四、收集分析相關(guān)資料
（一）房地產(chǎn)價格的一般影響因素資料房地產(chǎn)價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產(chǎn)的價格變地有時能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個別房地產(chǎn)上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。
從總體來看，一般影響因素對房地產(chǎn)價格的作用是錯綜復(fù)雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有固定的數(shù)學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗，有時甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。
在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。
（二）區(qū)域市場資料由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。
（三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產(chǎn)運用收益實例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。
（四）評估對象的情況該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l.委托者提供。
2.實地勘察。
3.政府有關(guān)部門提供。
4.相關(guān)當事人提供。
5.咨詢公司提供。
另外，必須指出，運用不同的蘭鄯椒?，收集资料的侧重甸`怯薪洗蟛鉅斕摹?BR> 五、運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果
（一）評估方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況：
1.各種估價方法的適用范圍。
2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。
（二）運用估價方法進行價格試算依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。關(guān)于試算價格的計算過程見相應(yīng)的估價方法章節(jié)。
（三）調(diào)整試算價格運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
1.調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：
（1）資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?BR> （2）估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。
對于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按成本法估算的）為依據(jù)進行價格調(diào)整，并作為決定最終估價額的依據(jù)。
對于收益房地產(chǎn)，一般以收益價格為主來調(diào)整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出現(xiàn)較大誤差，因此，對于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準價格或積算價格來進行調(diào)整，并以此作為決定最終估價額的基本依據(jù)。
2.調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種
（四）最終估價額的決定在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：
1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。
2.以估價人員的經(jīng)驗為主，參考估算結(jié)果。
我們認為第一種意見更為合理，應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。
六、撰寫估價報告
估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。
（一）估價報告書的形式估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評估活動的具體情況靈活選用。
1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。
2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。
3.混合式估價報告書。混合式估價報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。
（二）估價報告書的組成一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：
1.封面（寫明報告名稱）。
2.目錄。
3.致委托者函。
4.估價結(jié)果報告。
5.估價分析報告（即技術(shù)報告）。
6.有關(guān)附件。
（三）估價報告書的內(nèi)容在估價報告書中至少要記載下列事項：
1.委托估價者名稱。
2.受理估價者名稱。
3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。
4.估價目的。在報告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。
5.估價時點。
6.估價作業(yè)日期。
7.評估依據(jù)。
8.估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。
9.估價結(jié)論。即最終估價額。
10.決定估價額的理由。
11.估價前提及估價結(jié)果的使用范圍。
12.估價人員情況。應(yīng)說明估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。
13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。
上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準備階段；實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán)，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價的基本程序是相同的。
（一）房地產(chǎn)價格的一般影響因素資料房地產(chǎn)價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產(chǎn)的價格變地有時能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個別房地產(chǎn)上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。
從總體來看，一般影響因素對房地產(chǎn)價格的作用是錯綜復(fù)雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有固定的數(shù)學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗，有時甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。
在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。
（二）區(qū)域市場資料由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。
（三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產(chǎn)運用收益實例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。
（四）評估對象的情況該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l.委托者提供。
2.實地勘察。
3.政府有關(guān)部門提供。
4.相關(guān)當事人提供。
5.咨詢公司提供。
另外，必須指出，運用不同的蘭鄯椒?，收集资料的侧重甸`怯薪洗蟛鉅斕摹?BR> 五、運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果
（一）評估方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況：
1.各種估價方法的適用范圍。
2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。
（二）運用估價方法進行價格試算依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。關(guān)于試算價格的計算過程見相應(yīng)的估價方法章節(jié)。
（三）調(diào)整試算價格運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
1.調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：
（1）資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?BR> （2）估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。
對于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按成本法估算的）為依據(jù)進行價格調(diào)整，并作為決定最終估價額的依據(jù)。
對于收益房地產(chǎn)，一般以收益價格為主來調(diào)整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出現(xiàn)較大誤差，因此，對于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準價格或積算價格來進行調(diào)整，并以此作為決定最終估價額的基本依據(jù)。
2.調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種
（四）最終估價額的決定在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：
1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。
2.以估價人員的經(jīng)驗為主，參考估算結(jié)果。
我們認為第一種意見更為合理，應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。
六、撰寫估價報告
估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。
（一）估價報告書的形式估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評估活動的具體情況靈活選用。
1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。
2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。
3.混合式估價報告書。混合式估價報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。
（二）估價報告書的組成一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：
1.封面（寫明報告名稱）。
2.目錄。
3.致委托者函。
4.估價結(jié)果報告。
5.估價分析報告（即技術(shù)報告）。
6.有關(guān)附件。
（三）估價報告書的內(nèi)容在估價報告書中至少要記載下列事項：
1.委托估價者名稱。
2.受理估價者名稱。
3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。
4.估價目的。在報告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。
5.估價時點。
6.估價作業(yè)日期。
7.評估依據(jù)。
8.估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。
9.估價結(jié)論。即最終估價額。
10.決定估價額的理由。
11.估價前提及估價結(jié)果的使用范圍。
12.估價人員情況。應(yīng)說明估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。
13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。
上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準備階段；實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán)，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價的基本程序是相同的。