房地產(chǎn)估價(jià)就是專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。筆者認(rèn)為，在商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員既是防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際工作需要，也是與國際金融接軌當(dāng)務(wù)之急。下面，筆者就此談幾點(diǎn)想法。
1 現(xiàn)行的銀行房地產(chǎn)貸款大量存在著抵押物高估風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款管理流程規(guī)定，辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首先要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。傳統(tǒng)的習(xí)慣的做法是由抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。出于某些客觀原因考慮，目前銀行更加倚重估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標(biāo)，這就使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)抵貸雙方起到了重要的參考作用。因此在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就要承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物；一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師受利益驅(qū)動(dòng)，也都希望估價(jià)公司在評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)高估；而銀行方面則希望估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠公正客觀地確定抵押物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，以有效防范抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，以抵押貸款為目的估價(jià)中，委托方大多數(shù)是抵押人，估價(jià)機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅(qū)動(dòng)（估價(jià)機(jī)構(gòu)的傭金額也是與評(píng)估價(jià)格成正比的），某些評(píng)估機(jī)構(gòu)不恰當(dāng)?shù)赜狭丝蛻舨缓侠硪螅S意提高評(píng)估價(jià)值，形成銀行貸款抵押物的價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。而一旦形成抵押物價(jià)值高估，例如賓館、商場(chǎng)、寫字樓等大型綜合性物業(yè)的估價(jià)價(jià)值上下浮動(dòng)的范圍是很大的，少則能虛增幾十萬元，多則可以虛增幾百萬元，甚至上千萬，給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，這也是很多銀行抵貸物回收處置價(jià)不足值的一個(gè)重要成因，所以現(xiàn)在各家商業(yè)銀行對(duì)開辦大型綜合性物業(yè)抵押貸款均持謹(jǐn)慎態(tài)度。
2 制定“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”，準(zhǔn)確開展貸款價(jià)值評(píng)估勢(shì)在必行
目前，一些發(fā)達(dá)國家的商業(yè)銀行為了防范房地產(chǎn)價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)，普遍要求估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押的商業(yè)用房同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”。貸款價(jià)值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評(píng)估出的房地產(chǎn)客觀價(jià)值，以此價(jià)值為參考，可及時(shí)有效防范抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，一般提供的是抵押物 （房地產(chǎn)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格，還不是貸款價(jià)值。貸款價(jià)值評(píng)估在我國尚屬爭(zhēng)論研究階段，尚未形成科學(xué)可行的估價(jià)方法。通常做法是，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，按照房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中評(píng)估價(jià)，乘以貸款價(jià)值比率（一般為50％～80％）確定貸款額度，這就使其中的房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估風(fēng)險(xiǎn)無法控制。在房地產(chǎn)抵押貸款占商業(yè)銀行全部貸款比例越來越高的情況下，如何鑒別估價(jià)報(bào)告中的“水分”？如何科學(xué)地確定貸款價(jià)值比率？如何準(zhǔn)確地量化和控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就成為焦點(diǎn)所在。因此說，制定“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”，在各家商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，準(zhǔn)確開展貸款價(jià)值評(píng)估已是當(dāng)務(wù)之急。
3 開展貸款價(jià)值評(píng)估的幾點(diǎn)思考
在商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，使他們能夠運(yùn)用謹(jǐn)慎和保守的估價(jià)原則，充分考慮未來市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分等風(fēng)險(xiǎn)因素，站在銀行的角度去評(píng)估房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，合理進(jìn)行貸款價(jià)值評(píng)估，對(duì)于有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。筆者認(rèn)為，有效開展貸款價(jià)值評(píng)估需從以下幾方面入手。
1.在貸款審查環(huán)節(jié)，審查估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的估價(jià)報(bào)告的合法性、準(zhǔn)確性、客觀性，以確定適當(dāng)?shù)馁J款價(jià)值比率。具體包括，首先審查估價(jià)機(jī)構(gòu)是否具備評(píng)估該標(biāo)的物的資質(zhì)，估價(jià)報(bào)告是否完整、合法。其次審查估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)師的測(cè)算過程是否有誤、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取值是否準(zhǔn)確、有關(guān)參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)、是否遵循了謹(jǐn)慎和保守的估價(jià)原則、是否考慮了未來市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)因素等。最后根據(jù)審查結(jié)果確定比較客觀合理的抵押價(jià)值并建議采取的貸款價(jià)值比率。
2.隨著時(shí)間的推移和市場(chǎng)的變化，對(duì)商業(yè)銀行的抵押物（房地產(chǎn)）進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值。房地產(chǎn)也是一種商品，它也遵循商品價(jià)值規(guī)律，也將隨市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)，尤其按揭貸款的期限比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，商業(yè)銀行需要隨時(shí)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變化情況，并采取相應(yīng)措施以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.在處置抵押房地產(chǎn)前，對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)。當(dāng)銀行貸款出現(xiàn)不良，需要拍賣抵押物（房地產(chǎn)）或抵貸房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)《拍賣法》規(guī)定，作為委托方的商業(yè)銀行有權(quán)確定拍賣底價(jià)，而拍賣底價(jià)的確定需要事先對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)或者對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核。這樣，商業(yè)銀行就可以做到適當(dāng)?shù)?、科學(xué)地確定拍賣底價(jià)，以提高商業(yè)銀行資產(chǎn)的收益。
4.對(duì)比較容易估價(jià)和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，可直接通過內(nèi)部估價(jià)確定抵押價(jià)值比率并發(fā)放貸款。根據(jù)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)問題的通知》中關(guān)于“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估”規(guī)定，對(duì)那些市場(chǎng)上存在大量的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例、有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門公布的近期相同結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)的重置價(jià)格和基準(zhǔn)地價(jià)、能夠取得有代表性的有關(guān)房地產(chǎn)租金和費(fèi)用等方面的資料的中小型房地產(chǎn)和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，商業(yè)銀行可以先通過內(nèi)部估價(jià)，然后與借款人協(xié)商議定抵押價(jià)值后，確定抵押價(jià)值比率并發(fā)放貸款。這樣即可以節(jié)省評(píng)估費(fèi)用和時(shí)間，又可以提高該商業(yè)銀行的工作效率和競(jìng)爭(zhēng)力。
1 現(xiàn)行的銀行房地產(chǎn)貸款大量存在著抵押物高估風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款管理流程規(guī)定，辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首先要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。傳統(tǒng)的習(xí)慣的做法是由抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。出于某些客觀原因考慮，目前銀行更加倚重估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標(biāo)，這就使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)抵貸雙方起到了重要的參考作用。因此在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就要承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物；一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師受利益驅(qū)動(dòng)，也都希望估價(jià)公司在評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)高估；而銀行方面則希望估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠公正客觀地確定抵押物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，以有效防范抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，以抵押貸款為目的估價(jià)中，委托方大多數(shù)是抵押人，估價(jià)機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅(qū)動(dòng)（估價(jià)機(jī)構(gòu)的傭金額也是與評(píng)估價(jià)格成正比的），某些評(píng)估機(jī)構(gòu)不恰當(dāng)?shù)赜狭丝蛻舨缓侠硪螅S意提高評(píng)估價(jià)值，形成銀行貸款抵押物的價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。而一旦形成抵押物價(jià)值高估，例如賓館、商場(chǎng)、寫字樓等大型綜合性物業(yè)的估價(jià)價(jià)值上下浮動(dòng)的范圍是很大的，少則能虛增幾十萬元，多則可以虛增幾百萬元，甚至上千萬，給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，這也是很多銀行抵貸物回收處置價(jià)不足值的一個(gè)重要成因，所以現(xiàn)在各家商業(yè)銀行對(duì)開辦大型綜合性物業(yè)抵押貸款均持謹(jǐn)慎態(tài)度。
2 制定“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”，準(zhǔn)確開展貸款價(jià)值評(píng)估勢(shì)在必行
目前，一些發(fā)達(dá)國家的商業(yè)銀行為了防范房地產(chǎn)價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)，普遍要求估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押的商業(yè)用房同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”。貸款價(jià)值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評(píng)估出的房地產(chǎn)客觀價(jià)值，以此價(jià)值為參考，可及時(shí)有效防范抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，一般提供的是抵押物 （房地產(chǎn)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格，還不是貸款價(jià)值。貸款價(jià)值評(píng)估在我國尚屬爭(zhēng)論研究階段，尚未形成科學(xué)可行的估價(jià)方法。通常做法是，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，按照房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中評(píng)估價(jià)，乘以貸款價(jià)值比率（一般為50％～80％）確定貸款額度，這就使其中的房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估風(fēng)險(xiǎn)無法控制。在房地產(chǎn)抵押貸款占商業(yè)銀行全部貸款比例越來越高的情況下，如何鑒別估價(jià)報(bào)告中的“水分”？如何科學(xué)地確定貸款價(jià)值比率？如何準(zhǔn)確地量化和控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就成為焦點(diǎn)所在。因此說，制定“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”，在各家商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，準(zhǔn)確開展貸款價(jià)值評(píng)估已是當(dāng)務(wù)之急。
3 開展貸款價(jià)值評(píng)估的幾點(diǎn)思考
在商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，使他們能夠運(yùn)用謹(jǐn)慎和保守的估價(jià)原則，充分考慮未來市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分等風(fēng)險(xiǎn)因素，站在銀行的角度去評(píng)估房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，合理進(jìn)行貸款價(jià)值評(píng)估，對(duì)于有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。筆者認(rèn)為，有效開展貸款價(jià)值評(píng)估需從以下幾方面入手。
1.在貸款審查環(huán)節(jié)，審查估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的估價(jià)報(bào)告的合法性、準(zhǔn)確性、客觀性，以確定適當(dāng)?shù)馁J款價(jià)值比率。具體包括，首先審查估價(jià)機(jī)構(gòu)是否具備評(píng)估該標(biāo)的物的資質(zhì)，估價(jià)報(bào)告是否完整、合法。其次審查估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)師的測(cè)算過程是否有誤、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取值是否準(zhǔn)確、有關(guān)參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)、是否遵循了謹(jǐn)慎和保守的估價(jià)原則、是否考慮了未來市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)因素等。最后根據(jù)審查結(jié)果確定比較客觀合理的抵押價(jià)值并建議采取的貸款價(jià)值比率。
2.隨著時(shí)間的推移和市場(chǎng)的變化，對(duì)商業(yè)銀行的抵押物（房地產(chǎn)）進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值。房地產(chǎn)也是一種商品，它也遵循商品價(jià)值規(guī)律，也將隨市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)，尤其按揭貸款的期限比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，商業(yè)銀行需要隨時(shí)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變化情況，并采取相應(yīng)措施以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.在處置抵押房地產(chǎn)前，對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)。當(dāng)銀行貸款出現(xiàn)不良，需要拍賣抵押物（房地產(chǎn)）或抵貸房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)《拍賣法》規(guī)定，作為委托方的商業(yè)銀行有權(quán)確定拍賣底價(jià)，而拍賣底價(jià)的確定需要事先對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)或者對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核。這樣，商業(yè)銀行就可以做到適當(dāng)?shù)?、科學(xué)地確定拍賣底價(jià)，以提高商業(yè)銀行資產(chǎn)的收益。
4.對(duì)比較容易估價(jià)和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，可直接通過內(nèi)部估價(jià)確定抵押價(jià)值比率并發(fā)放貸款。根據(jù)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)問題的通知》中關(guān)于“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估”規(guī)定，對(duì)那些市場(chǎng)上存在大量的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例、有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門公布的近期相同結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)的重置價(jià)格和基準(zhǔn)地價(jià)、能夠取得有代表性的有關(guān)房地產(chǎn)租金和費(fèi)用等方面的資料的中小型房地產(chǎn)和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，商業(yè)銀行可以先通過內(nèi)部估價(jià)，然后與借款人協(xié)商議定抵押價(jià)值后，確定抵押價(jià)值比率并發(fā)放貸款。這樣即可以節(jié)省評(píng)估費(fèi)用和時(shí)間，又可以提高該商業(yè)銀行的工作效率和競(jìng)爭(zhēng)力。