[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值本質(zhì)上是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分析是評(píng)估其價(jià)值的關(guān)鍵，這在不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益估價(jià)中表 現(xiàn)得尤為突出。不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益包括特殊的非占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益和特殊的占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；特殊的非占有性不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)益包括地役權(quán)、抵押權(quán)和可轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)，特殊的占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括空間利用權(quán)、時(shí)間分享權(quán)、收益權(quán)、建筑 物區(qū)分所有權(quán)、合作所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中出現(xiàn)得越來(lái)越多，對(duì)其進(jìn)行分析并探討其價(jià)值評(píng) 估的思路，具有重要的理論與實(shí)踐意義。
[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)；特殊權(quán)益；價(jià)值評(píng)估[中圖分類號(hào)] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024（2006）10-0184-03
[作者簡(jiǎn)介] 蔡 勇，江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。（江西 南昌 330046）
不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益三個(gè)方面，一般的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值評(píng)估已為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員所熟悉，但不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益的分析及其價(jià)值評(píng)估卻為不少不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員所陌生。為此，筆者撰寫(xiě)本文對(duì)其進(jìn)行探討，以供不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員在實(shí)務(wù)中借鑒。
一、特殊的非占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益
（一）地役權(quán)。地役權(quán)是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的方便與利益而利用他人土地的一種用益物權(quán)。在與地役權(quán)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)中，需要取得地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役不動(dòng)產(chǎn)或支配不動(dòng)產(chǎn)，而提供地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役不動(dòng)產(chǎn)。地役權(quán)的一個(gè)常見(jiàn)形式是（道路）通行權(quán)——即是從別人土地上通過(guò)的權(quán)利。另一個(gè)就是輸電設(shè)施或電話線路的地役權(quán)，它允許設(shè)備公司在土地上指定的地點(diǎn)樹(shù)立電桿并在電桿之間布線。
地役權(quán)分為兩種類型，第一種是附屬地役權(quán)，它附屬于土地上，而不是一種私人權(quán)益；第二種是總地役權(quán)，它不附設(shè)于不動(dòng)產(chǎn)，而只是有利于擁有權(quán)益的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。例如，上述輸電電線地役權(quán)有傳輸電力的效用，而未附屬于任何不動(dòng)產(chǎn)。附屬地役權(quán)除上述的道路通行權(quán)外，還有保留地役權(quán)、開(kāi)放空間地役權(quán)和古跡保存地役權(quán)。保留地役權(quán)可限制不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)使用，并且具有保護(hù)野生動(dòng)物和棲息地的效用；也可以為自己不動(dòng)產(chǎn)的效用，通過(guò)支付相應(yīng)代價(jià)而取得保留地役權(quán)，例如，假設(shè)位于海灘附近的一個(gè)賓館A與海灘之間有一個(gè)建筑高度相對(duì)低很多的賓館B，則賓館A為了不失去其眺望大海的效用，就可以通過(guò)取得保留地役權(quán)來(lái)限制賓館B改造或重建為高層建筑，但是需要為此向賓館B支付有關(guān)代價(jià)。開(kāi)放空間地役權(quán)要求將土地留出來(lái)做為非建筑用地。古跡保存地役權(quán)常常是通過(guò)禁止對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體進(jìn)行改造的方式來(lái)保護(hù)某些具有歷史價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，它使不動(dòng)產(chǎn)避免開(kāi)發(fā)至單純從不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)的利用狀態(tài)，而達(dá)到了從整個(gè)社會(huì)角度看的使用狀態(tài)。
之所以需要對(duì)地役權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，一是因?yàn)榈匾蹤?quán)包含了一些對(duì)供役不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制，服從地役權(quán)被認(rèn)為是背上了包袱，從而在一定程度上會(huì)減少供役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值；二是因?yàn)榈匾蹤?quán)能使需役不動(dòng)產(chǎn)的效用得到更好的發(fā)揮，從而在一定程度上會(huì)增加需役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。地役權(quán)的價(jià)值評(píng)估思路依地役權(quán)的取得情況不同而不同，對(duì)于政府因公共需要通過(guò)征收取得地役權(quán)的估價(jià)，其經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)與國(guó)家征用補(bǔ)償估價(jià)基礎(chǔ)大致相同，價(jià)值的衡量是供役不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的損失，即地役權(quán)的價(jià)值等于供役前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與供役后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之差，而不在于取得地役權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增加；對(duì)于私人通過(guò)合同取得的地役權(quán)的估價(jià)，采用分配法，即通過(guò)對(duì)受益的需役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增加總量或收益增加總量進(jìn)行分割來(lái)進(jìn)行估價(jià)。
（二）抵押權(quán)。當(dāng)某宗不動(dòng)產(chǎn)被設(shè)定抵押權(quán)作為貸款債務(wù)擔(dān)保時(shí)，該宗不動(dòng)產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)就被分割成了兩個(gè)部分，即抵押不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)。抵押權(quán)是貸款人（抵押權(quán)人）所擁有的權(quán)益，其權(quán)利是指貸款人有權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)作為本票擔(dān)保，或借款人無(wú)力還債時(shí)有權(quán)向法院申請(qǐng)對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置并優(yōu)先得到清償；其利益和收益是借款人償還的貸款本金和支付的借款利息，或者是借款人無(wú)力還債時(shí)從處置抵押不動(dòng)產(chǎn)所得的價(jià)款中得到的優(yōu)先償還的款額。
抵押權(quán)益價(jià)值評(píng)估的思路分兩種情況，第一種情況是假設(shè)借款人能夠按照借款合同的要求如期足額償還剩余的貸款本息值，在這種假設(shè)前提下，評(píng)估思路是抵押權(quán)價(jià)值等于借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后各期需要支付的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和；第二種情況是假設(shè)借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后不能足額歸還剩余的貸款本息值或者根本就不歸還剩余的貸款本息值，在這種假設(shè)情況下，評(píng)估思路是抵押權(quán)價(jià)值等于借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后可能歸還的貸款本息值和抵押權(quán)人從處置抵押物中所獲的優(yōu)先受償款額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和。抵押權(quán)人從處置抵押物中所能獲得的優(yōu)先受償款額，是處置抵押物的所得扣除處置費(fèi)用、有關(guān)稅金后的余額；如果抵押不動(dòng)產(chǎn)所占的土地為劃拔土地使用權(quán)，則預(yù)先扣除的費(fèi)用還包括需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。處置抵押物的所得是抵押不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與某一個(gè)快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)的乘積，抵押不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值需要評(píng)估人員利用市場(chǎng)比較法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估確定，快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)也需要評(píng)估人員通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查確定。
（三）可轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)。可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)是自土地所有權(quán)人或使用權(quán)人擁有的權(quán)利束中分離出來(lái)，一般經(jīng)出售而轉(zhuǎn)讓給同一地區(qū)或不同地區(qū)的另一土地產(chǎn)權(quán)人的開(kāi)發(fā)權(quán)?？赊D(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)多見(jiàn)于保護(hù)區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)中，處于保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人可以得到開(kāi)發(fā)權(quán)，該開(kāi)發(fā)權(quán)不能用于開(kāi)發(fā)自己擁有的土地，但可以出售給開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人，得到此可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)人，可以興建比開(kāi)發(fā)區(qū)使用分區(qū)管制法規(guī)通常允許的密度更高的建筑物。
在有足夠的比較案例時(shí)，評(píng)估人員可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的估價(jià)，但是，目前國(guó)內(nèi)一般還沒(méi)有足夠的可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的比較案例，所以比較可行的估價(jià)方法是采用類似于剩余法的估價(jià)思路來(lái)估價(jià)，所謂類似于剩余法的估價(jià)思路，是指先通過(guò)求取開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某一不動(dòng)產(chǎn)在取得可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)后的價(jià)值，然后減去其在取得可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)前的價(jià)值，得出可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)所引致的價(jià)值增加值，最后對(duì)這個(gè)價(jià)值增加值進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?，即可得出可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的價(jià)值。
[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)；特殊權(quán)益；價(jià)值評(píng)估[中圖分類號(hào)] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024（2006）10-0184-03
[作者簡(jiǎn)介] 蔡 勇，江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。（江西 南昌 330046）
不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益三個(gè)方面，一般的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值評(píng)估已為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員所熟悉，但不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益的分析及其價(jià)值評(píng)估卻為不少不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員所陌生。為此，筆者撰寫(xiě)本文對(duì)其進(jìn)行探討，以供不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員在實(shí)務(wù)中借鑒。
一、特殊的非占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益
（一）地役權(quán)。地役權(quán)是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的方便與利益而利用他人土地的一種用益物權(quán)。在與地役權(quán)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)中，需要取得地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役不動(dòng)產(chǎn)或支配不動(dòng)產(chǎn)，而提供地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役不動(dòng)產(chǎn)。地役權(quán)的一個(gè)常見(jiàn)形式是（道路）通行權(quán)——即是從別人土地上通過(guò)的權(quán)利。另一個(gè)就是輸電設(shè)施或電話線路的地役權(quán)，它允許設(shè)備公司在土地上指定的地點(diǎn)樹(shù)立電桿并在電桿之間布線。
地役權(quán)分為兩種類型，第一種是附屬地役權(quán)，它附屬于土地上，而不是一種私人權(quán)益；第二種是總地役權(quán)，它不附設(shè)于不動(dòng)產(chǎn)，而只是有利于擁有權(quán)益的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。例如，上述輸電電線地役權(quán)有傳輸電力的效用，而未附屬于任何不動(dòng)產(chǎn)。附屬地役權(quán)除上述的道路通行權(quán)外，還有保留地役權(quán)、開(kāi)放空間地役權(quán)和古跡保存地役權(quán)。保留地役權(quán)可限制不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)使用，并且具有保護(hù)野生動(dòng)物和棲息地的效用；也可以為自己不動(dòng)產(chǎn)的效用，通過(guò)支付相應(yīng)代價(jià)而取得保留地役權(quán)，例如，假設(shè)位于海灘附近的一個(gè)賓館A與海灘之間有一個(gè)建筑高度相對(duì)低很多的賓館B，則賓館A為了不失去其眺望大海的效用，就可以通過(guò)取得保留地役權(quán)來(lái)限制賓館B改造或重建為高層建筑，但是需要為此向賓館B支付有關(guān)代價(jià)。開(kāi)放空間地役權(quán)要求將土地留出來(lái)做為非建筑用地。古跡保存地役權(quán)常常是通過(guò)禁止對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體進(jìn)行改造的方式來(lái)保護(hù)某些具有歷史價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，它使不動(dòng)產(chǎn)避免開(kāi)發(fā)至單純從不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)的利用狀態(tài)，而達(dá)到了從整個(gè)社會(huì)角度看的使用狀態(tài)。
之所以需要對(duì)地役權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，一是因?yàn)榈匾蹤?quán)包含了一些對(duì)供役不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制，服從地役權(quán)被認(rèn)為是背上了包袱，從而在一定程度上會(huì)減少供役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值；二是因?yàn)榈匾蹤?quán)能使需役不動(dòng)產(chǎn)的效用得到更好的發(fā)揮，從而在一定程度上會(huì)增加需役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。地役權(quán)的價(jià)值評(píng)估思路依地役權(quán)的取得情況不同而不同，對(duì)于政府因公共需要通過(guò)征收取得地役權(quán)的估價(jià)，其經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)與國(guó)家征用補(bǔ)償估價(jià)基礎(chǔ)大致相同，價(jià)值的衡量是供役不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的損失，即地役權(quán)的價(jià)值等于供役前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與供役后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之差，而不在于取得地役權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增加；對(duì)于私人通過(guò)合同取得的地役權(quán)的估價(jià)，采用分配法，即通過(guò)對(duì)受益的需役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增加總量或收益增加總量進(jìn)行分割來(lái)進(jìn)行估價(jià)。
（二）抵押權(quán)。當(dāng)某宗不動(dòng)產(chǎn)被設(shè)定抵押權(quán)作為貸款債務(wù)擔(dān)保時(shí)，該宗不動(dòng)產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)就被分割成了兩個(gè)部分，即抵押不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)。抵押權(quán)是貸款人（抵押權(quán)人）所擁有的權(quán)益，其權(quán)利是指貸款人有權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)作為本票擔(dān)保，或借款人無(wú)力還債時(shí)有權(quán)向法院申請(qǐng)對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置并優(yōu)先得到清償；其利益和收益是借款人償還的貸款本金和支付的借款利息，或者是借款人無(wú)力還債時(shí)從處置抵押不動(dòng)產(chǎn)所得的價(jià)款中得到的優(yōu)先償還的款額。
抵押權(quán)益價(jià)值評(píng)估的思路分兩種情況，第一種情況是假設(shè)借款人能夠按照借款合同的要求如期足額償還剩余的貸款本息值，在這種假設(shè)前提下，評(píng)估思路是抵押權(quán)價(jià)值等于借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后各期需要支付的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和；第二種情況是假設(shè)借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后不能足額歸還剩余的貸款本息值或者根本就不歸還剩余的貸款本息值，在這種假設(shè)情況下，評(píng)估思路是抵押權(quán)價(jià)值等于借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后可能歸還的貸款本息值和抵押權(quán)人從處置抵押物中所獲的優(yōu)先受償款額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和。抵押權(quán)人從處置抵押物中所能獲得的優(yōu)先受償款額，是處置抵押物的所得扣除處置費(fèi)用、有關(guān)稅金后的余額；如果抵押不動(dòng)產(chǎn)所占的土地為劃拔土地使用權(quán)，則預(yù)先扣除的費(fèi)用還包括需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。處置抵押物的所得是抵押不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與某一個(gè)快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)的乘積，抵押不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值需要評(píng)估人員利用市場(chǎng)比較法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估確定，快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)也需要評(píng)估人員通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查確定。
（三）可轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)。可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)是自土地所有權(quán)人或使用權(quán)人擁有的權(quán)利束中分離出來(lái)，一般經(jīng)出售而轉(zhuǎn)讓給同一地區(qū)或不同地區(qū)的另一土地產(chǎn)權(quán)人的開(kāi)發(fā)權(quán)?？赊D(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)多見(jiàn)于保護(hù)區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)中，處于保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人可以得到開(kāi)發(fā)權(quán)，該開(kāi)發(fā)權(quán)不能用于開(kāi)發(fā)自己擁有的土地，但可以出售給開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人，得到此可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)人，可以興建比開(kāi)發(fā)區(qū)使用分區(qū)管制法規(guī)通常允許的密度更高的建筑物。
在有足夠的比較案例時(shí)，評(píng)估人員可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的估價(jià)，但是，目前國(guó)內(nèi)一般還沒(méi)有足夠的可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的比較案例，所以比較可行的估價(jià)方法是采用類似于剩余法的估價(jià)思路來(lái)估價(jià)，所謂類似于剩余法的估價(jià)思路，是指先通過(guò)求取開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某一不動(dòng)產(chǎn)在取得可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)后的價(jià)值，然后減去其在取得可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)前的價(jià)值，得出可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)所引致的價(jià)值增加值，最后對(duì)這個(gè)價(jià)值增加值進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?，即可得出可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的價(jià)值。