四、收集分析相關資料
（一）房地產價格的一般影響因素資料房地產價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產的價格，但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產的價格變地有時能產生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現在個別房地產上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關資料。
從總體來看，一般影響因素對房地產價格的作用是錯綜復雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產生何種影響更是一個難度很大、非常復雜的問題。一般來說，沒有固定的數學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經驗，有時甚至體現為估講師的眼力。但是，當房地產市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產價格的綜合作用還是能夠體現出規(guī)律性的，房地產價格將出現平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預測方法來確定房地產價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數據加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。
在分析過程中，應善于根據具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。
（二）區(qū)域市場資料由于房地產市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現，包括該地區(qū)的經濟、社會、城市建設（基礎設施與公益設施的建設）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。
（三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產運用收益實例資料（如出租房地產的有關資料）。在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應整理成表格形式，以便于利用。
（四）評估對象的情況該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l.委托者提供。
2.實地勘察。
3.政府有關部門提供。
4.相關當事人提供。
5.咨詢公司提供。
另外，必須指出，運用不同的蘭鄯椒?，收集资料的侧重甸`怯薪洗蟛鉅斕摹?BR> 五、運用估價方法進行估算并決定估價結果
（一）評估方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況：
1.各種估價方法的適用范圍。
2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。
（二）運用估價方法進行價格試算依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信眼，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。關于試算價格的計算過程見相應的估價方法章節(jié)。
（三）調整試算價格運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。
1.調整試算價格的主要依據。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：
（1）資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。
（2）估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。
對于自用房地產，一般應以比準價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按成本法估算的）為依據進行價格調整，并作為決定最終估價額的依據。
對于收益房地產，一般以收益價格為主來調整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導致收益價格出現較大誤差，因此，對于收益房地產，還必須較多地斟酌比準價格或積算價格來進行調整，并以此作為決定最終估價額的基本依據。
2.調整試算價格的主要方法。調整試算價格的方法主要有三種
（四）最終估價額的決定在如何決定最終估價結果上，有兩種不盡相同的的意見：
1.以調整得出的最終估算結果為主要依據。
2.以估價人員的經驗為主，參考估算結果。
我們認為第一種意見更為合理，應作為決定最終估價結果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關鍵步驟，一般應由幾位資深的估價師共同研究拍板。
六、撰寫估價報告
估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質量，在撰寫時要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據的原則。
（一）估價報告書的形式估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據評估活動的具體情況靈活選用。
1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產，制作相應的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。
2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。
3.混合式估價報告書?；旌鲜焦纼r報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。
（二）估價報告書的組成一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：
1.封面（寫明報告名稱）。
2.目錄。
3.致委托者函。
4.估價結果報告。
5.估價分析報告（即技術報告）。
6.有關附件。
（三）估價報告書的內容在估價報告書中至少要記載下列事項：
1.委托估價者名稱。
2.受理估價者名稱。
3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權利狀況。
4.估價目的。在報告書的相應地方，應同時說明根據此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。
5.估價時點。
6.估價作業(yè)日期。
7.評估依據。
8.估價采用的方法、技術路線和測算過程。
9.估價結論。即最終估價額。
10.決定估價額的理由。
11.估價前提及估價結果的使用范圍。
12.估價人員情況。應說明估價人員與評估對象有無利害關系。
13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內部照片、產權證明、估價人員和估價機構的資格證明等。
上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準備階段；實地勘察、搜集與分析相關資料、運用估價方法估算并決定估價權，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價的基本程序是相同的。
（一）房地產價格的一般影響因素資料房地產價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產的價格，但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產的價格變地有時能產生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現在個別房地產上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關資料。
從總體來看，一般影響因素對房地產價格的作用是錯綜復雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產生何種影響更是一個難度很大、非常復雜的問題。一般來說，沒有固定的數學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經驗，有時甚至體現為估講師的眼力。但是，當房地產市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產價格的綜合作用還是能夠體現出規(guī)律性的，房地產價格將出現平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預測方法來確定房地產價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數據加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。
在分析過程中，應善于根據具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。
（二）區(qū)域市場資料由于房地產市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現，包括該地區(qū)的經濟、社會、城市建設（基礎設施與公益設施的建設）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。
（三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產運用收益實例資料（如出租房地產的有關資料）。在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應整理成表格形式，以便于利用。
（四）評估對象的情況該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l.委托者提供。
2.實地勘察。
3.政府有關部門提供。
4.相關當事人提供。
5.咨詢公司提供。
另外，必須指出，運用不同的蘭鄯椒?，收集资料的侧重甸`怯薪洗蟛鉅斕摹?BR> 五、運用估價方法進行估算并決定估價結果
（一）評估方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況：
1.各種估價方法的適用范圍。
2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。
（二）運用估價方法進行價格試算依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信眼，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。關于試算價格的計算過程見相應的估價方法章節(jié)。
（三）調整試算價格運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。
1.調整試算價格的主要依據。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：
（1）資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。
（2）估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。
對于自用房地產，一般應以比準價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按成本法估算的）為依據進行價格調整，并作為決定最終估價額的依據。
對于收益房地產，一般以收益價格為主來調整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導致收益價格出現較大誤差，因此，對于收益房地產，還必須較多地斟酌比準價格或積算價格來進行調整，并以此作為決定最終估價額的基本依據。
2.調整試算價格的主要方法。調整試算價格的方法主要有三種
（四）最終估價額的決定在如何決定最終估價結果上，有兩種不盡相同的的意見：
1.以調整得出的最終估算結果為主要依據。
2.以估價人員的經驗為主，參考估算結果。
我們認為第一種意見更為合理，應作為決定最終估價結果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關鍵步驟，一般應由幾位資深的估價師共同研究拍板。
六、撰寫估價報告
估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質量，在撰寫時要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據的原則。
（一）估價報告書的形式估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據評估活動的具體情況靈活選用。
1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產，制作相應的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。
2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。
3.混合式估價報告書?；旌鲜焦纼r報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。
（二）估價報告書的組成一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：
1.封面（寫明報告名稱）。
2.目錄。
3.致委托者函。
4.估價結果報告。
5.估價分析報告（即技術報告）。
6.有關附件。
（三）估價報告書的內容在估價報告書中至少要記載下列事項：
1.委托估價者名稱。
2.受理估價者名稱。
3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權利狀況。
4.估價目的。在報告書的相應地方，應同時說明根據此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。
5.估價時點。
6.估價作業(yè)日期。
7.評估依據。
8.估價采用的方法、技術路線和測算過程。
9.估價結論。即最終估價額。
10.決定估價額的理由。
11.估價前提及估價結果的使用范圍。
12.估價人員情況。應說明估價人員與評估對象有無利害關系。
13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內部照片、產權證明、估價人員和估價機構的資格證明等。
上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準備階段；實地勘察、搜集與分析相關資料、運用估價方法估算并決定估價權，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價的基本程序是相同的。