房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。
一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)
在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。
（一）明確估價(jià)對(duì)象
1.評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2.評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評(píng)估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。
（二）明確估價(jià)目的估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評(píng)估目的。
明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估；保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。
（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。
（四）明確評(píng)估前提由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：
1.獨(dú)立估價(jià)。獨(dú)立估價(jià)發(fā)生在估價(jià)對(duì)象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時(shí)單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評(píng)估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨(dú)立估價(jià)。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進(jìn)行評(píng)估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。
2.部分估價(jià)。部分估價(jià)是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是，獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響，而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。
3.合并估價(jià)或分割估價(jià)。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評(píng)估，稱為合并或分割估價(jià)。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對(duì)鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。無論是合并估價(jià)還是分割估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果都將與正常評(píng)估存在一定差異，其評(píng)估出的價(jià)格稱為“限定價(jià)格”，即在市場受限定的條件下所形成的價(jià)格，該價(jià)格僅對(duì)特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性。
4.變更估價(jià)。變更估價(jià)是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評(píng)估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價(jià)，它主要包括如下幾種情形：
（1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進(jìn)行的估價(jià)。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。
（2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)。
（3）以拆除建筑物為前提對(duì)土地進(jìn)行的估價(jià)。
對(duì)于上述需要確定的種種估價(jià)事項(xiàng)，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價(jià)人員整理出來的。
二、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：
1.初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。
2.確定投入人員。這是估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評(píng)估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時(shí)應(yīng)充分考慮估價(jià)人員的專長。
3.制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。
4.評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。
三、實(shí)地勘察
由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。因此，估價(jià)人員必須親臨現(xiàn)場，實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：
1.對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實(shí)地勘察時(shí)，除應(yīng)查明地號(hào)或門牌號(hào)碼外，還應(yīng)對(duì)照地籍圖判明對(duì)象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時(shí)，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進(jìn)行實(shí)地拍照。
2.對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費(fèi)用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、新舊程度、完損等級(jí)及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。
3.了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。
一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)
在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。
（一）明確估價(jià)對(duì)象
1.評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2.評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評(píng)估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。
（二）明確估價(jià)目的估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評(píng)估目的。
明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估；保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。
（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。
（四）明確評(píng)估前提由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：
1.獨(dú)立估價(jià)。獨(dú)立估價(jià)發(fā)生在估價(jià)對(duì)象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時(shí)單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評(píng)估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨(dú)立估價(jià)。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進(jìn)行評(píng)估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。
2.部分估價(jià)。部分估價(jià)是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是，獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響，而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。
3.合并估價(jià)或分割估價(jià)。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評(píng)估，稱為合并或分割估價(jià)。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對(duì)鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。無論是合并估價(jià)還是分割估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果都將與正常評(píng)估存在一定差異，其評(píng)估出的價(jià)格稱為“限定價(jià)格”，即在市場受限定的條件下所形成的價(jià)格，該價(jià)格僅對(duì)特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性。
4.變更估價(jià)。變更估價(jià)是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評(píng)估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價(jià)，它主要包括如下幾種情形：
（1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進(jìn)行的估價(jià)。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。
（2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)。
（3）以拆除建筑物為前提對(duì)土地進(jìn)行的估價(jià)。
對(duì)于上述需要確定的種種估價(jià)事項(xiàng)，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價(jià)人員整理出來的。
二、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：
1.初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。
2.確定投入人員。這是估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評(píng)估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時(shí)應(yīng)充分考慮估價(jià)人員的專長。
3.制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。
4.評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。
三、實(shí)地勘察
由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。因此，估價(jià)人員必須親臨現(xiàn)場，實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：
1.對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實(shí)地勘察時(shí)，除應(yīng)查明地號(hào)或門牌號(hào)碼外，還應(yīng)對(duì)照地籍圖判明對(duì)象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時(shí)，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進(jìn)行實(shí)地拍照。
2.對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費(fèi)用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、新舊程度、完損等級(jí)及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。
3.了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。