進(jìn)入2008年，長江中下游地區(qū)遭受五十年一遇的雪災(zāi)，一時引發(fā)斷煤、斷電、斷路等危機(jī)，完全打亂了“春運(yùn)”步調(diào)。與之類似，從2007年第四季度開始，部分城市房地產(chǎn)市場也遭遇了一場罕見的“暴風(fēng)雪”。房產(chǎn)交易量持續(xù)下滑、市場觀望氣氛濃厚，一批具有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)中介陸續(xù)關(guān)門倒閉，房地產(chǎn)市場的冬天似乎已經(jīng)到來。市場繁榮時期，在很多城市都會看到到房產(chǎn)中介一條街的奇觀，而如今卻是或者門庭冷落，或者人去鋪空，經(jīng)營難以為繼。房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)如此大的反差的確讓人深思。
致使中介行業(yè)成為輿論焦點(diǎn)的，首推 2007年中天置業(yè)老板攜款出逃事件。之后短短三個月里，又陸續(xù)出現(xiàn)了長河地產(chǎn)、中大恒基、創(chuàng)輝租售等有一定規(guī)模的房產(chǎn)中介大量關(guān)閉門店的事例。房地產(chǎn)中介行業(yè)正呈現(xiàn)出前所未有的危機(jī)。
房地產(chǎn)中介行業(yè)在整個房地產(chǎn)市場中起著非常重要的作用。在我國，二手房交易量占商品房總交易量的比例近年來逐漸呈現(xiàn)上升趨勢，而2004年上海二手住房交易量曾經(jīng)首次超過了一手住房交易量?？梢?，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)在未來還是具有很大發(fā)展?jié)摿蛷V闊市場的?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)中介企業(yè)的頻繁倒閉，是我國房地產(chǎn)中介行業(yè)走向成熟所需要經(jīng)歷的一環(huán)，透過中天置業(yè)、中大恒基、創(chuàng)輝租售等幾家房地產(chǎn)中介的典型事例可以清楚地了解它們倒閉或關(guān)門的緣由，也能對目前我國房地產(chǎn)中介企業(yè)所存在的問題有基本的認(rèn)識，從而提出積極的有針對性的措施和意見。
我國房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨著前幾年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而繁榮起來的，市場的供需兩旺帶動了一大批房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展壯大。在市場繁榮景象的背后，房地產(chǎn)中介行業(yè)本身所存在的一些問題得到了很好的掩蓋，房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部的問題也被無限縮小化，房地產(chǎn)中介行業(yè)所呈現(xiàn)出來的繁榮只是一種表面化現(xiàn)象。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介的倒閉潮則是前期問題發(fā)展到一定程度時所導(dǎo)致的必然結(jié)果，從這些問題的產(chǎn)生途徑來看，可以分為企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境兩個方面。
從企業(yè)發(fā)展的角度來看，企業(yè)內(nèi)部的營運(yùn)機(jī)制和管理往往對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著根本性的決定作用。對于房地產(chǎn)中介來說，在相同的政策和市場背景下，房地產(chǎn)中介的倒閉潮更主要地還是由其內(nèi)部所產(chǎn)生問題而造成的，可總結(jié)為以下幾方面：
第一、準(zhǔn)入門檻不高。我國的房地產(chǎn)中介魚龍混雜，成立房地產(chǎn)中介所需要的資質(zhì)條件及規(guī)定要求都不高。往往是租個店面，借幾張經(jīng)紀(jì)人資格證書，買點(diǎn)辦公用具，再招一些銷售人員就可以開展業(yè)務(wù)了，經(jīng)紀(jì)人的證書曾經(jīng)成為一時的搶手貨，比如高峰時上海租借費(fèi)一度炒到每月2000元左右。而中介企業(yè)對于經(jīng)紀(jì)人員也沒有嚴(yán)格的資質(zhì)要求，整個房地產(chǎn)中介行業(yè)的人員素質(zhì)良莠不齊。據(jù)了解，目前在從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人員里面，約有70％并不具備相關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的從業(yè)資質(zhì)，這就造成了房地產(chǎn)中介的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量差次不齊，也為一些房地產(chǎn)中介的發(fā)展埋下了隱患。
第二、內(nèi)部管理欠缺。目前我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)還處于初級階段，企業(yè)運(yùn)作機(jī)制和管理模式都還不成熟，許多房地產(chǎn)中介的經(jīng)營者在管理能力上存在欠缺，他們重視的是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而往往忽略了企業(yè)內(nèi)部的管理和運(yùn)作，沒有制定和形成長效的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制，由于內(nèi)部管理松散混亂，經(jīng)紀(jì)人員得不到有效約束，也就出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人員頻頻走“私單”的現(xiàn)象以及一些其它的違規(guī)操作。如上海市執(zhí)法部門在2005年曾“地毯式”檢查了9573家中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)無證無照、違規(guī)交易等中介機(jī)構(gòu)將近半數(shù)，這都給企業(yè)和整個行業(yè)帶來了不良影響。
第三、誠信度較低。此前中國消費(fèi)者協(xié)會的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體誠信度在被調(diào)查的12個行業(yè)中為最低水平，消費(fèi)者普遍不滿意，這也可以間接反映出房地產(chǎn)中介行業(yè)在消費(fèi)者心中的滿意度。由于中介行業(yè)的發(fā)展不成熟，沒有形成統(tǒng)一的市場操作和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，一些房地產(chǎn)中介經(jīng)常利用這些漏洞采取一些諸如發(fā)布虛假信息、賺取差價、兩頭收錢、協(xié)議陷阱等非法手段來追求自己的利益，而像中天置業(yè)老板攜款出逃這樣的事例則更將房地產(chǎn)中介的誠信度降到了一個新的低點(diǎn)，連中介公司的老板都這么不牢靠，那這個公司的誠信度也就可想而知了。
第四、信息化進(jìn)程滯后。房地產(chǎn)中介主要從事的是二手房的買賣和租賃業(yè)務(wù)，那么收集二手房房源的市場信息便成為了關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)得以開展的前提。然而由于一些房地產(chǎn)中介在管理和信息收集方面的不完善，內(nèi)部也沒有實(shí)現(xiàn)完整統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營平臺，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況：一套通過房產(chǎn)中介掛牌并出售了的房子，過了一段較長時間后，一些房地產(chǎn)中介人員仍會打電話給原先的賣家詢問房子的情況，可見這些房地產(chǎn)中介的市場信息是多么地滯后。
第五、戰(zhàn)略擴(kuò)張較盲目。一些房地產(chǎn)中介企業(yè)為了做大做強(qiáng)，在企業(yè)內(nèi)部管理、運(yùn)營機(jī)制和資金實(shí)力還不成熟的情況下，利用融資手段將企業(yè)的傭金收入甚至買家的訂金及首期款用于企業(yè)的開店擴(kuò)張。在房地產(chǎn)市場交易旺盛的條件下，由于門店的擴(kuò)張能為企業(yè)開拓更廣闊的經(jīng)營渠道，為企業(yè)帶來更為豐厚的經(jīng)濟(jì)收入，為此像創(chuàng)輝租售、中天置業(yè)等房地產(chǎn)中介紛紛采取了大肆擴(kuò)張開店的戰(zhàn)略。如創(chuàng)輝租售在發(fā)展初期喊出了“立足大深圳、密布珠三角、連鎖全中國”的口號，短短三、五年便從50萬注冊資本的小公司發(fā)展為在全國擁有1800多家門店的行業(yè)領(lǐng)跑者。而一旦市場出現(xiàn)低靡，這些企業(yè)往往就陷入經(jīng)營的困難，資金鏈的斷裂導(dǎo)致其只能采取壓縮門店規(guī)模、減少經(jīng)營成本的手段來維持經(jīng)營，這對于企業(yè)的長期發(fā)展是不利的，如果市場形勢得不到好轉(zhuǎn)甚至進(jìn)一步惡化的話，這些企業(yè)能否繼續(xù)經(jīng)營下去也是問題。
致使中介行業(yè)成為輿論焦點(diǎn)的，首推 2007年中天置業(yè)老板攜款出逃事件。之后短短三個月里，又陸續(xù)出現(xiàn)了長河地產(chǎn)、中大恒基、創(chuàng)輝租售等有一定規(guī)模的房產(chǎn)中介大量關(guān)閉門店的事例。房地產(chǎn)中介行業(yè)正呈現(xiàn)出前所未有的危機(jī)。
房地產(chǎn)中介行業(yè)在整個房地產(chǎn)市場中起著非常重要的作用。在我國，二手房交易量占商品房總交易量的比例近年來逐漸呈現(xiàn)上升趨勢，而2004年上海二手住房交易量曾經(jīng)首次超過了一手住房交易量?？梢?，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)在未來還是具有很大發(fā)展?jié)摿蛷V闊市場的?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)中介企業(yè)的頻繁倒閉，是我國房地產(chǎn)中介行業(yè)走向成熟所需要經(jīng)歷的一環(huán)，透過中天置業(yè)、中大恒基、創(chuàng)輝租售等幾家房地產(chǎn)中介的典型事例可以清楚地了解它們倒閉或關(guān)門的緣由，也能對目前我國房地產(chǎn)中介企業(yè)所存在的問題有基本的認(rèn)識，從而提出積極的有針對性的措施和意見。
我國房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨著前幾年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而繁榮起來的，市場的供需兩旺帶動了一大批房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展壯大。在市場繁榮景象的背后，房地產(chǎn)中介行業(yè)本身所存在的一些問題得到了很好的掩蓋，房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部的問題也被無限縮小化，房地產(chǎn)中介行業(yè)所呈現(xiàn)出來的繁榮只是一種表面化現(xiàn)象。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介的倒閉潮則是前期問題發(fā)展到一定程度時所導(dǎo)致的必然結(jié)果，從這些問題的產(chǎn)生途徑來看，可以分為企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境兩個方面。
從企業(yè)發(fā)展的角度來看，企業(yè)內(nèi)部的營運(yùn)機(jī)制和管理往往對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著根本性的決定作用。對于房地產(chǎn)中介來說，在相同的政策和市場背景下，房地產(chǎn)中介的倒閉潮更主要地還是由其內(nèi)部所產(chǎn)生問題而造成的，可總結(jié)為以下幾方面：
第一、準(zhǔn)入門檻不高。我國的房地產(chǎn)中介魚龍混雜，成立房地產(chǎn)中介所需要的資質(zhì)條件及規(guī)定要求都不高。往往是租個店面，借幾張經(jīng)紀(jì)人資格證書，買點(diǎn)辦公用具，再招一些銷售人員就可以開展業(yè)務(wù)了，經(jīng)紀(jì)人的證書曾經(jīng)成為一時的搶手貨，比如高峰時上海租借費(fèi)一度炒到每月2000元左右。而中介企業(yè)對于經(jīng)紀(jì)人員也沒有嚴(yán)格的資質(zhì)要求，整個房地產(chǎn)中介行業(yè)的人員素質(zhì)良莠不齊。據(jù)了解，目前在從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人員里面，約有70％并不具備相關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的從業(yè)資質(zhì)，這就造成了房地產(chǎn)中介的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量差次不齊，也為一些房地產(chǎn)中介的發(fā)展埋下了隱患。
第二、內(nèi)部管理欠缺。目前我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)還處于初級階段，企業(yè)運(yùn)作機(jī)制和管理模式都還不成熟，許多房地產(chǎn)中介的經(jīng)營者在管理能力上存在欠缺，他們重視的是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而往往忽略了企業(yè)內(nèi)部的管理和運(yùn)作，沒有制定和形成長效的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制，由于內(nèi)部管理松散混亂，經(jīng)紀(jì)人員得不到有效約束，也就出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人員頻頻走“私單”的現(xiàn)象以及一些其它的違規(guī)操作。如上海市執(zhí)法部門在2005年曾“地毯式”檢查了9573家中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)無證無照、違規(guī)交易等中介機(jī)構(gòu)將近半數(shù)，這都給企業(yè)和整個行業(yè)帶來了不良影響。
第三、誠信度較低。此前中國消費(fèi)者協(xié)會的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體誠信度在被調(diào)查的12個行業(yè)中為最低水平，消費(fèi)者普遍不滿意，這也可以間接反映出房地產(chǎn)中介行業(yè)在消費(fèi)者心中的滿意度。由于中介行業(yè)的發(fā)展不成熟，沒有形成統(tǒng)一的市場操作和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，一些房地產(chǎn)中介經(jīng)常利用這些漏洞采取一些諸如發(fā)布虛假信息、賺取差價、兩頭收錢、協(xié)議陷阱等非法手段來追求自己的利益，而像中天置業(yè)老板攜款出逃這樣的事例則更將房地產(chǎn)中介的誠信度降到了一個新的低點(diǎn)，連中介公司的老板都這么不牢靠，那這個公司的誠信度也就可想而知了。
第四、信息化進(jìn)程滯后。房地產(chǎn)中介主要從事的是二手房的買賣和租賃業(yè)務(wù)，那么收集二手房房源的市場信息便成為了關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)得以開展的前提。然而由于一些房地產(chǎn)中介在管理和信息收集方面的不完善，內(nèi)部也沒有實(shí)現(xiàn)完整統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營平臺，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況：一套通過房產(chǎn)中介掛牌并出售了的房子，過了一段較長時間后，一些房地產(chǎn)中介人員仍會打電話給原先的賣家詢問房子的情況，可見這些房地產(chǎn)中介的市場信息是多么地滯后。
第五、戰(zhàn)略擴(kuò)張較盲目。一些房地產(chǎn)中介企業(yè)為了做大做強(qiáng)，在企業(yè)內(nèi)部管理、運(yùn)營機(jī)制和資金實(shí)力還不成熟的情況下，利用融資手段將企業(yè)的傭金收入甚至買家的訂金及首期款用于企業(yè)的開店擴(kuò)張。在房地產(chǎn)市場交易旺盛的條件下，由于門店的擴(kuò)張能為企業(yè)開拓更廣闊的經(jīng)營渠道，為企業(yè)帶來更為豐厚的經(jīng)濟(jì)收入，為此像創(chuàng)輝租售、中天置業(yè)等房地產(chǎn)中介紛紛采取了大肆擴(kuò)張開店的戰(zhàn)略。如創(chuàng)輝租售在發(fā)展初期喊出了“立足大深圳、密布珠三角、連鎖全中國”的口號，短短三、五年便從50萬注冊資本的小公司發(fā)展為在全國擁有1800多家門店的行業(yè)領(lǐng)跑者。而一旦市場出現(xiàn)低靡，這些企業(yè)往往就陷入經(jīng)營的困難，資金鏈的斷裂導(dǎo)致其只能采取壓縮門店規(guī)模、減少經(jīng)營成本的手段來維持經(jīng)營，這對于企業(yè)的長期發(fā)展是不利的，如果市場形勢得不到好轉(zhuǎn)甚至進(jìn)一步惡化的話，這些企業(yè)能否繼續(xù)經(jīng)營下去也是問題。