)整的方法 來源：考試大
進(jìn)行交易日期修正可以采用百分率法、價格指數(shù)或房地產(chǎn)價格變動率，其中價格指數(shù)法是一種方便快捷的修正方法。
1、百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：
可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)＝在估價時點時的價格
或者：
在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：(1)一般物價指數(shù)或變動率：(2)建筑造價指數(shù)或變動率；(3)建筑材料價格指數(shù)或變動率：(4)建筑人工費指數(shù)或變動率；(5)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。
房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為：(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。
注意：一般選用某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。
例如：單項選擇題
對比較實例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用( )
A．一般物價指數(shù)
B．建筑材料價格指數(shù)
C．房地產(chǎn)價格指數(shù)
D．定額調(diào)整系數(shù) www.Ｅxamda.CoM
顯然：答案為C
例2：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2003年1月為100計)。求2005年10月該宗房地產(chǎn)的價格。
解：(1)該問題是可比實例價格調(diào)整問題
(2)可比實例在估價時點時的價格＝可比實例在成交日期時的價格×(估價時點的價格指數(shù)÷成交日期的價格指數(shù))
(3)選取估價時點的價格指數(shù)及成交時價格指數(shù)：分別為05年10月：9.81和05年6月：76.7
(4)調(diào)整過程為：1800×98.1/76.7＝2302.2元/平方米
例3：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其價格調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為：99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。計算2005年10月的價格。
解：(1)因為每個月的價格指數(shù)均以上一個月為基數(shù)，因此價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)。故：可以按環(huán)比價格指數(shù)法調(diào)整。
(2)環(huán)比價格指數(shù)調(diào)整公式：
在估價時點時的價格 ＝可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)
(3)調(diào)整過程：
2000×105.1/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046.8/平方米
注意：指數(shù)要用下一個月的指數(shù)，所以從7月份開始。
例4：為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末評均每月比上月上漲2%。計算交易日可比實例的價格。
解：(1)顯然該問題是已知價格變動率，求可比實例價格調(diào)整問題
(2)由于價格變動率分階段給出，所以也需要分階段調(diào)整
(3)由于價格上漲是逐期上漲，而不是評均上漲。所以可以采用逐期上漲公式計算
(4)公式為：
可比實例在估價時點時的價格＝可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)