宏觀政策終影響到微觀市場，這一道理并不復(fù)雜。本文分析一下將長期影響我國及上海住宅市場的兩個(gè)因素，或者稱為一對矛盾：住房保障化和住房市場化。
先看兩條消息。一條是上海近期公布了《2009年住房建設(shè)計(jì)劃》：當(dāng)年新開工住房面積約1800萬平方米，其中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，新增廉租住房受益家庭2萬戶。不妨再比較一下早先制定的《2008年住房建設(shè)計(jì)劃》：新開工住房面積約2000萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米。由此可見，2009年上海保障性住房建設(shè)將占到新開工住房面積的45%，明顯高于2008年的20%.另一條消息是，日前人民日報(bào)海外版記者就當(dāng)前住房市場化改革、房地產(chǎn)市場等問題，專訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新。姜偉新說：要進(jìn)一步深化改革，堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場的作用，建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系；市場機(jī)制可以較好地適應(yīng)不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題中處于基礎(chǔ)性地位，必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持市場化改革的基本方向。
從宏觀上考量，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)之間如何協(xié)調(diào)，曾讓國家決策層困惑很多年，從住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程分析，同樣曾經(jīng)和正在面臨這一難題。1998年之前，福化利化分房制度基本上是鐵板一塊，之后實(shí)行的貨幣化分房制度又演變成狂熱地發(fā)展商品房，同時(shí)拋棄住房保障。從2006年開始，國家明顯推進(jìn)住房保障建設(shè)，尤其是2007年的“國24號(hào)文”，大大加強(qiáng)了對于城市低收入家庭居住的扶持力度。在這種政策導(dǎo)向突變的情況下，又要防政府過于追求住房保障的規(guī)模和力度，反過來傷害到住房市場化改革的主方向。
中國的政治制度使很多地方官員好大喜功，以前為追求GDP政績和城市面貌巨變，傾向于大力發(fā)展房地產(chǎn)，如今在著力推進(jìn)住宅保障建設(shè)的背景下，部分地方政府極有可能盲目建設(shè)保障性和政策性住房，從而損害市場機(jī)制，也容易造成低質(zhì)量的住宅大量出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到70年的建筑標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)又要推倒重來、進(jìn)行舊區(qū)改造，從而造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。
加強(qiáng)住房保障建設(shè)勢在必行，主要是“補(bǔ)功課”。各地2008、2009年住房建設(shè)計(jì)劃中已經(jīng)顯示保障性用房比重明顯提高。就廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房兩種產(chǎn)品而言，2008年所建面積占住宅開建總面積的比重，武漢高達(dá)近31%，北京約13%，深圳約19%，福州則低至4%，總體而言，平均在20%左右——上海正好處于均值位置。但各地情況有所區(qū)別，尤其是針對作為政策性用房的限價(jià)商品房的態(tài)度迥異，比如北京和福州的限價(jià)商品房比重分別為16%和21%，同時(shí)福州的經(jīng)濟(jì)適用房僅占3%；深圳經(jīng)濟(jì)適用房比重也僅有3%，但同時(shí)包括廉租房在內(nèi)的公共租賃用房比重卻高達(dá)16%.從中說明，雖然各地都一致認(rèn)同并落實(shí)了中央加強(qiáng)住房保障的方針，但操作手法卻有明顯差異，在他們考慮的諸多因素中，如何平衡市場調(diào)節(jié)和行政干預(yù)是一個(gè)關(guān)鍵。比如，拿經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房相比較，前者行政干預(yù)程度大于后者，同時(shí)前者的政策優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼也比后者大。所以，福州、深圳等城市寧可少建經(jīng)濟(jì)適用房，多建限價(jià)商品房。
與多數(shù)城市相比，上海2009年保障性用房45%的比重偏高，其中約一半是配套商品房，這一產(chǎn)品是上海住房供應(yīng)體系中的一大特色，曾有力地促進(jìn)了城市建設(shè)和舊區(qū)改造。從普通百姓的角度考慮，政府花銀子大造低價(jià)房，當(dāng)然是求之不得，能在一定程度上解決高房價(jià)下居住難的困局。但另一方面，我們也應(yīng)看到，由于以前所建的大量配套商品房位置偏遠(yuǎn)，動(dòng)拆戶并不滿意，導(dǎo)致空置率較高，房子增值空間也不大，不得已，甚至部分樓盤開始轉(zhuǎn)為商品房銷售。老百姓真正需要是生活配套完善、近市區(qū)的低價(jià)房，政府應(yīng)充分考慮到供應(yīng)規(guī)模與供應(yīng)質(zhì)量之間的均衡性。而普通百姓亦須明白，不令配套商品房是定向發(fā)售的，經(jīng)濟(jì)適用房也只針對低收入家庭，大部分人仍需去市場中購房。
先看兩條消息。一條是上海近期公布了《2009年住房建設(shè)計(jì)劃》：當(dāng)年新開工住房面積約1800萬平方米，其中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，新增廉租住房受益家庭2萬戶。不妨再比較一下早先制定的《2008年住房建設(shè)計(jì)劃》：新開工住房面積約2000萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米。由此可見，2009年上海保障性住房建設(shè)將占到新開工住房面積的45%，明顯高于2008年的20%.另一條消息是，日前人民日報(bào)海外版記者就當(dāng)前住房市場化改革、房地產(chǎn)市場等問題，專訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新。姜偉新說：要進(jìn)一步深化改革，堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場的作用，建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系；市場機(jī)制可以較好地適應(yīng)不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題中處于基礎(chǔ)性地位，必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持市場化改革的基本方向。
從宏觀上考量，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)之間如何協(xié)調(diào)，曾讓國家決策層困惑很多年，從住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程分析，同樣曾經(jīng)和正在面臨這一難題。1998年之前，福化利化分房制度基本上是鐵板一塊，之后實(shí)行的貨幣化分房制度又演變成狂熱地發(fā)展商品房，同時(shí)拋棄住房保障。從2006年開始，國家明顯推進(jìn)住房保障建設(shè)，尤其是2007年的“國24號(hào)文”，大大加強(qiáng)了對于城市低收入家庭居住的扶持力度。在這種政策導(dǎo)向突變的情況下，又要防政府過于追求住房保障的規(guī)模和力度，反過來傷害到住房市場化改革的主方向。
中國的政治制度使很多地方官員好大喜功，以前為追求GDP政績和城市面貌巨變，傾向于大力發(fā)展房地產(chǎn)，如今在著力推進(jìn)住宅保障建設(shè)的背景下，部分地方政府極有可能盲目建設(shè)保障性和政策性住房，從而損害市場機(jī)制，也容易造成低質(zhì)量的住宅大量出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到70年的建筑標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)又要推倒重來、進(jìn)行舊區(qū)改造，從而造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。
加強(qiáng)住房保障建設(shè)勢在必行，主要是“補(bǔ)功課”。各地2008、2009年住房建設(shè)計(jì)劃中已經(jīng)顯示保障性用房比重明顯提高。就廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房兩種產(chǎn)品而言，2008年所建面積占住宅開建總面積的比重，武漢高達(dá)近31%，北京約13%，深圳約19%，福州則低至4%，總體而言，平均在20%左右——上海正好處于均值位置。但各地情況有所區(qū)別，尤其是針對作為政策性用房的限價(jià)商品房的態(tài)度迥異，比如北京和福州的限價(jià)商品房比重分別為16%和21%，同時(shí)福州的經(jīng)濟(jì)適用房僅占3%；深圳經(jīng)濟(jì)適用房比重也僅有3%，但同時(shí)包括廉租房在內(nèi)的公共租賃用房比重卻高達(dá)16%.從中說明，雖然各地都一致認(rèn)同并落實(shí)了中央加強(qiáng)住房保障的方針，但操作手法卻有明顯差異，在他們考慮的諸多因素中，如何平衡市場調(diào)節(jié)和行政干預(yù)是一個(gè)關(guān)鍵。比如，拿經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房相比較，前者行政干預(yù)程度大于后者，同時(shí)前者的政策優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼也比后者大。所以，福州、深圳等城市寧可少建經(jīng)濟(jì)適用房，多建限價(jià)商品房。
與多數(shù)城市相比，上海2009年保障性用房45%的比重偏高，其中約一半是配套商品房，這一產(chǎn)品是上海住房供應(yīng)體系中的一大特色，曾有力地促進(jìn)了城市建設(shè)和舊區(qū)改造。從普通百姓的角度考慮，政府花銀子大造低價(jià)房，當(dāng)然是求之不得，能在一定程度上解決高房價(jià)下居住難的困局。但另一方面，我們也應(yīng)看到，由于以前所建的大量配套商品房位置偏遠(yuǎn)，動(dòng)拆戶并不滿意，導(dǎo)致空置率較高，房子增值空間也不大，不得已，甚至部分樓盤開始轉(zhuǎn)為商品房銷售。老百姓真正需要是生活配套完善、近市區(qū)的低價(jià)房，政府應(yīng)充分考慮到供應(yīng)規(guī)模與供應(yīng)質(zhì)量之間的均衡性。而普通百姓亦須明白，不令配套商品房是定向發(fā)售的，經(jīng)濟(jì)適用房也只針對低收入家庭，大部分人仍需去市場中購房。