歲末年初，持續(xù)的信貸緊縮政策以及由此而起的觀望氣氛，讓房地產(chǎn)市場剛過嚴冬又遇春寒，尤其是從事存量房交易的房地產(chǎn)中介，由深圳中天置業(yè)卷款潛逃到行業(yè)龍頭創(chuàng)輝租售的退市傳言，房產(chǎn)中介行業(yè)由南到北經(jīng)歷了為嚴酷的考驗。無論是從業(yè)者、媒體或是普通購房者，對于房產(chǎn)中介行業(yè)給予了空前的關(guān)注。有關(guān)洗牌的言論屢屢見諸媒體。
房產(chǎn)中介行業(yè)能不能渡過這個冬天？洗牌是不是真的會發(fā)生？這都要從房產(chǎn)中介業(yè)的昨天、今天與明天說起。
房產(chǎn)中介的“昨天”
房產(chǎn)中介企業(yè)，作為承載二手房流通的主要媒介，是在上個世紀的90年代末期才真正的登上了歷史的舞臺。而在此之前，住房的主要取得方式為福利分配，居民只有房產(chǎn)的永久使用權(quán)，其產(chǎn)權(quán)為職工的單位或是政府下設(shè)的房管部門所擁有。這些房產(chǎn)是不允許上市交易的，所以房產(chǎn)中介的從業(yè)者也大多是以單打獨斗的“房蟲”面目出現(xiàn)并從事使用權(quán)公房的差價置換與房屋租賃業(yè)務(wù)。
隨著居民的收入水平漸漸提高，蘊藏已久的住房需求開始釋放，住房由政策導(dǎo)向下的福利分配走向了商品化，房地產(chǎn)市場為之而火熱。與此同時，由于住房制度改革的全面推行與房改房上市政策的逐步解禁，二手房市場得以放開，被允許上市的公房、房改房為中介行業(yè)提供了商機，房產(chǎn)中介由“房蟲”走向了公司化、實體化的經(jīng)營，第一批民營的房產(chǎn)中介企業(yè)粉墨登場。
但是在這一時期，大多數(shù)居民還是持有那種“買新不買舊”的陳舊住房消費觀念，二手房只不過是購房行為中的“無奈之舉”，似乎只有拆遷家庭才會關(guān)注，所以交易量并沒有因此而產(chǎn)生比較大的變化。以北京為例，在 2000年左右，北京的二手房年交易量不過幾千套而已。房產(chǎn)中介在為數(shù)不多的房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)與租賃業(yè)務(wù)中艱難前行。
在起步期，政府房地產(chǎn)行政主管部門對于房產(chǎn)中介這一新興行業(yè)并沒有過多的監(jiān)管，這也為那些迫切需要解決生存問題的房產(chǎn)中介利用監(jiān)管的漏洞賺取高額利潤提供了機會，各種“現(xiàn)金收房、差價置換”的違規(guī)操作成了中介行業(yè)比較普遍的現(xiàn)象，而在租賃市場，更有不法中介騙取看房費、侵占客戶租房押金等行為。房產(chǎn)中介背負“黑中介”名聲的開端就在于此。
隨著一輪房價高漲的熱潮，以及對于二手房市場的利好政策相繼出臺，房產(chǎn)中介企業(yè)迎來了發(fā)展的高峰期。租賃業(yè)務(wù)不再被房產(chǎn)中介企業(yè)視為主要的業(yè)務(wù)收入來源，隨著對二手房上市交易政策的放開，二手房的交易量節(jié)節(jié)攀升。以北京為例，2000年到2005年間，二手房的年成交量一直呈現(xiàn)幾何增長的態(tài)勢。
與此同時，港式、臺式地產(chǎn)中介的經(jīng)營模式被內(nèi)地企業(yè)所效仿，眾多地產(chǎn)中介企業(yè)由寫字樓遷出改為店鋪式經(jīng)營，房產(chǎn)中介的門店隨處可見?！霸酱笤矫利悺钡慕?jīng)營觀念深入人心——店面越多，則利潤越高，沉淀的客源房源越多，捕捉交易機會的概率越大，成本反而被攤薄。眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)正式在這種經(jīng)營思路指引下開始了擴張步伐。
但是這種快速的擴張給這一年輕的行業(yè)所帶來的卻并不一定全是好事，盲目的擴張，資金鏈的緊張、政府監(jiān)管環(huán)節(jié)的缺失以及管理培訓(xùn)水平的滯后，為后來的房產(chǎn)中介亂局埋下了禍根。
房產(chǎn)中介的“今天”
房產(chǎn)中介行業(yè)在實現(xiàn)一個“造富”的神話，短短幾年間，中介企業(yè)的連鎖門店數(shù)量實現(xiàn)了爆炸式的增長，店面數(shù)量過百家的企業(yè)比比皆是，在北京，前三家大的房地產(chǎn)中介門店數(shù)量合計上千家。而深圳的創(chuàng)輝租售一家，在全國范圍內(nèi)的門店就在千家以上。
在一個一線城市，開設(shè)一家中介門店的前期投入包括了店租成本、辦公成本、廣告成本與人員成本，而且在該門店開設(shè)的初期由于沒有房源、客源的積累所以并不能馬上見到收益。所以，開設(shè)一家分店的前期投入需要在15萬到 20萬元之間，有些繁華地段可能還會更高。對于依靠代理費收入的房產(chǎn)中介企業(yè)，這不是一筆小數(shù)。
一方面是良好的市場機遇與擴張良機，一方面是政策監(jiān)管的不到位，很多企業(yè)將目光瞄向了房屋吞吐業(yè)務(wù)與客戶的交易資金。
房屋吞吐業(yè)務(wù)，就是由中介或是由中介以公司內(nèi)部人士的名義將壓低售價的房屋低價收購進來但是不辦理過戶手續(xù)，而是采用“委托公證”的方式將房屋控制，然后加價出售，一方面賺取了房屋的代理費，另一方面還賺取了買進賣出之間的差價，而這個差價利潤，至少是在10％，有些甚至更高。
但是房屋吞吐業(yè)務(wù)與開設(shè)連鎖分支機構(gòu)一樣，需要占壓大量的資金，這些資金從何而來？答案就是客戶的交易資金。由于以往沒有資金監(jiān)管政策，二手房交易中的購房款項交接一般都是由買賣雙方自行交接或是由房產(chǎn)中介公司完成的，其中一些中介干脆拒絕了客戶自行交接的方式——如果你想購買這套二手房，那么購房款項必須由中介公司劃轉(zhuǎn)，購買方需要在辦理過戶手續(xù)前若干天將這筆款項打入中介公司的帳戶。在初階段，這種方式確實讓買賣雙方感到了一絲安全感，畢竟將大筆款項交給一家公司代為管理并劃轉(zhuǎn)比交給素不相識的也主要放心一些，但是這些進入中介帳戶的款項又有誰來監(jiān)管呢？答案是：沒有。
當一筆交易款項進入中介帳戶后，在中介帳戶停留的時間短則十天，多則兩三個月，這筆款項對于需要資金的房產(chǎn)中介來說是不會置若罔聞的，它們大多被挪用到開設(shè)分店或是進行房屋吞吐業(yè)務(wù)。在市場運行狀況良好的情況下，后續(xù)的交易資金可以源源不斷地進入中介帳戶以彌補先前被挪用的交易資金，資金鏈還不至于斷裂，但是一旦出現(xiàn)重大的經(jīng)營失誤或是市場態(tài)勢急轉(zhuǎn)直下時，資金鏈就會面臨斷裂的危險。
事實上這一風(fēng)險在幾年前就已經(jīng)顯現(xiàn)，2003年的北京堅石事件、2005年的合肥桃園事件、2006年的天津匯眾事件一再的敲響了警鐘，但遺憾的是對于資金的監(jiān)管政策并未真正的得到大范圍的執(zhí)行。直到在這一波房地產(chǎn)市場行情看淡時再的出現(xiàn)了深圳中天事件。市場越低迷，類似事件發(fā)生的風(fēng)險就越高，而屢屢發(fā)生的中介卷款事件又給本就處于低谷的中介行業(yè)公眾信任度雪上加霜，形成了惡性循環(huán)。
好在監(jiān)管機構(gòu)及時的出臺了相應(yīng)的政策遏制了這一風(fēng)潮的繼續(xù)蔓延，資金監(jiān)管政策得以推行，中介將難以占壓客戶的交易資金，而其他的對于中介公司與經(jīng)紀人個人行為的規(guī)范也趨于嚴格。從這個角度來說，此一波市場低迷狀況從長遠來看是一件好事，一方面是那些不規(guī)范的中介機構(gòu)被清除出局，另一方面，不規(guī)范操作的空間也被進一步壓縮，行業(yè)得以在一個有序的環(huán)境下健康運轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)中介的“明天”
在發(fā)達國家，通常評判一個國家或是地區(qū)房地產(chǎn)市場是否發(fā)達、健康的標準之一，就是看新建住宅與二手房成交之比。如果兩者之比達到1：5，也就是說每成交一套新建住宅的同時成交5套二手房，那么這個區(qū)域就可以進入發(fā)達房地產(chǎn)市場的行列。而在我國，大多數(shù)的城市剛剛達到了1：1的比例，作為承載著二手房流通的房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，前景是會越來越好的，但是這也要從解決自身問題方面著手。
監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺將違規(guī)操作的機會進一步壓縮，在很多城市，政府的房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)找到了如何更為有效避免中介違規(guī)行為發(fā)生的方法。以往監(jiān)管層更多的是對房地產(chǎn)經(jīng)紀公司加強監(jiān)管，而現(xiàn)在，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)行為的監(jiān)督、管理得到重視，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事違規(guī)行為將會被記錄在案并加以公示。當然，這一措施得到貫徹的主要前提就是房地產(chǎn)經(jīng)紀人持證上崗，否則的話監(jiān)管也難以執(zhí)行。
房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，過去企業(yè)在用人方面大多是“是梨就解渴”策略，來者不拒，進入公司之后能不能生存下來就看自己的能力了，培訓(xùn)的支持微乎其微；但是隨著勞動力成本的提升以及企業(yè)縮減成本的考慮，中介企業(yè)不能像過去一樣單純追求人員與店面數(shù)量的增加，而會更多的考慮提高單人、單店的產(chǎn)出能力，從內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)方面都需要加強。尤其是對經(jīng)紀人的技能培訓(xùn)方面，因為對于房地產(chǎn)中介這個銷售導(dǎo)向型行業(yè)而且是“顧問型銷售”行業(yè)來說，缺少持續(xù)、有效、務(wù)實的培訓(xùn)是不可想象的。
當解決了外部監(jiān)管問題與內(nèi)部管理問題之后，房地產(chǎn)中介企業(yè)將會迎來新一輪的發(fā)展高峰，預(yù)計在近的2、3年內(nèi)，將會形成一批具有相當競爭力的企業(yè)，他們將在區(qū)域市場內(nèi)擁有較高的占有率。而對于占據(jù)市場絕大多數(shù)的中小中介企業(yè)來說，將會更多的專注于區(qū)域市場、細分市場領(lǐng)域。房地產(chǎn)經(jīng)紀人，將成為房地產(chǎn)市場的主流從業(yè)形態(tài)。
房產(chǎn)中介行業(yè)能不能渡過這個冬天？洗牌是不是真的會發(fā)生？這都要從房產(chǎn)中介業(yè)的昨天、今天與明天說起。
房產(chǎn)中介的“昨天”
房產(chǎn)中介企業(yè)，作為承載二手房流通的主要媒介，是在上個世紀的90年代末期才真正的登上了歷史的舞臺。而在此之前，住房的主要取得方式為福利分配，居民只有房產(chǎn)的永久使用權(quán)，其產(chǎn)權(quán)為職工的單位或是政府下設(shè)的房管部門所擁有。這些房產(chǎn)是不允許上市交易的，所以房產(chǎn)中介的從業(yè)者也大多是以單打獨斗的“房蟲”面目出現(xiàn)并從事使用權(quán)公房的差價置換與房屋租賃業(yè)務(wù)。
隨著居民的收入水平漸漸提高，蘊藏已久的住房需求開始釋放，住房由政策導(dǎo)向下的福利分配走向了商品化，房地產(chǎn)市場為之而火熱。與此同時，由于住房制度改革的全面推行與房改房上市政策的逐步解禁，二手房市場得以放開，被允許上市的公房、房改房為中介行業(yè)提供了商機，房產(chǎn)中介由“房蟲”走向了公司化、實體化的經(jīng)營，第一批民營的房產(chǎn)中介企業(yè)粉墨登場。
但是在這一時期，大多數(shù)居民還是持有那種“買新不買舊”的陳舊住房消費觀念，二手房只不過是購房行為中的“無奈之舉”，似乎只有拆遷家庭才會關(guān)注，所以交易量并沒有因此而產(chǎn)生比較大的變化。以北京為例，在 2000年左右，北京的二手房年交易量不過幾千套而已。房產(chǎn)中介在為數(shù)不多的房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)與租賃業(yè)務(wù)中艱難前行。
在起步期，政府房地產(chǎn)行政主管部門對于房產(chǎn)中介這一新興行業(yè)并沒有過多的監(jiān)管，這也為那些迫切需要解決生存問題的房產(chǎn)中介利用監(jiān)管的漏洞賺取高額利潤提供了機會，各種“現(xiàn)金收房、差價置換”的違規(guī)操作成了中介行業(yè)比較普遍的現(xiàn)象，而在租賃市場，更有不法中介騙取看房費、侵占客戶租房押金等行為。房產(chǎn)中介背負“黑中介”名聲的開端就在于此。
隨著一輪房價高漲的熱潮，以及對于二手房市場的利好政策相繼出臺，房產(chǎn)中介企業(yè)迎來了發(fā)展的高峰期。租賃業(yè)務(wù)不再被房產(chǎn)中介企業(yè)視為主要的業(yè)務(wù)收入來源，隨著對二手房上市交易政策的放開，二手房的交易量節(jié)節(jié)攀升。以北京為例，2000年到2005年間，二手房的年成交量一直呈現(xiàn)幾何增長的態(tài)勢。
與此同時，港式、臺式地產(chǎn)中介的經(jīng)營模式被內(nèi)地企業(yè)所效仿，眾多地產(chǎn)中介企業(yè)由寫字樓遷出改為店鋪式經(jīng)營，房產(chǎn)中介的門店隨處可見?！霸酱笤矫利悺钡慕?jīng)營觀念深入人心——店面越多，則利潤越高，沉淀的客源房源越多，捕捉交易機會的概率越大，成本反而被攤薄。眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)正式在這種經(jīng)營思路指引下開始了擴張步伐。
但是這種快速的擴張給這一年輕的行業(yè)所帶來的卻并不一定全是好事，盲目的擴張，資金鏈的緊張、政府監(jiān)管環(huán)節(jié)的缺失以及管理培訓(xùn)水平的滯后，為后來的房產(chǎn)中介亂局埋下了禍根。
房產(chǎn)中介的“今天”
房產(chǎn)中介行業(yè)在實現(xiàn)一個“造富”的神話，短短幾年間，中介企業(yè)的連鎖門店數(shù)量實現(xiàn)了爆炸式的增長，店面數(shù)量過百家的企業(yè)比比皆是，在北京，前三家大的房地產(chǎn)中介門店數(shù)量合計上千家。而深圳的創(chuàng)輝租售一家，在全國范圍內(nèi)的門店就在千家以上。
在一個一線城市，開設(shè)一家中介門店的前期投入包括了店租成本、辦公成本、廣告成本與人員成本，而且在該門店開設(shè)的初期由于沒有房源、客源的積累所以并不能馬上見到收益。所以，開設(shè)一家分店的前期投入需要在15萬到 20萬元之間，有些繁華地段可能還會更高。對于依靠代理費收入的房產(chǎn)中介企業(yè)，這不是一筆小數(shù)。
一方面是良好的市場機遇與擴張良機，一方面是政策監(jiān)管的不到位，很多企業(yè)將目光瞄向了房屋吞吐業(yè)務(wù)與客戶的交易資金。
房屋吞吐業(yè)務(wù)，就是由中介或是由中介以公司內(nèi)部人士的名義將壓低售價的房屋低價收購進來但是不辦理過戶手續(xù)，而是采用“委托公證”的方式將房屋控制，然后加價出售，一方面賺取了房屋的代理費，另一方面還賺取了買進賣出之間的差價，而這個差價利潤，至少是在10％，有些甚至更高。
但是房屋吞吐業(yè)務(wù)與開設(shè)連鎖分支機構(gòu)一樣，需要占壓大量的資金，這些資金從何而來？答案就是客戶的交易資金。由于以往沒有資金監(jiān)管政策，二手房交易中的購房款項交接一般都是由買賣雙方自行交接或是由房產(chǎn)中介公司完成的，其中一些中介干脆拒絕了客戶自行交接的方式——如果你想購買這套二手房，那么購房款項必須由中介公司劃轉(zhuǎn)，購買方需要在辦理過戶手續(xù)前若干天將這筆款項打入中介公司的帳戶。在初階段，這種方式確實讓買賣雙方感到了一絲安全感，畢竟將大筆款項交給一家公司代為管理并劃轉(zhuǎn)比交給素不相識的也主要放心一些，但是這些進入中介帳戶的款項又有誰來監(jiān)管呢？答案是：沒有。
當一筆交易款項進入中介帳戶后，在中介帳戶停留的時間短則十天，多則兩三個月，這筆款項對于需要資金的房產(chǎn)中介來說是不會置若罔聞的，它們大多被挪用到開設(shè)分店或是進行房屋吞吐業(yè)務(wù)。在市場運行狀況良好的情況下，后續(xù)的交易資金可以源源不斷地進入中介帳戶以彌補先前被挪用的交易資金，資金鏈還不至于斷裂，但是一旦出現(xiàn)重大的經(jīng)營失誤或是市場態(tài)勢急轉(zhuǎn)直下時，資金鏈就會面臨斷裂的危險。
事實上這一風(fēng)險在幾年前就已經(jīng)顯現(xiàn)，2003年的北京堅石事件、2005年的合肥桃園事件、2006年的天津匯眾事件一再的敲響了警鐘，但遺憾的是對于資金的監(jiān)管政策并未真正的得到大范圍的執(zhí)行。直到在這一波房地產(chǎn)市場行情看淡時再的出現(xiàn)了深圳中天事件。市場越低迷，類似事件發(fā)生的風(fēng)險就越高，而屢屢發(fā)生的中介卷款事件又給本就處于低谷的中介行業(yè)公眾信任度雪上加霜，形成了惡性循環(huán)。
好在監(jiān)管機構(gòu)及時的出臺了相應(yīng)的政策遏制了這一風(fēng)潮的繼續(xù)蔓延，資金監(jiān)管政策得以推行，中介將難以占壓客戶的交易資金，而其他的對于中介公司與經(jīng)紀人個人行為的規(guī)范也趨于嚴格。從這個角度來說，此一波市場低迷狀況從長遠來看是一件好事，一方面是那些不規(guī)范的中介機構(gòu)被清除出局，另一方面，不規(guī)范操作的空間也被進一步壓縮，行業(yè)得以在一個有序的環(huán)境下健康運轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)中介的“明天”
在發(fā)達國家，通常評判一個國家或是地區(qū)房地產(chǎn)市場是否發(fā)達、健康的標準之一，就是看新建住宅與二手房成交之比。如果兩者之比達到1：5，也就是說每成交一套新建住宅的同時成交5套二手房，那么這個區(qū)域就可以進入發(fā)達房地產(chǎn)市場的行列。而在我國，大多數(shù)的城市剛剛達到了1：1的比例，作為承載著二手房流通的房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，前景是會越來越好的，但是這也要從解決自身問題方面著手。
監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺將違規(guī)操作的機會進一步壓縮，在很多城市，政府的房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)找到了如何更為有效避免中介違規(guī)行為發(fā)生的方法。以往監(jiān)管層更多的是對房地產(chǎn)經(jīng)紀公司加強監(jiān)管，而現(xiàn)在，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)行為的監(jiān)督、管理得到重視，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事違規(guī)行為將會被記錄在案并加以公示。當然，這一措施得到貫徹的主要前提就是房地產(chǎn)經(jīng)紀人持證上崗，否則的話監(jiān)管也難以執(zhí)行。
房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，過去企業(yè)在用人方面大多是“是梨就解渴”策略，來者不拒，進入公司之后能不能生存下來就看自己的能力了，培訓(xùn)的支持微乎其微；但是隨著勞動力成本的提升以及企業(yè)縮減成本的考慮，中介企業(yè)不能像過去一樣單純追求人員與店面數(shù)量的增加，而會更多的考慮提高單人、單店的產(chǎn)出能力，從內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)方面都需要加強。尤其是對經(jīng)紀人的技能培訓(xùn)方面，因為對于房地產(chǎn)中介這個銷售導(dǎo)向型行業(yè)而且是“顧問型銷售”行業(yè)來說，缺少持續(xù)、有效、務(wù)實的培訓(xùn)是不可想象的。
當解決了外部監(jiān)管問題與內(nèi)部管理問題之后，房地產(chǎn)中介企業(yè)將會迎來新一輪的發(fā)展高峰，預(yù)計在近的2、3年內(nèi)，將會形成一批具有相當競爭力的企業(yè)，他們將在區(qū)域市場內(nèi)擁有較高的占有率。而對于占據(jù)市場絕大多數(shù)的中小中介企業(yè)來說，將會更多的專注于區(qū)域市場、細分市場領(lǐng)域。房地產(chǎn)經(jīng)紀人，將成為房地產(chǎn)市場的主流從業(yè)形態(tài)。