第五節(jié) 建筑物折舊
一、建筑物折舊的原因
1、建筑物折舊的概念
房地產(chǎn)估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱折舊，但兩種折舊的內(nèi)涵卻有著本質(zhì)的不同。
估價上的建筑物折舊：是指由于各種原因而造成建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點上的市場價值與重新購建價格的差值。
建筑折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值
2、估價上的建筑物折舊的種類
在實際估價中，建筑物折舊包括3個方面：(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。
(1)物質(zhì)折舊
物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊又可以進(jìn)一步分為：(1)自然老化，例如塑料門窗、屋面方水層的自然老化；(2)正常使用磨損，例如電梯、集中空調(diào)的正常使用磨損等；(3)意外破壞，例如，地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然和人為破壞；(4)延遲維修的損壞殘存，例如，因不及時維修造成的損壞或者提前損壞，或者損壞依然存在?？荚嚧笳搲?BR> (2)功能折舊
功能折舊：是指由于消費觀念變化、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴娜狈?、落后、不適用或者功能過剩所造成的價值損失。
A、功能缺乏是指建筑物沒有，應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)。例如，住宅沒有單獨的衛(wèi)生間、暖氣、電話、有線電視等。
B、功能落后：是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或者有缺陷，而妨礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)等的正常運營。例如，住宅樣式過時、布局不合理，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或者容量不足等。
C、功能過剩：是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)，而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如，住宅設(shè)超過三個衛(wèi)生間，多余的衛(wèi)生間不被市場接受，而使多花費的成本，成為無效成本。
(3)、經(jīng)濟(jì)折舊
經(jīng)濟(jì)折舊是指除建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化等。例如，在豪華住宅附近建立發(fā)電場、垃圾處理中心，使得該地區(qū)豪華住宅價值下降等。
例如：某舊住宅、測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨立的衛(wèi)生間和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落區(qū)，而引起的經(jīng)濟(jì)折舊3萬元。求該住宅的折舊總額和現(xiàn)值。
解：(1)折舊總額＝1＋6＋3＝10萬元
(2)現(xiàn)值＝重置價格－折舊＝40－10＝30萬元
二、求取建筑物折舊的方法種類
求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類；(1)年限法；(2)市場提取法；(3)分解法等。
一、建筑物折舊的原因
1、建筑物折舊的概念
房地產(chǎn)估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱折舊，但兩種折舊的內(nèi)涵卻有著本質(zhì)的不同。
估價上的建筑物折舊：是指由于各種原因而造成建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點上的市場價值與重新購建價格的差值。
建筑折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值
2、估價上的建筑物折舊的種類
在實際估價中，建筑物折舊包括3個方面：(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。
(1)物質(zhì)折舊
物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊又可以進(jìn)一步分為：(1)自然老化，例如塑料門窗、屋面方水層的自然老化；(2)正常使用磨損，例如電梯、集中空調(diào)的正常使用磨損等；(3)意外破壞，例如，地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然和人為破壞；(4)延遲維修的損壞殘存，例如，因不及時維修造成的損壞或者提前損壞，或者損壞依然存在?？荚嚧笳搲?BR> (2)功能折舊
功能折舊：是指由于消費觀念變化、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴娜狈?、落后、不適用或者功能過剩所造成的價值損失。
A、功能缺乏是指建筑物沒有，應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)。例如，住宅沒有單獨的衛(wèi)生間、暖氣、電話、有線電視等。
B、功能落后：是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或者有缺陷，而妨礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)等的正常運營。例如，住宅樣式過時、布局不合理，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或者容量不足等。
C、功能過剩：是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或者系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)，而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如，住宅設(shè)超過三個衛(wèi)生間，多余的衛(wèi)生間不被市場接受，而使多花費的成本，成為無效成本。
(3)、經(jīng)濟(jì)折舊
經(jīng)濟(jì)折舊是指除建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化等。例如，在豪華住宅附近建立發(fā)電場、垃圾處理中心，使得該地區(qū)豪華住宅價值下降等。
例如：某舊住宅、測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨立的衛(wèi)生間和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落區(qū)，而引起的經(jīng)濟(jì)折舊3萬元。求該住宅的折舊總額和現(xiàn)值。
解：(1)折舊總額＝1＋6＋3＝10萬元
(2)現(xiàn)值＝重置價格－折舊＝40－10＝30萬元
二、求取建筑物折舊的方法種類
求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類；(1)年限法；(2)市場提取法；(3)分解法等。