第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
成本法最基本的公式為：
房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購建價(jià)格－折舊
上述公式，依據(jù)具體估價(jià)對(duì)象又可以分為：(1)新開發(fā)土地；(2)新建房地產(chǎn)(包括：房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(也包括：房地、建筑物兩種情況)。
注意：新開發(fā)的土地和新建房地產(chǎn)，采用成本法時(shí)，一般不存在折舊，但要考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境以及房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，并予以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整；無論是求取新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)價(jià)格，還是舊房地產(chǎn)重新購建價(jià)格，其步驟都是：(1)搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成；(2)測(cè)算各構(gòu)成的金額；(3)累加。
二、新開發(fā)土地的種類
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后，并進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。
三、新開發(fā)土地成本法的基本公式
新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)
四、新開發(fā)土地分宗估價(jià)的成本法基本公式
新開發(fā)區(qū)某宗地土地的單價(jià)＝(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售費(fèi)用＋總銷售稅費(fèi)＋總開發(fā)利潤(rùn))÷(開發(fā)區(qū)用地的總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)
一、成本法最基本的公式
成本法最基本的公式為：
房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購建價(jià)格－折舊
上述公式，依據(jù)具體估價(jià)對(duì)象又可以分為：(1)新開發(fā)土地；(2)新建房地產(chǎn)(包括：房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(也包括：房地、建筑物兩種情況)。
注意：新開發(fā)的土地和新建房地產(chǎn)，采用成本法時(shí)，一般不存在折舊，但要考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境以及房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，并予以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整；無論是求取新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)價(jià)格，還是舊房地產(chǎn)重新購建價(jià)格，其步驟都是：(1)搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成；(2)測(cè)算各構(gòu)成的金額；(3)累加。
二、新開發(fā)土地的種類
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后，并進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。
三、新開發(fā)土地成本法的基本公式
新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)
四、新開發(fā)土地分宗估價(jià)的成本法基本公式
新開發(fā)區(qū)某宗地土地的單價(jià)＝(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售費(fèi)用＋總銷售稅費(fèi)＋總開發(fā)利潤(rùn))÷(開發(fā)區(qū)用地的總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)