今年是中國(guó)改革開放30周年，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)全面走向市場(chǎng)化10周年。在美國(guó)住房市場(chǎng)一蹶不振、次貸危機(jī)拖累全球經(jīng)濟(jì)之際，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將面對(duì)不平靜的一年。
4月11日晚，在博鰲亞洲論壇2008年年會(huì)的“對(duì)話房地產(chǎn)”會(huì)議上，政經(jīng)界高端人士及專家就今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展開唇槍舌戰(zhàn)，辨析中國(guó)房地產(chǎn)的幾大懸疑。
懸疑一：房?jī)r(jià)是漲還是跌？
如果說房?jī)r(jià)暴漲是過去兩年中國(guó)樓市最顯著的特征，那么從今年開始，“拐點(diǎn)論”和“唱空論”則成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論的主角。
最新權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年第四季度開始，特別是今年1、2月份，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩，部分城市實(shí)際上已悄悄出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回落的跡象。房?jī)r(jià)跌勢(shì)是否會(huì)在全國(guó)蔓延成為人們心中的懸念。
市場(chǎng)人士指出，今年以來，全球能源、礦產(chǎn)等資源性產(chǎn)品價(jià)格不斷走高，4月10日，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)又首度“破7”。面對(duì)人民幣節(jié)節(jié)升值、國(guó)際油價(jià)日趨上漲、全球糧價(jià)不斷攀升的浪潮，老百姓“為避免財(cái)富不像冰棍那樣化掉”，出于實(shí)際需求，迫于通脹壓力，有可能不得不舉債買房。加上國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過剩和奧運(yùn)效應(yīng)，今年地價(jià)上漲勢(shì)頭將難以避免，而地價(jià)居高不下又將為房?jī)r(jià)推波助瀾。
商務(wù)部長(zhǎng)陳德銘在博鰲亞洲論壇上透露，2007年有高達(dá)800億美元熱錢流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然目前中國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降跡象，但在外資看好中國(guó)樓市的追捧下，房?jī)r(jià)大跌的可能性不大。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥前不久在兩會(huì)上也指出，不主張?zhí)峁拯c(diǎn)，但主張關(guān)注房?jī)r(jià)。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，從世界各國(guó)的歷史規(guī)律看，正利率的情況下資產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，“而在負(fù)利率情況下，資產(chǎn)價(jià)格一定是上升的”。從長(zhǎng)期看，只要中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，基本面不變的話，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上升。
但高盛此前發(fā)布的中國(guó)投資組合策略報(bào)告對(duì)今年房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)并不樂觀。高盛（亞洲）執(zhí)行董事兼中國(guó)股票策略分析師鄧體順表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
綜合看來，高端人士在博鰲亞洲論壇上透露的信息顯示：從全國(guó)范圍來說，年初這一輪降價(jià)應(yīng)該只是區(qū)域性的、暫時(shí)性的，中國(guó)樓市不可能出現(xiàn)中長(zhǎng)期的、全國(guó)性的“大拐點(diǎn)”。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，各項(xiàng)調(diào)控政策仍將繼續(xù)發(fā)揮作用，而行業(yè)整體向好的趨勢(shì)不會(huì)改變。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素也有所增加。2008年的房?jī)r(jià)更可能的是八個(gè)字：回歸理性，平穩(wěn)運(yùn)行。
懸疑二：宏觀調(diào)控力度有多大？
為了防止房?jī)r(jià)過熱，從2006年開始，我國(guó)加大了宏觀調(diào)控力度。2007年，宏觀調(diào)控政策貫穿房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的始終，涵蓋了土地、樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅費(fèi)、住房保障、房貸等各個(gè)方面。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀調(diào)控任務(wù)的要求，今年要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。
從長(zhǎng)期來看，這些宏觀調(diào)控措施有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成和積累，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行將更加平穩(wěn)，但短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)融資處境更為艱難。
從去年年底開始，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)逐漸開始顯現(xiàn)。全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量萎縮及價(jià)格下滑的現(xiàn)象。宏觀調(diào)控帶給房地產(chǎn)商的直接結(jié)果就是融資難。房地產(chǎn)企業(yè)最為倚重的銀行貸款不斷收縮，“缺錢”忽然成為腰包鼓鼓的房產(chǎn)商的口頭語(yǔ)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在博鰲亞洲論壇上表示，2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將主要做三件事。一是完善住房保障體系，在不太長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，縣級(jí)以上城市全部要建立廉租房，并做到應(yīng)保盡保，繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用房政策。二是貫徹落實(shí)全國(guó)人大的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，加強(qiáng)村鎮(zhèn)住房建設(shè)，在力所能及范圍內(nèi)，多建房、快建房；管理需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)。三、規(guī)范市場(chǎng)，市場(chǎng)上的供與求行為都能有制度化約束。
陳淮表示，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)連續(xù)6次降息，宏觀調(diào)控面對(duì)的不確定因素在于，“那些不愿意進(jìn)美國(guó)、歐洲市場(chǎng)的錢會(huì)不會(huì)涌到中國(guó)來”。陳淮說，第一季度實(shí)際利用外資比去年同期增長(zhǎng)60%%，需要警惕“在調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，讓外國(guó)投資者把我們的底給抄了”。
高盛集團(tuán)董事、總經(jīng)理胡祖六也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前的宏觀調(diào)控環(huán)境存在很多不確定性，比如周邊的環(huán)境、利率、匯率都在變化，股市也跟以前大不一樣。過去對(duì)房地產(chǎn)而言一些非常利好的積極因素現(xiàn)在都在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)帶來很大的不確定性。
不過可以肯定的是，盡管面臨一系列不確定因素，2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。雖然目前還不明確今年將出臺(tái)多少針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，但與會(huì)人士達(dá)成的共識(shí)是：一旦有新的調(diào)控政策出臺(tái)，必將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成又一波巨大沖擊。
懸疑三：房地產(chǎn)業(yè)是否面臨洗牌？
今年伊始，投資大師吉姆。羅杰斯就稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，部分投資者2008年將面臨破產(chǎn)窘境；花旗集團(tuán)接著指出，中國(guó)大量房地產(chǎn)公司將會(huì)因?yàn)槿谫Y困難而陷入倒閉困境。3月20日，恒大IPO擱置，成為繼昌盛中國(guó)后今年內(nèi)地被迫推遲香港IPO計(jì)劃的第二只地產(chǎn)股，也被認(rèn)為是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界標(biāo)志性的事件。
在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大考驗(yàn)，起步較晚的中小房地產(chǎn)企業(yè)前面的路并不輕松。由于原材料、勞動(dòng)力、土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不如往年那么高，最近出現(xiàn)的低迷成交量又令開發(fā)商的資金鏈雪上加霜。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹指出，去年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)全年的銷售收入是2.9萬億元人民幣，但房地產(chǎn)公司購(gòu)買土地的資金卻超過了3萬億元。
不僅是非上市房地產(chǎn)公司，融資渠道相對(duì)更廣的上市房地產(chǎn)公司也同樣面臨現(xiàn)金流“斷炊”的風(fēng)險(xiǎn)。2007年，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，是各公司5年來的最低值。
潘石屹在博鰲亞洲論壇上表示，“現(xiàn)在，中國(guó)境內(nèi)實(shí)施從緊的貨幣政策，而走境外資本市場(chǎng)這條路又被堵死了，未來100天將是多數(shù)房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的一段時(shí)間，開發(fā)商之間的分化將更為嚴(yán)重?！?BR> 任志強(qiáng)指出，房地產(chǎn)和別的行業(yè)不太一樣，“房地產(chǎn)大部分是以項(xiàng)目設(shè)立的公司，兼并收購(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍”。其他行業(yè)在兼并過程中可能要的是技術(shù)、廠房、生產(chǎn)能力或市場(chǎng)，而房地產(chǎn)的兼并收購(gòu)基本是土地和現(xiàn)金的交換過程。
潘石屹說，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量非常大的行業(yè)。從去年的第四季度開始，銀行的按揭貸款很緊張。所以，“2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)就是缺錢”。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾前不久公布的最新研究報(bào)告顯示：流動(dòng)性緊縮將給幾乎所有中國(guó)的開發(fā)商帶來挑戰(zhàn)，如果市場(chǎng)狀況未能及時(shí)改善，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性可能面臨枯竭，進(jìn)而使得一些開發(fā)商難以繼續(xù)維持增長(zhǎng)。
與會(huì)人士指出，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)能在短期內(nèi)恢復(fù)，那么開發(fā)商就可以渡過此關(guān)；如果不能，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)很有可能將面臨一次大規(guī)模的洗牌。
4月11日晚，在博鰲亞洲論壇2008年年會(huì)的“對(duì)話房地產(chǎn)”會(huì)議上，政經(jīng)界高端人士及專家就今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展開唇槍舌戰(zhàn)，辨析中國(guó)房地產(chǎn)的幾大懸疑。
懸疑一：房?jī)r(jià)是漲還是跌？
如果說房?jī)r(jià)暴漲是過去兩年中國(guó)樓市最顯著的特征，那么從今年開始，“拐點(diǎn)論”和“唱空論”則成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論的主角。
最新權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年第四季度開始，特別是今年1、2月份，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩，部分城市實(shí)際上已悄悄出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回落的跡象。房?jī)r(jià)跌勢(shì)是否會(huì)在全國(guó)蔓延成為人們心中的懸念。
市場(chǎng)人士指出，今年以來，全球能源、礦產(chǎn)等資源性產(chǎn)品價(jià)格不斷走高，4月10日，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)又首度“破7”。面對(duì)人民幣節(jié)節(jié)升值、國(guó)際油價(jià)日趨上漲、全球糧價(jià)不斷攀升的浪潮，老百姓“為避免財(cái)富不像冰棍那樣化掉”，出于實(shí)際需求，迫于通脹壓力，有可能不得不舉債買房。加上國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過剩和奧運(yùn)效應(yīng)，今年地價(jià)上漲勢(shì)頭將難以避免，而地價(jià)居高不下又將為房?jī)r(jià)推波助瀾。
商務(wù)部長(zhǎng)陳德銘在博鰲亞洲論壇上透露，2007年有高達(dá)800億美元熱錢流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然目前中國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降跡象，但在外資看好中國(guó)樓市的追捧下，房?jī)r(jià)大跌的可能性不大。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥前不久在兩會(huì)上也指出，不主張?zhí)峁拯c(diǎn)，但主張關(guān)注房?jī)r(jià)。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，從世界各國(guó)的歷史規(guī)律看，正利率的情況下資產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，“而在負(fù)利率情況下，資產(chǎn)價(jià)格一定是上升的”。從長(zhǎng)期看，只要中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，基本面不變的話，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上升。
但高盛此前發(fā)布的中國(guó)投資組合策略報(bào)告對(duì)今年房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)并不樂觀。高盛（亞洲）執(zhí)行董事兼中國(guó)股票策略分析師鄧體順表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
綜合看來，高端人士在博鰲亞洲論壇上透露的信息顯示：從全國(guó)范圍來說，年初這一輪降價(jià)應(yīng)該只是區(qū)域性的、暫時(shí)性的，中國(guó)樓市不可能出現(xiàn)中長(zhǎng)期的、全國(guó)性的“大拐點(diǎn)”。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，各項(xiàng)調(diào)控政策仍將繼續(xù)發(fā)揮作用，而行業(yè)整體向好的趨勢(shì)不會(huì)改變。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素也有所增加。2008年的房?jī)r(jià)更可能的是八個(gè)字：回歸理性，平穩(wěn)運(yùn)行。
懸疑二：宏觀調(diào)控力度有多大？
為了防止房?jī)r(jià)過熱，從2006年開始，我國(guó)加大了宏觀調(diào)控力度。2007年，宏觀調(diào)控政策貫穿房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的始終，涵蓋了土地、樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅費(fèi)、住房保障、房貸等各個(gè)方面。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀調(diào)控任務(wù)的要求，今年要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。
從長(zhǎng)期來看，這些宏觀調(diào)控措施有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成和積累，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行將更加平穩(wěn)，但短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)融資處境更為艱難。
從去年年底開始，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)逐漸開始顯現(xiàn)。全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量萎縮及價(jià)格下滑的現(xiàn)象。宏觀調(diào)控帶給房地產(chǎn)商的直接結(jié)果就是融資難。房地產(chǎn)企業(yè)最為倚重的銀行貸款不斷收縮，“缺錢”忽然成為腰包鼓鼓的房產(chǎn)商的口頭語(yǔ)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在博鰲亞洲論壇上表示，2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將主要做三件事。一是完善住房保障體系，在不太長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，縣級(jí)以上城市全部要建立廉租房，并做到應(yīng)保盡保，繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用房政策。二是貫徹落實(shí)全國(guó)人大的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，加強(qiáng)村鎮(zhèn)住房建設(shè)，在力所能及范圍內(nèi)，多建房、快建房；管理需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)。三、規(guī)范市場(chǎng)，市場(chǎng)上的供與求行為都能有制度化約束。
陳淮表示，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)連續(xù)6次降息，宏觀調(diào)控面對(duì)的不確定因素在于，“那些不愿意進(jìn)美國(guó)、歐洲市場(chǎng)的錢會(huì)不會(huì)涌到中國(guó)來”。陳淮說，第一季度實(shí)際利用外資比去年同期增長(zhǎng)60%%，需要警惕“在調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，讓外國(guó)投資者把我們的底給抄了”。
高盛集團(tuán)董事、總經(jīng)理胡祖六也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前的宏觀調(diào)控環(huán)境存在很多不確定性，比如周邊的環(huán)境、利率、匯率都在變化，股市也跟以前大不一樣。過去對(duì)房地產(chǎn)而言一些非常利好的積極因素現(xiàn)在都在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)帶來很大的不確定性。
不過可以肯定的是，盡管面臨一系列不確定因素，2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。雖然目前還不明確今年將出臺(tái)多少針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，但與會(huì)人士達(dá)成的共識(shí)是：一旦有新的調(diào)控政策出臺(tái)，必將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成又一波巨大沖擊。
懸疑三：房地產(chǎn)業(yè)是否面臨洗牌？
今年伊始，投資大師吉姆。羅杰斯就稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，部分投資者2008年將面臨破產(chǎn)窘境；花旗集團(tuán)接著指出，中國(guó)大量房地產(chǎn)公司將會(huì)因?yàn)槿谫Y困難而陷入倒閉困境。3月20日，恒大IPO擱置，成為繼昌盛中國(guó)后今年內(nèi)地被迫推遲香港IPO計(jì)劃的第二只地產(chǎn)股，也被認(rèn)為是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界標(biāo)志性的事件。
在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大考驗(yàn)，起步較晚的中小房地產(chǎn)企業(yè)前面的路并不輕松。由于原材料、勞動(dòng)力、土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不如往年那么高，最近出現(xiàn)的低迷成交量又令開發(fā)商的資金鏈雪上加霜。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹指出，去年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)全年的銷售收入是2.9萬億元人民幣，但房地產(chǎn)公司購(gòu)買土地的資金卻超過了3萬億元。
不僅是非上市房地產(chǎn)公司，融資渠道相對(duì)更廣的上市房地產(chǎn)公司也同樣面臨現(xiàn)金流“斷炊”的風(fēng)險(xiǎn)。2007年，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，是各公司5年來的最低值。
潘石屹在博鰲亞洲論壇上表示，“現(xiàn)在，中國(guó)境內(nèi)實(shí)施從緊的貨幣政策，而走境外資本市場(chǎng)這條路又被堵死了，未來100天將是多數(shù)房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的一段時(shí)間，開發(fā)商之間的分化將更為嚴(yán)重?！?BR> 任志強(qiáng)指出，房地產(chǎn)和別的行業(yè)不太一樣，“房地產(chǎn)大部分是以項(xiàng)目設(shè)立的公司，兼并收購(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍”。其他行業(yè)在兼并過程中可能要的是技術(shù)、廠房、生產(chǎn)能力或市場(chǎng)，而房地產(chǎn)的兼并收購(gòu)基本是土地和現(xiàn)金的交換過程。
潘石屹說，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量非常大的行業(yè)。從去年的第四季度開始，銀行的按揭貸款很緊張。所以，“2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)就是缺錢”。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾前不久公布的最新研究報(bào)告顯示：流動(dòng)性緊縮將給幾乎所有中國(guó)的開發(fā)商帶來挑戰(zhàn)，如果市場(chǎng)狀況未能及時(shí)改善，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性可能面臨枯竭，進(jìn)而使得一些開發(fā)商難以繼續(xù)維持增長(zhǎng)。
與會(huì)人士指出，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)能在短期內(nèi)恢復(fù)，那么開發(fā)商就可以渡過此關(guān)；如果不能，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)很有可能將面臨一次大規(guī)模的洗牌。