比較法，收益法和成本法是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的傳統(tǒng)方法，對(duì)于像賓館，商場(chǎng)，加油站和停車場(chǎng)等收益性房地產(chǎn)，一般優(yōu)先使用收益性。在應(yīng)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值或房地產(chǎn)投資獲利性時(shí)，最難的技術(shù)問題是回報(bào)率的計(jì)算和恰當(dāng)?shù)厥褂谩?guó)內(nèi)評(píng)估中對(duì)回報(bào)率的計(jì)算，通常采用靜態(tài)的資本化率，用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算出具體的回報(bào)率，在北京地區(qū)，資本化率通常用3-4%的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，即6-8%作為資本化率。但是，資本化率微小的變動(dòng)，通?？梢砸鸱康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)值在較大范圍的變化。因此，正確理解回報(bào)率的概念，對(duì)回報(bào)率進(jìn)行科學(xué)劃分，并在具體的評(píng)估計(jì)算中合理應(yīng)用回報(bào)率，對(duì)公正客觀地評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)值是非常重要的。
美國(guó)由于金融工具高度發(fā)達(dá)，不動(dòng)產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評(píng)估實(shí)務(wù)兩方面都得到了深遠(yuǎn)的發(fā)展，在早期建立了直接資本化法（direct capitalization）和報(bào)酬資本化法（yield capitalization）的理論基礎(chǔ)，現(xiàn)代則由于計(jì)算機(jī)的使用，在收益法中發(fā)展了一些特定技術(shù)和程序（如在報(bào)酬資本化法中應(yīng)用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，收益模型和不動(dòng)產(chǎn)模型），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和投資分析產(chǎn)生了重大的影響。本文僅介紹一些美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估收益法中回報(bào)率（rates of return）的概念和分類，也許對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估人員有一些啟發(fā)。
一、回報(bào)率的概念
The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》（美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)）第11版）一書中對(duì)收益法做了非常詳細(xì)的論述。收益法的實(shí)質(zhì)是分析投資人將資本投資到房地產(chǎn)后，獲得收益與最初投資資本之間的關(guān)系。收益法一般可以分為兩種計(jì)算方法，一種是直接資本化法，另一種是報(bào)酬資本化法。在現(xiàn)代，由于計(jì)算機(jī)的普遍使用，報(bào)酬資本化法中更多地應(yīng)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析?；貓?bào)率（rates of return）是分析房地產(chǎn)期望收益狀況的比率，通常用年回報(bào)率來(lái)表達(dá)。在美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)收益評(píng)估中通?？梢詫⒒貓?bào)率分為收益率 （income rate，R）和報(bào)酬率（yield rate，Y）兩大類。收益率（R）是用于直接資本化法中的回報(bào)率，是估價(jià)標(biāo)的單一年度收益與總價(jià)值的比率。報(bào)酬率（Y）是用于報(bào)酬資本化法中的回報(bào)率，是將估價(jià)標(biāo)的在持有期內(nèi)各期預(yù)期收益，折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。
房地產(chǎn)投入人投資房地產(chǎn)，對(duì)投資資本的期望，一般來(lái)講有兩個(gè)，一個(gè)是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還（return of capital）；另一個(gè)是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報(bào)酬（return on capital）。在一宗房地產(chǎn)投資過程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報(bào)酬。相應(yīng)地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報(bào)率。不同形式的資本返還和資本報(bào)酬，以及資本返還和資本報(bào)酬的不同組合，可以用不同的回報(bào)率來(lái)表達(dá)這種變化，以使投資人清晰地計(jì)算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性?！?BR> 投資資本可以通過每年收益，或者在投資結(jié)束時(shí)出售不動(dòng)產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在投資期初與投資結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)被銷售時(shí)相等，說明投資者在銷售時(shí)將全部投資收回，年收益來(lái)源于資本報(bào)酬，這種情況下，收益率等于資本報(bào)酬率（rate of return on capital）。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)隨時(shí)間有下跌的趨勢(shì)，投資者無(wú)法從期末銷售不動(dòng)產(chǎn)收回最初的投資，一部分年度收益將要用來(lái)償還投資資本，在這種情況下，資本報(bào)酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報(bào)酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率（rate of return of capital），這時(shí)資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結(jié)束時(shí)銷售不動(dòng)產(chǎn)，獲得比最初投資更多的收益，則資本報(bào)酬率會(huì)高于特定的收益率，這時(shí)，資本返還率是負(fù)值，因?yàn)槟甓仁找鏇]有提供所有的期望資本報(bào)酬。資本報(bào)酬率可以用可得到的或期望的報(bào)酬率或利率表達(dá)。
假設(shè)投資人以100萬(wàn)人民幣購(gòu)買一宗不動(dòng)產(chǎn)，用于出租，每年取得穩(wěn)定收益10萬(wàn)元，租期為10年。
情況一，第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以100萬(wàn)元的價(jià)格出售，則收益率R（不含出售價(jià)值）：10／100=10%資本報(bào)酬率：10／100=10%
收益率等于資本報(bào)酬率
情況二，第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以90萬(wàn)元的價(jià)格出售，低于購(gòu)買時(shí)的價(jià)格，投資者需要將每年收益中1萬(wàn)元補(bǔ)貼到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值中，才能收回最初的投資資本，則收益率R（不含出售價(jià)值）為：10／100=10%資本報(bào)酬率為：（10-1）／100=9%資本返還率為：10%-9%=1%情況三。第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以110萬(wàn)元的價(jià)格出售，高于購(gòu)買的價(jià)格，將多出的10萬(wàn)元按每年1萬(wàn)元補(bǔ)貼到每年的收益中，則收益率R（不含出售價(jià)值）為：10／100=10%資本報(bào)酬率為：（10+1）／100=11%資本返還率為：10%-11%=-1%從上面這個(gè)簡(jiǎn)單的例子可以看出，估價(jià)師在估價(jià)中要考慮不動(dòng)產(chǎn)投資獲得收益的方式，復(fù)雜的資本返還和資本報(bào)酬形式影響了回報(bào)率的變化。在報(bào)酬資本化法中必須清楚地分清資本返還和資本報(bào)酬，計(jì)算現(xiàn)金流的折現(xiàn)率可算出資本報(bào)酬。在直接資本化法中，不能精確地區(qū)分資本返還和資本報(bào)酬，如應(yīng)用綜合資本化率計(jì)算時(shí)，實(shí)際上它隱含了資本返還和資本報(bào)酬兩種投資資本回收部分。這是因?yàn)椋?dāng)用資本化率估算不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的價(jià)值時(shí)，估算的現(xiàn)值必須顯示出投資者除資本返還的價(jià)格外，還有應(yīng)該賺取的資本報(bào)酬的價(jià)格。根據(jù)房地產(chǎn)的不同產(chǎn)權(quán)組成或?qū)嶓w組成，也形成了不同的收益率或報(bào)酬率。例如，估價(jià)師可以通過分析分別由土地和建筑物或抵押貸款和自有資金形成的收益，計(jì)算出不同組成部分的收益率或報(bào)酬率，從而計(jì)算出整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的總收益率或報(bào)酬率。
美國(guó)由于金融工具高度發(fā)達(dá)，不動(dòng)產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評(píng)估實(shí)務(wù)兩方面都得到了深遠(yuǎn)的發(fā)展，在早期建立了直接資本化法（direct capitalization）和報(bào)酬資本化法（yield capitalization）的理論基礎(chǔ)，現(xiàn)代則由于計(jì)算機(jī)的使用，在收益法中發(fā)展了一些特定技術(shù)和程序（如在報(bào)酬資本化法中應(yīng)用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，收益模型和不動(dòng)產(chǎn)模型），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和投資分析產(chǎn)生了重大的影響。本文僅介紹一些美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估收益法中回報(bào)率（rates of return）的概念和分類，也許對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估人員有一些啟發(fā)。
一、回報(bào)率的概念
The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》（美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)）第11版）一書中對(duì)收益法做了非常詳細(xì)的論述。收益法的實(shí)質(zhì)是分析投資人將資本投資到房地產(chǎn)后，獲得收益與最初投資資本之間的關(guān)系。收益法一般可以分為兩種計(jì)算方法，一種是直接資本化法，另一種是報(bào)酬資本化法。在現(xiàn)代，由于計(jì)算機(jī)的普遍使用，報(bào)酬資本化法中更多地應(yīng)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析?；貓?bào)率（rates of return）是分析房地產(chǎn)期望收益狀況的比率，通常用年回報(bào)率來(lái)表達(dá)。在美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)收益評(píng)估中通?？梢詫⒒貓?bào)率分為收益率 （income rate，R）和報(bào)酬率（yield rate，Y）兩大類。收益率（R）是用于直接資本化法中的回報(bào)率，是估價(jià)標(biāo)的單一年度收益與總價(jià)值的比率。報(bào)酬率（Y）是用于報(bào)酬資本化法中的回報(bào)率，是將估價(jià)標(biāo)的在持有期內(nèi)各期預(yù)期收益，折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。
房地產(chǎn)投入人投資房地產(chǎn)，對(duì)投資資本的期望，一般來(lái)講有兩個(gè)，一個(gè)是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還（return of capital）；另一個(gè)是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報(bào)酬（return on capital）。在一宗房地產(chǎn)投資過程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報(bào)酬。相應(yīng)地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報(bào)率。不同形式的資本返還和資本報(bào)酬，以及資本返還和資本報(bào)酬的不同組合，可以用不同的回報(bào)率來(lái)表達(dá)這種變化，以使投資人清晰地計(jì)算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性?！?BR> 投資資本可以通過每年收益，或者在投資結(jié)束時(shí)出售不動(dòng)產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在投資期初與投資結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)被銷售時(shí)相等，說明投資者在銷售時(shí)將全部投資收回，年收益來(lái)源于資本報(bào)酬，這種情況下，收益率等于資本報(bào)酬率（rate of return on capital）。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)隨時(shí)間有下跌的趨勢(shì)，投資者無(wú)法從期末銷售不動(dòng)產(chǎn)收回最初的投資，一部分年度收益將要用來(lái)償還投資資本，在這種情況下，資本報(bào)酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報(bào)酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率（rate of return of capital），這時(shí)資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結(jié)束時(shí)銷售不動(dòng)產(chǎn)，獲得比最初投資更多的收益，則資本報(bào)酬率會(huì)高于特定的收益率，這時(shí)，資本返還率是負(fù)值，因?yàn)槟甓仁找鏇]有提供所有的期望資本報(bào)酬。資本報(bào)酬率可以用可得到的或期望的報(bào)酬率或利率表達(dá)。
假設(shè)投資人以100萬(wàn)人民幣購(gòu)買一宗不動(dòng)產(chǎn)，用于出租，每年取得穩(wěn)定收益10萬(wàn)元，租期為10年。
情況一，第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以100萬(wàn)元的價(jià)格出售，則收益率R（不含出售價(jià)值）：10／100=10%資本報(bào)酬率：10／100=10%
收益率等于資本報(bào)酬率
情況二，第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以90萬(wàn)元的價(jià)格出售，低于購(gòu)買時(shí)的價(jià)格，投資者需要將每年收益中1萬(wàn)元補(bǔ)貼到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值中，才能收回最初的投資資本，則收益率R（不含出售價(jià)值）為：10／100=10%資本報(bào)酬率為：（10-1）／100=9%資本返還率為：10%-9%=1%情況三。第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以110萬(wàn)元的價(jià)格出售，高于購(gòu)買的價(jià)格，將多出的10萬(wàn)元按每年1萬(wàn)元補(bǔ)貼到每年的收益中，則收益率R（不含出售價(jià)值）為：10／100=10%資本報(bào)酬率為：（10+1）／100=11%資本返還率為：10%-11%=-1%從上面這個(gè)簡(jiǎn)單的例子可以看出，估價(jià)師在估價(jià)中要考慮不動(dòng)產(chǎn)投資獲得收益的方式，復(fù)雜的資本返還和資本報(bào)酬形式影響了回報(bào)率的變化。在報(bào)酬資本化法中必須清楚地分清資本返還和資本報(bào)酬，計(jì)算現(xiàn)金流的折現(xiàn)率可算出資本報(bào)酬。在直接資本化法中，不能精確地區(qū)分資本返還和資本報(bào)酬，如應(yīng)用綜合資本化率計(jì)算時(shí)，實(shí)際上它隱含了資本返還和資本報(bào)酬兩種投資資本回收部分。這是因?yàn)椋?dāng)用資本化率估算不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的價(jià)值時(shí)，估算的現(xiàn)值必須顯示出投資者除資本返還的價(jià)格外，還有應(yīng)該賺取的資本報(bào)酬的價(jià)格。根據(jù)房地產(chǎn)的不同產(chǎn)權(quán)組成或?qū)嶓w組成，也形成了不同的收益率或報(bào)酬率。例如，估價(jià)師可以通過分析分別由土地和建筑物或抵押貸款和自有資金形成的收益，計(jì)算出不同組成部分的收益率或報(bào)酬率，從而計(jì)算出整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的總收益率或報(bào)酬率。