2007年，國務(wù)院出臺了“國六條”，調(diào)控目標(biāo)就是發(fā)展、滿足當(dāng)?shù)鼐用駥χ械蛢r位、中小套型普通商品房的自住性需求。調(diào)控的重點(diǎn)是，從主要調(diào)控房價到兼顧需求和供給兩個方面。我個人認(rèn)為，還有幾個方面的內(nèi)容值得關(guān)注：一是調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)合理消費(fèi)作為一條主線，也就是量化了“兩個70%”；二是繼續(xù)注重利用稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿來抑制投機(jī)、投資性需求；三是加強(qiáng)了對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的規(guī)范；四是強(qiáng)化了住房保障體系，加強(qiáng)了住房建設(shè)規(guī)劃，明確了5%土地出讓凈收益要用于廉租房建設(shè)；五是加強(qiáng)市場秩序的整頓和規(guī)范；六是把落實(shí)調(diào)控政策進(jìn)一步納入到地方政府目標(biāo)責(zé)任的考核指標(biāo)當(dāng)中。
總體上來看，經(jīng)過這幾年的調(diào)控，從中央到地方，對房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識都有所提高，力度逐步在加大，同時成效也在逐步顯現(xiàn)，比如，投資增幅已經(jīng)回落到一個合理的區(qū)間；住房規(guī)劃編制取得了積極的進(jìn)展；住房保障工作力度逐步加大；市場秩序出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
對于今年的宏觀調(diào)控的基調(diào)和政策原則，溫家寶總理在報告當(dāng)中明確了五個方面，第一方面是穩(wěn)定、完善、落實(shí)。穩(wěn)定主要是指政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性；完善主要是要針對一些突出的問題來解決；落實(shí)主要是指增加執(zhí)行力，包括地方的執(zhí)行力和部門的執(zhí)行力；第二方面是堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，主要是強(qiáng)調(diào)了兩個控制，就是要控制固定資產(chǎn)投資和信貸投資規(guī)模。強(qiáng)調(diào)要處理好兩個關(guān)系，發(fā)揮好兩個積極性，主要指的是中央和地方，要上下形成共識；第三方面是要改變經(jīng)濟(jì)增長的方式，要強(qiáng)調(diào)效益和質(zhì)量；第四方面是重視改善民生問題，要解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的問題；第五方面就是堅(jiān)持市場化，改革的方向不動搖，這也是構(gòu)建和諧社會的一個重要切入點(diǎn)。
具體到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，今年政府工作報告當(dāng)中明確指出
第一是把轉(zhuǎn)變增長方式和建立兩個模式放在重要位置，也就是按照國情發(fā)展階段，合理規(guī)劃，科學(xué)建設(shè)，適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保建筑，⒕哂兄泄氐愕淖》拷ㄉ枘Ｊ膠拖涯Ｊ健?BR> 第二是重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，強(qiáng)調(diào)政府要特別關(guān)心和幫助低收入家庭解決住房問題，切實(shí)加大財(cái)稅政策支持，來推動廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)。
第三就是合理利用政府調(diào)控和市場機(jī)制。根據(jù)我的分析，今年調(diào)控的政策和取向，將更加注重于落實(shí)、解決執(zhí)行力的問題，落實(shí)地方的責(zé)任、部門的責(zé)任；更加注重長效機(jī)制的建設(shè)，從制度、機(jī)制上保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時也要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，來滿足多數(shù)人的住房需求。家寶總理講到重點(diǎn)發(fā)展同商同住，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展，更加注重住宅產(chǎn)業(yè)化的問題，來提高住宅的質(zhì)量效率。
今年的工作重點(diǎn)我歸納為一個調(diào)整，兩個增加和抑制，以及兩個體系建設(shè)。調(diào)整主要針對供應(yīng)結(jié)構(gòu)；兩個增加：一個是增加有效供給，一個就是增加普通商品住房的供應(yīng)量；兩個抑制是抑制投資、投機(jī)性需求和價格過快上漲；兩個體系建設(shè)主要是住房體系建設(shè)和市場體系建設(shè)。所以我想，今年我們可以做一個初步的判斷，政府和社會對房地產(chǎn)的調(diào)控，仍將保持很高的關(guān)注度。過去調(diào)控效果不太明顯的一些方面，今年可能會有一些比較大的改觀，比如說結(jié)構(gòu)、中小套型的供應(yīng)，特別是面向普通居民自住的政策性、保障性住房的供應(yīng)，可能會有較大幅度的提高。調(diào)控手段主要是通過土地、財(cái)稅和金融三個方面。
關(guān)于對土地供應(yīng)調(diào)控的問題，如果我們關(guān)注去年一些措施就會發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上已經(jīng)在兩個方面加大力度，一個就是從緊控制建設(shè)用地，一個是嚴(yán)格查處違法違規(guī)行為。因此，今后一段時期需要關(guān)注的重點(diǎn)，仍然是18億畝土地的紅線，土地將繼續(xù)實(shí)行緊縮的政策、剛性的指標(biāo)，這是不容置疑的。
關(guān)于金融調(diào)控問題。去年人民銀行兩次上調(diào)基準(zhǔn)利率，三次提高準(zhǔn)備金利率，包括今年的相關(guān)措施，目標(biāo)和目的都很明確，緩解銀行流動性資金過剩的問題，今年總的趨勢不會變?，F(xiàn)在可能大家已經(jīng)注意到，人民銀行已經(jīng)提出要利用多種工具來引導(dǎo)流動性資金流向市場，也就是增大直接融資，減少間接融資，這是一個總的趨向。
同時，我們還應(yīng)注意到，在外資銀行進(jìn)一步開放的情況下，今年，金融業(yè)務(wù)的競爭會更加激烈，商業(yè)銀行在自我風(fēng)險評價的基礎(chǔ)上，做大做強(qiáng)的意愿強(qiáng)烈。這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。因此從表面上來看，解決資金短缺對多數(shù)企業(yè)來說還是一個棘手的問題，但是實(shí)際上機(jī)遇不少，融資的渠道要比過去寬得多，我們的企業(yè)完全可以在這些方面去做好工作。
關(guān)于財(cái)稅調(diào)控的問題。兩個“國八條”也好，“國六條”也好，稅收調(diào)控被公認(rèn)對投機(jī)的效果比較明顯。家寶總理的講話報告當(dāng)中重點(diǎn)關(guān)注了兩稅合并。我的看法是，在稅收這個問題上，可能會體現(xiàn)有保有壓，總的趨勢對小戶型、節(jié)能、省地、環(huán)保型住宅，特別是對二手房、租賃市場，有區(qū)別的稅收政策可能會加快這一方面的進(jìn)度。
關(guān)于多層次的保障體系。我認(rèn)為，政策的目標(biāo)應(yīng)該定位在人人享有適當(dāng)?shù)淖》?，也就是“居者有其屋”。需要重點(diǎn)解決的是，對于那些無力支付商品消費(fèi)住房的家庭，如何保障他們有一個基本的住所，能夠體面地、有尊嚴(yán)地和我們生活在一起。
另外，我認(rèn)為住房保障不僅僅是局限在政府保障這樣一個范疇里面，某種意義上來說社會的保障更重要?，F(xiàn)在醫(yī)療、就業(yè)，很多都是社會保障在前面，財(cái)政是救濟(jì)性質(zhì)、救助性質(zhì)，所以我們住房保障制度應(yīng)該惠及所有居民，給低收入家庭提供保障，通過住房公積金、銀行和非營利性住房供應(yīng)等這樣一些措施，能夠?yàn)槎鄶?shù)家庭自住型的置業(yè)需求提供保障。
總體上來看，經(jīng)過這幾年的調(diào)控，從中央到地方，對房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識都有所提高，力度逐步在加大，同時成效也在逐步顯現(xiàn)，比如，投資增幅已經(jīng)回落到一個合理的區(qū)間；住房規(guī)劃編制取得了積極的進(jìn)展；住房保障工作力度逐步加大；市場秩序出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
對于今年的宏觀調(diào)控的基調(diào)和政策原則，溫家寶總理在報告當(dāng)中明確了五個方面，第一方面是穩(wěn)定、完善、落實(shí)。穩(wěn)定主要是指政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性；完善主要是要針對一些突出的問題來解決；落實(shí)主要是指增加執(zhí)行力，包括地方的執(zhí)行力和部門的執(zhí)行力；第二方面是堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，主要是強(qiáng)調(diào)了兩個控制，就是要控制固定資產(chǎn)投資和信貸投資規(guī)模。強(qiáng)調(diào)要處理好兩個關(guān)系，發(fā)揮好兩個積極性，主要指的是中央和地方，要上下形成共識；第三方面是要改變經(jīng)濟(jì)增長的方式，要強(qiáng)調(diào)效益和質(zhì)量；第四方面是重視改善民生問題，要解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的問題；第五方面就是堅(jiān)持市場化，改革的方向不動搖，這也是構(gòu)建和諧社會的一個重要切入點(diǎn)。
具體到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，今年政府工作報告當(dāng)中明確指出
第一是把轉(zhuǎn)變增長方式和建立兩個模式放在重要位置，也就是按照國情發(fā)展階段，合理規(guī)劃，科學(xué)建設(shè)，適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保建筑，⒕哂兄泄氐愕淖》拷ㄉ枘Ｊ膠拖涯Ｊ健?BR> 第二是重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，強(qiáng)調(diào)政府要特別關(guān)心和幫助低收入家庭解決住房問題，切實(shí)加大財(cái)稅政策支持，來推動廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)。
第三就是合理利用政府調(diào)控和市場機(jī)制。根據(jù)我的分析，今年調(diào)控的政策和取向，將更加注重于落實(shí)、解決執(zhí)行力的問題，落實(shí)地方的責(zé)任、部門的責(zé)任；更加注重長效機(jī)制的建設(shè)，從制度、機(jī)制上保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時也要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，來滿足多數(shù)人的住房需求。家寶總理講到重點(diǎn)發(fā)展同商同住，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展，更加注重住宅產(chǎn)業(yè)化的問題，來提高住宅的質(zhì)量效率。
今年的工作重點(diǎn)我歸納為一個調(diào)整，兩個增加和抑制，以及兩個體系建設(shè)。調(diào)整主要針對供應(yīng)結(jié)構(gòu)；兩個增加：一個是增加有效供給，一個就是增加普通商品住房的供應(yīng)量；兩個抑制是抑制投資、投機(jī)性需求和價格過快上漲；兩個體系建設(shè)主要是住房體系建設(shè)和市場體系建設(shè)。所以我想，今年我們可以做一個初步的判斷，政府和社會對房地產(chǎn)的調(diào)控，仍將保持很高的關(guān)注度。過去調(diào)控效果不太明顯的一些方面，今年可能會有一些比較大的改觀，比如說結(jié)構(gòu)、中小套型的供應(yīng)，特別是面向普通居民自住的政策性、保障性住房的供應(yīng)，可能會有較大幅度的提高。調(diào)控手段主要是通過土地、財(cái)稅和金融三個方面。
關(guān)于對土地供應(yīng)調(diào)控的問題，如果我們關(guān)注去年一些措施就會發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上已經(jīng)在兩個方面加大力度，一個就是從緊控制建設(shè)用地，一個是嚴(yán)格查處違法違規(guī)行為。因此，今后一段時期需要關(guān)注的重點(diǎn)，仍然是18億畝土地的紅線，土地將繼續(xù)實(shí)行緊縮的政策、剛性的指標(biāo)，這是不容置疑的。
關(guān)于金融調(diào)控問題。去年人民銀行兩次上調(diào)基準(zhǔn)利率，三次提高準(zhǔn)備金利率，包括今年的相關(guān)措施，目標(biāo)和目的都很明確，緩解銀行流動性資金過剩的問題，今年總的趨勢不會變?，F(xiàn)在可能大家已經(jīng)注意到，人民銀行已經(jīng)提出要利用多種工具來引導(dǎo)流動性資金流向市場，也就是增大直接融資，減少間接融資，這是一個總的趨向。
同時，我們還應(yīng)注意到，在外資銀行進(jìn)一步開放的情況下，今年，金融業(yè)務(wù)的競爭會更加激烈，商業(yè)銀行在自我風(fēng)險評價的基礎(chǔ)上，做大做強(qiáng)的意愿強(qiáng)烈。這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。因此從表面上來看，解決資金短缺對多數(shù)企業(yè)來說還是一個棘手的問題，但是實(shí)際上機(jī)遇不少，融資的渠道要比過去寬得多，我們的企業(yè)完全可以在這些方面去做好工作。
關(guān)于財(cái)稅調(diào)控的問題。兩個“國八條”也好，“國六條”也好，稅收調(diào)控被公認(rèn)對投機(jī)的效果比較明顯。家寶總理的講話報告當(dāng)中重點(diǎn)關(guān)注了兩稅合并。我的看法是，在稅收這個問題上，可能會體現(xiàn)有保有壓，總的趨勢對小戶型、節(jié)能、省地、環(huán)保型住宅，特別是對二手房、租賃市場，有區(qū)別的稅收政策可能會加快這一方面的進(jìn)度。
關(guān)于多層次的保障體系。我認(rèn)為，政策的目標(biāo)應(yīng)該定位在人人享有適當(dāng)?shù)淖》?，也就是“居者有其屋”。需要重點(diǎn)解決的是，對于那些無力支付商品消費(fèi)住房的家庭，如何保障他們有一個基本的住所，能夠體面地、有尊嚴(yán)地和我們生活在一起。
另外，我認(rèn)為住房保障不僅僅是局限在政府保障這樣一個范疇里面，某種意義上來說社會的保障更重要?，F(xiàn)在醫(yī)療、就業(yè)，很多都是社會保障在前面，財(cái)政是救濟(jì)性質(zhì)、救助性質(zhì)，所以我們住房保障制度應(yīng)該惠及所有居民，給低收入家庭提供保障，通過住房公積金、銀行和非營利性住房供應(yīng)等這樣一些措施，能夠?yàn)槎鄶?shù)家庭自住型的置業(yè)需求提供保障。